2015年, 房地産 行業(yè)誕生了7家年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超千億的公司。而在2016年房地産市場(chǎng)以去庫(kù)存為基調(diào)、總體政策環(huán)境偏松的情況下,對(duì)於超級(jí)房企來(lái)説,規(guī)模似乎已經(jīng)不是首要目標(biāo),運(yùn)營(yíng)和盈利能力成為他們更加看重的關(guān)鍵詞

　　隨著2015年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的陸續(xù)發(fā)佈,大型房企成績(jī)單排名確定:萬(wàn)科、綠地、恒大三家站上年銷(xiāo)售額兩千億元的高臺(tái),呈“三國(guó)鼎立”之勢(shì);另有萬(wàn)達(dá)、保利、中海、 碧桂園 實(shí)現(xiàn)千億級(jí)銷(xiāo)售額,湊成“戰(zhàn)國(guó)七雄”的格局。但無(wú)論是“三國(guó)”還是“戰(zhàn)國(guó)”,一些地産業(yè)的巨無(wú)霸卻已不再醉心於規(guī)模上的開(kāi)疆拓土,它們不約而同地選擇放慢腳步,將運(yùn)營(yíng)和盈利作為最新的關(guān)鍵詞。從萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)近期所透露的資訊看,放慢甚至削減銷(xiāo)售規(guī)模,並從提升運(yùn)營(yíng)能力、多元化發(fā)展等舉措中獲取更高的利潤(rùn)率,是這些超級(jí)房企目前正在探索的新路徑。

　　“三國(guó)鼎立”與“戰(zhàn)國(guó)七雄”

　　雖然正在經(jīng)歷股權(quán)之爭(zhēng)的考驗(yàn),房企“一哥”萬(wàn)科在“本職工作”上卻絲毫沒(méi)有懈怠,最終交上了一份漂亮的答卷。據(jù)披露,萬(wàn)科2015年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積2067.1萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額達(dá)2614.7億元,重回國(guó)內(nèi)房企冠軍寶座;相比2014年全年銷(xiāo)售金額2151.3億元,增長(zhǎng)21.5%。這是萬(wàn)科邁入兩千億“超級(jí)房企”陣營(yíng)的第二年,也是萬(wàn)科連續(xù)第三年在全年銷(xiāo)售金額上保持20%以上的高速增長(zhǎng)。

　　而在去年一度趕超萬(wàn)科成為行業(yè)第一的綠地集團(tuán),今年在規(guī)模增速上卻表現(xiàn)得不夠理想。2015年公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2175.7萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)2.8%;實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2301.00億元,減少4.4%。而在2015年初, 綠地控股董事長(zhǎng)張玉良曾公開(kāi)表示,綠地2015年的全年銷(xiāo)售目標(biāo)2800億,以此計(jì)算,去年綠地僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)82%。

　　恒大地産 則在2015年集中發(fā)力,首度躋身兩千億軍團(tuán),成為第三家突破2000億年銷(xiāo)售額的超級(jí)房企。 公司公告顯示,恒大2015年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2013.4億,成為唯一一家銷(xiāo)售超兩千億的H股上市的內(nèi)房企。連續(xù)多月的強(qiáng)勁銷(xiāo)售為恒大邁入2000億大關(guān)奠定了基礎(chǔ),據(jù)統(tǒng)計(jì),恒大全年共有11個(gè)月銷(xiāo)售額突破百億,其中有三個(gè)月超200億。

　　除了三大超級(jí)房企,還有四家千億級(jí)房企位列行業(yè)前茅。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2015年度經(jīng)營(yíng)快報(bào)顯示,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)地産業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入達(dá)到1640.8億元,完成年計(jì)劃的101.5%,增長(zhǎng)2.5%。2015年全年,中海係連同其合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約1806.32億港元(約合1530元),相應(yīng)銷(xiāo)售面積約為1260.22萬(wàn)平方米;金額與面積分別實(shí)現(xiàn)28.28%和34.1%的增長(zhǎng)。2015年, 保利地産共實(shí)現(xiàn)簽約金額1541.04億元,增長(zhǎng)12.75%;實(shí)現(xiàn)簽約面積1218.30萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) 14.22%。碧桂園集團(tuán)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司,2015年共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約1402億元,合同銷(xiāo)售面積約2153萬(wàn)平方米,分別增長(zhǎng)9%和12%,這是碧桂園連續(xù)七年完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　千億規(guī)模背後的“瓶頸”與選擇

　　在踏入2000億年銷(xiāo)售規(guī)模之後,超級(jí)房企卻不約而同地放慢了速度。規(guī)模似乎已經(jīng)不是首要目標(biāo),運(yùn)營(yíng)和盈利成為巨型房企更加看重的關(guān)鍵詞。

