2015年,中國(guó)房地産對(duì)外投資持續(xù)升溫,房企出海“斬獲”頗多。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,僅在2015年上半年,中國(guó)對(duì)外房地産投資總額就達(dá)到66億美元,幾乎佔(zhàn)亞洲的1/3。包括房地産企業(yè)、保險(xiǎn)公司、機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者在內(nèi)的多種投資主體均在海外房地産市場(chǎng)表現(xiàn)積極。2016年,隨著政策層面的進(jìn)一步放寬,中資在海外房地産市場(chǎng)的表現(xiàn)能否保持高漲的熱情?本期“世經(jīng)每月談”邀請(qǐng)業(yè)界各位專家?guī)硭麄兊挠^點(diǎn)。

　　Q1

　　預(yù)計(jì)2016年中國(guó)房地産領(lǐng)域海外投資將呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)?造成這種趨勢(shì)的原因是什麼?

　　夏飏飏:預(yù)測(cè)2016年甚至2016年之後的很多年,中國(guó)房地産對(duì)外投資額仍將呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。中國(guó)擁有龐大的資本量,而且中國(guó)資本的海外投資還處?kù)秳倓偲鸩降碾A段,預(yù)測(cè)未來幾年中國(guó)資本海外地産投資將流向更多的國(guó)家及更多樣化的地産資産類型。

　　范桂娟:2016年中國(guó)房地産領(lǐng)域的海外投資,尤其在英美兩地會(huì)持續(xù)大幅度增加。主要原因包括:人民幣持續(xù)貶值,進(jìn)一步推動(dòng)投資者增加外幣(如美元和英鎊)的資産配置;中央政府大力推動(dòng)投資者在海外投資,並出臺(tái)了多項(xiàng)相關(guān)的優(yōu)惠政策;國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)庫(kù)存過剩、産能過剩,不利於國(guó)內(nèi)資産的價(jià)格增長(zhǎng);國(guó)外市場(chǎng)成熟,資産種類繁多,流動(dòng)性強(qiáng)。

　　紀(jì)剛:隨著中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者對(duì)多元化投資的需求加大,越來越多的保險(xiǎn)公司、開發(fā)商、投資基金、高凈值財(cái)富群體紛紛走出國(guó)門前往海外尋找投資機(jī)會(huì)。尤其是“一帶一路”政策的推出,國(guó)家開始積極鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)外投資,這促使大量保險(xiǎn)資金尋找海外資産配置。這些資金非常看好房地産投資的高回報(bào)率、較低風(fēng)險(xiǎn)以及組合的多元化所帶來的優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)新的一年,中國(guó)投資機(jī)構(gòu)無論是主權(quán)基金還是保險(xiǎn)公司資金都將加大海外房地産投資並不斷增加房地産投資佔(zhàn)其整體投資的比重。另外,已赴海外投資的中國(guó)房地産開發(fā)商,諸如綠地、萬達(dá)、首開都會(huì)加快其投資拿地開發(fā)的步伐。個(gè)人投資者還會(huì)更偏重於住宅投資,譬如回報(bào)穩(wěn)定的倫敦、雪梨、紐約等城市。有很多個(gè)人投資者因?yàn)橐泼竦男枨笠矔?huì)加大其在移民目的地國(guó)家的房地産投資。受人民幣貶值、保險(xiǎn)資金投資配置、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、海外營(yíng)商環(huán)境優(yōu)越、高品質(zhì)的成熟物業(yè)回報(bào)等驅(qū)使,相信2016年中國(guó)房地産海外投資還將再創(chuàng)新高。

