保險(xiǎn)公司在資本市場(chǎng)中密切關(guān)注房地産板塊,不斷為其在房地産發(fā)展中謀取更大話語(yǔ)權(quán)。在多路保險(xiǎn)資金增持房地産上市公司股份的同時(shí),保險(xiǎn)公司也通過合作等多種方式介入房地産投資。分析人士認(rèn)為,險(xiǎn)企利用多種形式投資房地産,既有獲取穩(wěn)定投資收益的想法,也有共用資源,為健康、養(yǎng)老用地産積累資源的考慮,産業(yè)鏈的通暢有利於其擴(kuò)大佈局。未來在海外不動(dòng)産投資方面,保險(xiǎn)資金運(yùn)用有望迎來更大的空間。

　　多層次介入

　　作為機(jī)構(gòu)投資者的保險(xiǎn)資金正將更多精力投入到房地産投資當(dāng)中,從多個(gè)層次展開突破。1月18日,華夏保險(xiǎn)與保利地産簽約合作,雙方將在養(yǎng)老産業(yè)、網(wǎng)路創(chuàng)新方面嘗試佈局。保利地産將嘗試把保險(xiǎn)機(jī)制引入城市居民養(yǎng)老領(lǐng)域,開拓保險(xiǎn)、地産、養(yǎng)老、健康産業(yè)融合發(fā)展的新模式,並規(guī)劃琶洲網(wǎng)際網(wǎng)路創(chuàng)新集聚區(qū)、國(guó)際金融城、珠江新城融合發(fā)展的黃金三角區(qū)等事宜。

　　而在2015年末,保利地産與太平人壽確認(rèn)將在健康養(yǎng)老産業(yè)開展合作,合作範(fàn)圍涵蓋養(yǎng)老地産開發(fā)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)搭建、保險(xiǎn)客戶養(yǎng)老服務(wù)、産業(yè)鏈上下游投資等內(nèi)容。同時(shí),針對(duì)養(yǎng)老地産開發(fā)融資渠道狹窄等問題,雙方擬在近期聯(lián)合發(fā)起設(shè)立國(guó)內(nèi)首只專注于健康及養(yǎng)老産業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金,探索引入保險(xiǎn)資金開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式,未來不排除繼續(xù)進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)和健康管理等領(lǐng)域。

　　保利地産相關(guān)人士表示,與其他合作夥伴相比,保險(xiǎn)公司積累的大量長(zhǎng)期資金賦予了其在養(yǎng)老産業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),尤其是近幾年壽險(xiǎn)資金的快速積累無(wú)疑為保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老産業(yè)提供了可能。而這樣的觀點(diǎn)在保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)也被多次提及。

　　在二級(jí)市場(chǎng)上,安邦保險(xiǎn)、富德生命人壽、前海人壽等保險(xiǎn)公司舉牌房地産上市公司,一度引發(fā)密切關(guān)注。另外,中國(guó)人壽、中意資産、太保資管、天安財(cái)險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也相繼對(duì)房地産板塊標(biāo)的展開調(diào)研。

　　實(shí)際上,保險(xiǎn)資金在資本市場(chǎng)多層次介入房地産業(yè)的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)。有券商分析人士認(rèn)為,房企與資本的深度結(jié)合已成保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì),跨界帶來的資源整合將豐富雙方業(yè)態(tài)和盈利模式,未來,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和房地産公司在商業(yè)地産、産業(yè)地産的房地産信託投資基金、股權(quán)投資基金等方面的深入合作,將為保險(xiǎn)資金運(yùn)用帶來更大空間。

　　戰(zhàn)略合作更具價(jià)值

　　戴德梁行近日發(fā)佈的研究報(bào)告認(rèn)為,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將有更多資金用於房地産投資,會(huì)極大地刺激內(nèi)地地産投資市場(chǎng)反彈。同時(shí),險(xiǎn)資的資金注入將推動(dòng)大宗交易市場(chǎng)的活躍度,預(yù)計(jì)會(huì)將投資目光集中在京滬等一線城市帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。

　　戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管劉兵認(rèn)為,地産類投資已經(jīng)成為保險(xiǎn)資金關(guān)注的熱點(diǎn),尤其是優(yōu)質(zhì)的地産公司股。險(xiǎn)資的進(jìn)入有利於推動(dòng)房地産行業(yè)的金融化進(jìn)程,推動(dòng)房企向輕資産轉(zhuǎn)型。保險(xiǎn)公司和房地産公司“互相吸引”主要源於四個(gè)因素:一是對(duì)於險(xiǎn)資而言,房地産仍是不錯(cuò)的投資選擇;二是險(xiǎn)資在財(cái)務(wù)投資之外,會(huì)傾向於直接參與房地産企業(yè)的控制權(quán),尋求優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資;三是通過持股房地産企業(yè),可以間接進(jìn)入住宅市場(chǎng);四是房地産企業(yè)資金緊缺,使成本較低的保險(xiǎn)資金具有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　保險(xiǎn)公司人士表示,在保險(xiǎn)資金購(gòu)買房地産企業(yè)股票的同時(shí),兩者戰(zhàn)略層面的合作更有長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。對(duì)房地産企業(yè)而言,獲得保險(xiǎn)資金的戰(zhàn)略投資意味著得到包括資金保障在內(nèi)的發(fā)展契機(jī)。未來,房地産企業(yè)會(huì)更多地與帶有金融屬性的行業(yè)合作,保險(xiǎn)資金將成為重點(diǎn)對(duì)象,其在投融資方面的優(yōu)勢(shì)將被進(jìn)一步發(fā)掘。而從險(xiǎn)企的角度來説,佈局房地産是為爭(zhēng)取市場(chǎng)份額、擴(kuò)大話語(yǔ)權(quán)進(jìn)行鋪墊。這對(duì)於意圖佈局健康、養(yǎng)老産業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來説,房地産企業(yè)的資源將為其佈局帶來便利。