　　今年1月19日,萬(wàn)科在總部召開(kāi)了2015年度行銷(xiāo)系統(tǒng)大會(huì)。在這一年一度的內(nèi)部例會(huì)上,萬(wàn)科今年的主題是:以客戶(hù)為中心,提升行銷(xiāo)系統(tǒng)核心能力。會(huì)上強(qiáng)調(diào)了客戶(hù)導(dǎo)向與控制費(fèi)用,一反常態(tài)地並未下達(dá)2016年具體的行銷(xiāo)主題。

　　而從會(huì)議透露的內(nèi)容來(lái)看,萬(wàn)科將在2016年重點(diǎn)調(diào)整組織架構(gòu)、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力、並從中突破利潤(rùn)率的提升。有消息稱(chēng),萬(wàn)科春節(jié)後將展開(kāi)組織架構(gòu)變革,將集團(tuán)諸項(xiàng)大權(quán)下放至區(qū)域,現(xiàn)已確定下放的許可權(quán)包括行銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、工程品質(zhì)管控權(quán)。四大區(qū)域——北京、上海、廣深、成都區(qū)域地位都將上升,互相展開(kāi)利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)。各區(qū)域?qū)㈤_(kāi)始對(duì)各自的利潤(rùn)負(fù)責(zé),根據(jù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)與産品情況,進(jìn)行資源整合,未來(lái)或出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)各城市公司合併、撤退動(dòng)作。

　　沒(méi)有規(guī)模不行,但規(guī)模到達(dá)一定級(jí)別後,或許將成為企業(yè)發(fā)展的掣肘。如何突破瓶頸,再上臺(tái)階,是這幾家超級(jí)房企不約而同探索的新課題。除了萬(wàn)科,曾一度將規(guī)模視為重點(diǎn)並力求佔(zhàn)據(jù)“一哥”寶座的綠地,2016年也似乎更加淡定。佈局2016年,綠地控股提出將加快“三大轉(zhuǎn)變”,即加速“從偏重規(guī)模向偏重盈利轉(zhuǎn)變、從偏重開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)並重轉(zhuǎn)變、從偏重國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)向全球開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變”。

　　具體來(lái)看,雖然2015年在地産業(yè)務(wù)銷(xiāo)售規(guī)模上不增反減,但綠地的金融板塊業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度驚人。根據(jù)綠地方面提供的數(shù)據(jù),綠地金融産業(yè)2015年末資産規(guī)模已超過(guò)430億元,全年利潤(rùn)有望延續(xù)前三季度趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。且金融板塊也將成為綠地未來(lái)的重要支撐和突破點(diǎn),綠地方面表示將搭建核心金融平臺(tái),爭(zhēng)取在 保險(xiǎn) 、證券、 第三方支付、徵信等牌照,並將整合旗下交易所、財(cái)富管理、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、小貸公司、第三方支付、融資租賃等金融資源。

　　還有一家千億級(jí)的房企更在大刀闊斧的醞釀改革,甚至想將自身的房企標(biāo)簽徹底撕去。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2015年工作報(bào)告透露,2016年 萬(wàn)達(dá)商業(yè) 地産版塊主動(dòng)下調(diào)了房地産銷(xiāo)售收入計(jì)劃,賣(mài)房子這一塊的收入將從1640多億元降低至1000億元,削減指標(biāo)640億元。

　　“其實(shí)萬(wàn)達(dá)不是退出房地産,只是不再把房地産作為主導(dǎo)産業(yè),不再作為萬(wàn)達(dá)收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)的主要來(lái)源。”王健林在1月16日的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年會(huì)上表示,因?yàn)榉康禺b是週期性行業(yè),且全世界房地産的發(fā)展規(guī)律,只要城市化率達(dá)到75%,自有住房率超過(guò)80%,房地産行業(yè)就會(huì)萎縮。而萬(wàn)達(dá)要追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,就必須轉(zhuǎn)型。王健林稱(chēng),房地産萬(wàn)達(dá)還會(huì)一直做下去,只是把收入規(guī)模穩(wěn)定在千億左右,不再擴(kuò)大規(guī)模,增長(zhǎng)主要靠其他産業(yè)。

　　“千億級(jí)房企開(kāi)始尋求後規(guī)模時(shí)代,運(yùn)營(yíng)及盈利能力的突破。而300億至500億規(guī)模的中型房企仍在尋求規(guī)模上的更上一級(jí),這幾天不少房企的內(nèi)部會(huì)議上,都給自己2016年設(shè)定了較高的目標(biāo),衝1000億規(guī)模的不在少數(shù)。”克而瑞資訊集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱表示。在2016年房地産市場(chǎng)以去庫(kù)存為基調(diào)、總體政策環(huán)境偏松的情況下,房企想在規(guī)模上有所突破恐怕還不算太難,而對(duì)於上市房企來(lái)説,如何控費(fèi)用、抓運(yùn)營(yíng)、求利潤(rùn),才是考驗(yàn)其內(nèi)功的重要指標(biāo)。