　　張平:近年來,越來越多的中國(guó)企業(yè)選擇在海外房地産領(lǐng)域進(jìn)行投資,在亞太地區(qū),中國(guó)已經(jīng)連續(xù)兩年成為跨境投資資金來源地的第二名。雖然近期由於人民幣匯率處?kù)断滦型ǖ缹?dǎo)致海外投資成本上升,可能在短期內(nèi)對(duì)海外投資熱度産生一定影響,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看中國(guó)房企向海外投資將繼續(xù)呈上升趨勢(shì)。其中一個(gè)重要原因就是國(guó)內(nèi)地産黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,白銀時(shí)代來臨。近年來,國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大,拿地成本持續(xù)上升,而與之相對(duì)應(yīng)的是存量房由於政策、經(jīng)濟(jì)等原因?qū)е氯セL期延長(zhǎng)、去化成本上升,國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)投資回報(bào)不理想使房企將目光轉(zhuǎn)向海外。從政策層面看,投資監(jiān)管逐漸鬆動(dòng),政府也加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)“走出去”的金融支援,而國(guó)家的“一帶一路”倡議和亞洲基礎(chǔ)設(shè)施投資銀行的成立也積極推動(dòng)著國(guó)內(nèi)企業(yè)到相關(guān)國(guó)家進(jìn)行投資。此外,得益於可以幫助企業(yè)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的海外投資服務(wù)平臺(tái)的快速發(fā)展,到海外置業(yè)的國(guó)內(nèi)個(gè)人買家逐年增多,這也對(duì)國(guó)內(nèi)房企産生了很大的吸引力。

　　Q2

　　哪些發(fā)達(dá)市場(chǎng)容易吸引中國(guó)投資者的目光?新興市場(chǎng)是否值得關(guān)注?為什麼?

　　夏飏飏:隨著成熟發(fā)達(dá)市場(chǎng)資産價(jià)格的不斷攀升,我們看到中國(guó)資本繼續(xù)不斷地在新興市場(chǎng)尋找合適的投資機(jī)會(huì)。儘管近年來新興市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始放緩,但仍存在不少優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)。中國(guó)開發(fā)商尤其關(guān)注新興市場(chǎng),因?yàn)槠淇蓪⒃谥袊?guó)擁有的豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)向這些發(fā)展中的新興市場(chǎng)輸出。

　　范桂娟:縱觀全球房地産市場(chǎng),我們認(rèn)為美國(guó)和英國(guó)會(huì)繼續(xù)吸引中國(guó)投資者的目光,並作為中國(guó)資本的首選目的地。這是因?yàn)閮蓢?guó)與中國(guó)的收益率差距縮小,進(jìn)一步推動(dòng)投資者分散投資;兩國(guó)市場(chǎng)成熟,能夠提供的資産種類繁多;兩國(guó)市場(chǎng)流通性非常高,能夠快速買入和出售資産;兩國(guó)市場(chǎng)融資渠道眾多、融資成本相對(duì)比國(guó)內(nèi)低;兩國(guó)法律體系健全,為海外投資者提供良好的資産持有結(jié)構(gòu)和稅務(wù)優(yōu)惠,並能夠有效保障投資者的權(quán)益和資産安全;美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇,美元貨幣走勢(shì)變強(qiáng)。由於很多投資者都是首次出海投資,對(duì)資本的保值和穩(wěn)定性要求相對(duì)較高,建議關(guān)注英美兩國(guó)的優(yōu)良資産,東南亞和中歐市場(chǎng)也可以作為次選。

　　紀(jì)剛:全球資産配置要看不同市場(chǎng)處?kù)兜姆康禺b週期的不同階段,房地産又是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨錶,所以要看當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)週期處?kù)妒颤N週期。總體來説,美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、日本仍然是中國(guó)資本海外地産投資的首選目的地。過去兩年,對(duì)這幾個(gè)國(guó)家的投資佔(zhàn)中國(guó)全部海外房地産投資的70%,其中紐約、倫敦和雪梨佔(zhàn)比最大。在投資目的地的選擇上,投資者可以考慮成熟的英國(guó)房地産市場(chǎng)。倫敦房産市場(chǎng)的回報(bào)率從歷史數(shù)據(jù)看總體上是好于紐約的,這是因?yàn)槠淙谫Y成本低、需求量大、購(gòu)買限制較少、法律稅收政策環(huán)境自由。選擇市場(chǎng)不僅考慮中國(guó)的購(gòu)買者,還要考慮國(guó)際化的買家,包括本地人和其他國(guó)際化買家。此外,美國(guó)一些城市也值得關(guān)注,例如華盛頓,地價(jià)房?jī)r(jià)比較低,值得關(guān)注。而在新興市場(chǎng)、金磚國(guó)家中的一些對(duì)大宗商品依賴較高的市場(chǎng),比如受油價(jià)下跌和西方制裁影響的俄羅斯、幣值不穩(wěn)定的巴西也會(huì)出現(xiàn)金融性投資機(jī)會(huì)。

