受跨國公司預(yù)算緊縮、內(nèi)資企業(yè)開支監(jiān)管嚴(yán)格以及北京空氣品質(zhì)問題的影響,以服務(wù)式公寓為代表的北京高端住宅租賃市場,整體需求正不斷受到壓縮,受此影響,市場供應(yīng)持續(xù)縮水。來自機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2015年末,服務(wù)式公寓總存量同比下降5.3%至7430套,總存量連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑。不少項目不斷推遲入市時間,並通過改造為住宅或者寫字樓的方式,退出高端租賃市場。

　　多個項目退市

　　“從去年3月第一間公寓拆改成辦公區(qū)到現(xiàn)在,項目7棟樓中已經(jīng)有一半完成拆改或者正在進(jìn)行拆改中”。日前,位於金融街區(qū)域的北京金融街公寓的銷售負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

　　據(jù)其介紹,金融街公寓包括一居室、兩居室、三居室等多種戶型,承租用作辦公使用的客戶,會按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn),將現(xiàn)有公寓的非承重墻打通進(jìn)行重新改造。

　　在合理範(fàn)圍內(nèi)追求收益的最大化,是該項目將公寓用途改造的主要原因。上述人士介紹,改造成辦公空間之後,租金按每平方米計算,這與公寓每月固定的幾萬元相比,收益更為可觀。據(jù)第一太平戴維斯最新發(fā)佈的數(shù)據(jù),金融街區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鸶哌_(dá)每平方米每月人民幣535.2元,這一數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)超北京其他所有區(qū)域。

　　進(jìn)行改造的公寓項目不止金融街公寓一家,據(jù)高力國際對市場的常年跟蹤研究,服務(wù)式公寓市場近幾年陸續(xù)有項目改造為其他形式的物業(yè),譬如,位於望京的福泰酒店公寓改造成寫字樓、位於燕莎及朝陽公園區(qū)域的盛捷福景苑,也已經(jīng)改造為住宅進(jìn)行散售。

　　除此之外,還有一些項目不斷推遲入市時間,如盛捷遠(yuǎn)洋望京服務(wù)公寓的計劃入市時間,由最初的2014年不斷推遲至2018年。

　　分化加劇

　　來自高力國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,就服務(wù)式公寓市場而言,截至2015年末,服務(wù)式公寓總存量同比下降5.3%至7430套,總存量連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑。儘管去年服務(wù)式公寓市場需求較2014年小幅提升,但較前幾年仍明顯疲軟。

　　高力國際統(tǒng)計顯示,許多服務(wù)式公寓運營商正試圖通過吸引國內(nèi)租戶或簽訂更多短期租約,以獲得更高的出租率。

　　除了服務(wù)式公寓市場低迷之外,第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問諮詢部董事熊志坤認(rèn)為,高端別墅市場也受到需求萎縮的直接衝擊。去年第四季度,其入住率同比下跌3.5個百分點至84.2%,租金下跌1.4%至每平方米每月119.9元。

　　當(dāng)然,也有一部分服務(wù)式公寓維持長期穩(wěn)定的租賃需求並且空置率常年保持在低位,如位於燕莎及朝陽公園區(qū)域和CBD區(qū)域的某些公寓,由於其交通便利,運營成熟,擁有穩(wěn)定的來自亞洲及歐美的租戶,長期需求穩(wěn)定。與此同時,小戶型公寓更受到市場青睞。

　　據(jù)高力國際的統(tǒng)計,2016年將有三個服務(wù)式公寓項目計劃入市,其中兩個位於非核心區(qū)域,不過,市場低迷狀況或?qū)⒅率共糠猪椖客七t入市時間。經(jīng)濟放緩預(yù)計將對需求及租金水準(zhǔn)施加下行壓力,李牧預(yù)計,或?qū)⒂懈喾?wù)式公寓項目通過改造而退出市場。

　　需求加速疲軟

　　一直被人們視作住宅、公寓中高端産品的服務(wù)式公寓,能夠為中長期商住客人提供一個完整、獨立、具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施,其公寓客房由一個或多個臥室組成,並帶有獨立的起居室以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域。服務(wù)式公寓的本質(zhì)是酒店性質(zhì)的物業(yè),卻融合了酒店設(shè)施與家庭特色為一體,並提供低於酒店價格的中長期住宿服務(wù)。

　　由於充分滿足了國外投資企業(yè)高級管理層在國內(nèi)的長期居住需求,在上世紀(jì)90年代中後期到本世紀(jì)初,服務(wù)式公寓在中國迎來發(fā)展黃金期。

　　“不過,近幾年來,服務(wù)式公寓市場需求開始持續(xù)疲軟,市場存量不斷縮小”,高力國際華北區(qū)研究部副董事李牧告訴記者,作為服務(wù)式公寓市場需求主力的外資企業(yè)來説,受其國內(nèi)經(jīng)濟放緩,跨國公司在華擴張速度減緩,並緊縮給予外派人員的房屋津貼,削弱了國外租戶對服務(wù)式公寓的需求;另一方面,對於內(nèi)資企業(yè)來説,政府對開支監(jiān)管更加嚴(yán)格,抑制了國企對服務(wù)式公寓的需求,比如,金融街子市場服務(wù)式公寓的長期租賃需求的縮減。

　　仲量聯(lián)行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,高端公寓租賃市場需求疲軟始於2008年全球金融危機之後,因傳統(tǒng)上高端公寓租賃市場的主力為外籍人士以及外資企業(yè)的中高層管理人員,隨著外資企業(yè)在中國業(yè)務(wù)擴張放緩,對高端公寓租賃的需求也隨之增長乏力。

　　“這種需求的減緩從2014年開始表現(xiàn)得更為明顯”,李牧告訴記者,北京持續(xù)惡化的空氣品質(zhì)成為催化劑,越來越成為跨國外派人員在京工作的一個顧慮,一方面一部分外派人員離京,另一方面外派人員及其家庭來京意願降低。(潘秀林)