　　實(shí)際上,除了選擇合作,房地産企業(yè)也在嘗試增加保險(xiǎn)業(yè)務(wù)板塊。公開資料顯示,中天城投、新華聯(lián)、泛海控股等多家房地産上市公司已出資設(shè)立保險(xiǎn)公司,另有房地産公司通過參股的方式介入保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

　　海外不動(dòng)産料成增量陣地

　　在保險(xiǎn)資金大類資産配置中,海外投資正成為房地産投資新的增量陣地。世邦魏理仕1月21日發(fā)佈的《2016年中國(guó)房地産市場(chǎng)展望》認(rèn)為,機(jī)構(gòu)投資者正在成為中國(guó)境內(nèi)房地産投資的主流,其中寫字樓交易將進(jìn)一步上升。而包括保險(xiǎn)資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者以及投資基金漸成市場(chǎng)主流,份額超過了市場(chǎng)的一半,是市場(chǎng)中的主要參與者。

　　《展望》認(rèn)為,對(duì)於境內(nèi)房地産投資而言,中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩部分程度影響到了投資者在市場(chǎng)上的活動(dòng)表現(xiàn),同時(shí)由於美元的加息預(yù)期與人民幣降息、貶值預(yù)期的疊加存在,市場(chǎng)資金對(duì)於國(guó)內(nèi)物業(yè)的投資逐漸偏于謹(jǐn)慎。但在境外房地産投資方面,情況正好相反。去年8月,人民幣進(jìn)入寬幅震蕩,扭轉(zhuǎn)了多年以來單邊上升的預(yù)期,這使得進(jìn)行海外另類投資、分散資産組合的預(yù)期收益與風(fēng)險(xiǎn)防範(fàn)效果愈加明顯。以保險(xiǎn)資金為代表的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者投資海外地産方式已不限于門戶城市的商業(yè)地産,同時(shí)也在嘗試通過股權(quán)合作等模式介入包括物流設(shè)施等其他房産類型以及以資産包形式出現(xiàn)的房産投資標(biāo)的。

　　世邦魏理仕認(rèn)為,中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者目前以主權(quán)基金(包括中投、外管局)為先導(dǎo),預(yù)計(jì)未來將有更多大型機(jī)構(gòu)參與到市場(chǎng)中,包括社保、養(yǎng)老基金等。目前保險(xiǎn)市場(chǎng)集中度高,可用於配置投資房地産的資金體量也不容小覷,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)兼顧市場(chǎng)機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn),投資呈現(xiàn)更大的多元化,而從目前的趨勢(shì)來看,預(yù)計(jì)明年的境外投資水準(zhǔn)仍將維持高速增長(zhǎng)。

　　仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示,中國(guó)的海外房地産投資主體趨於多元化,保險(xiǎn)公司成為重要的新生力量。相較以往的試水,“險(xiǎn)資出海”已逐漸步入快速發(fā)展階段。從長(zhǎng)期而言,按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)與節(jié)奏,中國(guó)險(xiǎn)資在境外的房地産直接投資有望達(dá)到2400億美元。

　　戴德梁行資本市場(chǎng)研究人士認(rèn)為,目前,中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)五家最大的公司投資在房地産的資金仍為數(shù)不多,近年來的投資增加一方面是由於監(jiān)管層放寬了境外投資的限制,令實(shí)力較強(qiáng)的保險(xiǎn)公司加速海外購(gòu)置物業(yè)的步伐,另一方面則是由於內(nèi)地保險(xiǎn)業(yè)資産管理規(guī)模值亦見增長(zhǎng)。

　　據(jù)戴德梁行預(yù)計(jì),未來五年間,中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的海外房地産投資規(guī)模將會(huì)從目前的水準(zhǔn)上升至接近總資産值的5%,相當(dāng)於新增730億美元。隨著投資資金佔(zhàn)比及資産管理規(guī)模增加,預(yù)期投放于房地産的險(xiǎn)資將會(huì)大幅增長(zhǎng),到2024年,將再有750億美元的資金用於購(gòu)置房地産,屆時(shí),中國(guó)險(xiǎn)企所持有的房地産物業(yè)總值將達(dá)到1540億美元。□本報(bào)記者 李超