　　張平:美國(guó)、歐洲、澳大利亞一直是最受中國(guó)投資者青睞的海外投資目的地。具體到城市層面,投資環(huán)境更加成熟的紐約、倫敦、中國(guó)香港等世界級(jí)和區(qū)域級(jí)金融中心城市由於資産回報(bào)穩(wěn)定,有利於資産長(zhǎng)期持續(xù)增值而更受歡迎。中國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,2015年中國(guó)對(duì)外直接投資主要分佈在中國(guó)香港、開曼群島、美國(guó)、新加坡、英屬維爾京群島、荷蘭、澳大利亞等。對(duì)前10位國(guó)家和地區(qū)投資累計(jì)達(dá)到1016.3億美元,佔(zhàn)到全年對(duì)外非金融類直接投資的86.1%。其中對(duì)美國(guó)投資83.9億美元,增速超過60%。由於“一帶一路”倡議的推動(dòng)以及政府帶動(dòng)的持續(xù)投資與合作,“一帶一路”沿線國(guó)家也逐漸引起中國(guó)投資者的關(guān)注。特別是該區(qū)域吸引中國(guó)跨境投資前五名的國(guó)家,即新加坡、土耳其、以色列、哈薩克和印度。其中在新興市場(chǎng)哈薩克和印度,加工製造類園區(qū)建設(shè)前景廣闊。

　　Q3

　　在住宅、寫字樓、酒店、零售物業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等物業(yè)類型中,哪種更具投資潛力?

　　夏飏飏:我們看到多個(gè)中國(guó)資本關(guān)注的物業(yè)類別市場(chǎng)及中國(guó)資本關(guān)注的區(qū)域市場(chǎng)均有較大的增長(zhǎng)。另外,保障型住房、醫(yī)療地産、養(yǎng)老地産及基礎(chǔ)設(shè)施類這種新興的物業(yè)類別資産也頗具潛力。

　　范桂娟:各種物業(yè)類型都各具優(yōu)勢(shì),也具備良好的投資潛力。投資者具體應(yīng)該選擇哪一種物業(yè)類型,要視乎其自身情況,其中包括:對(duì)某種資産類型獨(dú)特傾向和了解、地區(qū)選擇、投資額度、回報(bào)率要求、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、操盤經(jīng)驗(yàn)等因素。如果投資者對(duì)回報(bào)率有一定的要求、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力較高,並在國(guó)內(nèi)有一定的操盤經(jīng)驗(yàn),可以考慮開髮型項(xiàng)目。對(duì)資本保值和穩(wěn)定性較高的投資者來説,則可以考慮穩(wěn)定型物業(yè)。

　　紀(jì)剛:目前中國(guó)投資者主要投資物業(yè)類型以住宅開發(fā)、辦公樓和酒店居多。其中住宅投資以房地産開發(fā)企業(yè)與人民幣私募基金為主。相對(duì)其他物業(yè)類型而言,中國(guó)的開發(fā)商和私募基金對(duì)住宅更加熟悉和擅長(zhǎng)。同時(shí),越來越多的中國(guó)人選擇海外置業(yè),無論是出於教育、移民、旅遊度假或是資産配置等方面的考慮,對(duì)住宅産品有比較廣泛的需求。此外,開發(fā)商認(rèn)為依託國(guó)內(nèi)的網(wǎng)路和銷售渠道將依舊有助於海外項(xiàng)目銷售。不過美國(guó)有房産稅,持有費(fèi)用在1.5%~3%之間,並且每年都要交,不像國(guó)內(nèi)零成本持有,這都是在海外投資房産時(shí)需要注意的。

　　酒店投資主要是以機(jī)構(gòu)投資者和家族企業(yè)為主。相對(duì)於辦公樓,投資國(guó)際知名酒店管理公司管理的酒店物業(yè)可以給投資者帶來更多的品牌效應(yīng)。過去一年中國(guó)在對(duì)海外的投資中,辦公樓和土地交易佔(zhàn)到最大比重,分別為57億美元和50億美元。商業(yè)地産的收益率總體上都超過了不少其他資産。商業(yè)房地産和住宅房地産的區(qū)別主要是:第一,交易金額、交易門檻比較高,一般人很難涉及。第二,投資過程更加複雜,需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)管理,需要職業(yè)經(jīng)理人管理,不然買進(jìn)來,管不好。第三,財(cái)務(wù)杠桿的推拉非常重要,而且效果非常明顯,必須使用專業(yè)化的技巧來運(yùn)用。第四,交易速度非常快。第五,發(fā)售方式不同,交易項(xiàng)目源不是公開發(fā)售的。投資核心區(qū)域的辦公樓物業(yè),可以擁有穩(wěn)定的租金收入,獲得穩(wěn)定的投資回報(bào),並且有很好的市場(chǎng)流動(dòng)性。另外,在經(jīng)濟(jì)處?kù)渡闲型ǖ赖氖袌?chǎng),核心的辦公樓物業(yè)有資産升值的潛力,投資者可以獲得資産增值帶來的收益。總之,建設(shè)投資者一定要選擇易買、易租、易售、易管理、易貸款的來進(jìn)行海外投資。

　　張平:中國(guó)投資者海外投資一個(gè)重要趨勢(shì)就是從專注住宅領(lǐng)域逐漸向商業(yè)地産領(lǐng)域轉(zhuǎn)變。盈石集團(tuán)研究中心研究發(fā)現(xiàn),在商業(yè)地産各種物業(yè)類型中,最受投資者青睞的物業(yè)類型為寫字樓和零售物業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年上半年這兩類物業(yè)交易佔(zhàn)全球房地産投資總額的29%和19%,其餘依次為開發(fā)區(qū)、住宅、酒店和工業(yè)。寫字樓租金收益穩(wěn)定,運(yùn)營(yíng)管理相對(duì)簡(jiǎn)單,市場(chǎng)也比較成熟,可交易項(xiàng)目多,是比較理想的投資物業(yè)類型。而零售物業(yè)雖然對(duì)招商、運(yùn)營(yíng)和管理等專業(yè)能力要求都相對(duì)較高,但投資回報(bào)率更高,資産升值潛力也更大,因此是有經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資者更為喜愛的物業(yè)類型。

　　Q4

　　在中國(guó)房地産海外投資過程中,有哪些方面亟待加強(qiáng)?

　　夏飏飏:中國(guó)房地産海外投資還處?kù)镀鸩诫A段,但中國(guó)企業(yè)正在不斷完善其中國(guó)及海外的投資團(tuán)隊(duì)。儘管海外投資經(jīng)驗(yàn)並非短時(shí)間可以獲取及積累,但是大部分中國(guó)企業(yè)在其項(xiàng)目分析及項(xiàng)目盡職調(diào)查的過程中都非常謹(jǐn)慎仔細(xì),我們相信未來中國(guó)企業(yè)由於海外經(jīng)驗(yàn)不足而産生的問題也將得到解決。

　　范桂娟:由於很多國(guó)內(nèi)投資者也是剛開始涉及房地産海外投資領(lǐng)域,同時(shí)對(duì)國(guó)外的整體經(jīng)濟(jì)情況、房地産市場(chǎng)情況、相關(guān)的法律和稅務(wù)規(guī)定等各個(gè)方面都了解不足,導(dǎo)致不能有效制定適合自身的投資方向和策略。戴德梁行在大中華區(qū)有一個(gè)專職的海外投資團(tuán)隊(duì),海外投資經(jīng)驗(yàn)豐富,能夠?yàn)橥顿Y者提供相關(guān)建議、協(xié)助制定投資策略、選擇優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的,為海外房地産投資打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　紀(jì)剛:中國(guó)國(guó)內(nèi)房地産投資者在海外市場(chǎng)的投資往往投資標(biāo)的要看得見摸得著,投資耐心較低,要求兩三年就見效;抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較低,偏好現(xiàn)金流非常好、非常穩(wěn)定的房地産項(xiàng)目。需要提醒的是,因?yàn)楹Ｍ獬墒焓袌?chǎng)的房地産市場(chǎng)與中國(guó)國(guó)內(nèi)的房地産行業(yè)有很大的差異,因此中國(guó)國(guó)內(nèi)的房地産投資者選擇投資標(biāo)的時(shí),投資收益的期望值要根據(jù)海外市場(chǎng)的實(shí)際狀況進(jìn)行調(diào)整,海外的地産市場(chǎng)和中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的回報(bào)是不同的。歷史數(shù)據(jù)顯示,從中長(zhǎng)期來看,海外地産投資,年均7%~8%的回報(bào)就是不錯(cuò)的收益水準(zhǔn)。另外,房地産行業(yè)是非常區(qū)域化的行業(yè),好的項(xiàng)目大都是場(chǎng)外交易。這些項(xiàng)目大都掌控在熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的機(jī)構(gòu)手中,往往在市場(chǎng)上停留時(shí)間很短,因此投資者需要有專業(yè)團(tuán)隊(duì)做盡職調(diào)查,下手要快、要準(zhǔn)。

　　在海外投資過程中,中國(guó)的投資者需要更多地去了解和學(xué)習(xí)海外市場(chǎng),既要培養(yǎng)國(guó)際型團(tuán)隊(duì),也要善於借助第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)或者當(dāng)?shù)睾献麾钒?與房地産顧問公司、律所、稅務(wù)規(guī)劃師等專業(yè)機(jī)構(gòu)合作可以更快地熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),了解投資標(biāo)的國(guó)的投資流程和交易成本。對(duì)於境外地産開發(fā),中國(guó)的開發(fā)商需要著重考慮的是尋找當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的合作夥伴。房地産是區(qū)域化的市場(chǎng),因此一定要靈活利用好當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)資源。同時(shí)地産開發(fā)建築分工很細(xì),因此購(gòu)地開發(fā)的房企需要有優(yōu)秀的建築設(shè)計(jì)師、律師、會(huì)計(jì)師、建築施工隊(duì)、銷售和地産管理公司。中國(guó)海外投資範(fàn)圍愈發(fā)擴(kuò)大,對(duì)外投資的難度和風(fēng)險(xiǎn)越不容忽視。中國(guó)投資者需謹(jǐn)慎區(qū)別不同國(guó)家的投資策略。

　　張平:在海外投資過程中,防範(fàn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是非常重要的。首先要充分了解當(dāng)?shù)胤康禺b市場(chǎng)環(huán)境,做足市場(chǎng)調(diào)研的功課。其次要了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策法規(guī),特別是資本管制、相關(guān)稅費(fèi)、維修管理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、業(yè)主權(quán)責(zé)等有可能被隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。建議海外投資經(jīng)驗(yàn)不足的投資者除加強(qiáng)自身對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的研究外,應(yīng)儘量與當(dāng)?shù)匦抛u(yù)較好的專業(yè)服務(wù)公司合作,如專業(yè)律師、稅務(wù)師等,以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。