北京商住物業(yè)交易量驟降 仲介閒坐賞櫻花

　　中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)

　　“商住兩用房限購(gòu)措施，把我的算盤(pán)打爛了。”一位此前月入8萬(wàn)元業(yè)務(wù)提成的北京二手房仲介銷(xiāo)售經(jīng)理説。

　　3月26日晚，北京“商住兩用”類(lèi)物業(yè)的限購(gòu)措施出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“3·26政策”寥寥數(shù)語(yǔ)，卻意味著調(diào)控邏輯發(fā)生翻天覆地的轉(zhuǎn)變，政策著力點(diǎn)從抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，向疏解人口轉(zhuǎn)變。這是北京繼“3·17樓市新政”後，短短十天內(nèi)使出的第9記重拳。一系列調(diào)控措施發(fā)佈後，北京樓市成交量明顯下滑。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，監(jiān)管層正在針對(duì)商住兩用項(xiàng)目出臺(tái)更嚴(yán)格的交易限制措施，目前已不鼓勵(lì)北京房地産仲介機(jī)構(gòu)上架此類(lèi)房源資訊。

　　周均交易量下滑三成

　　27日下午，孫洋（化名）在店裏閒坐一上午之後，下午決定向經(jīng)理請(qǐng)假，到附近的玉淵潭公園逛逛。

　　孫洋是一家大型房産仲介位於馬連道片區(qū)的銷(xiāo)售經(jīng)理，去年這個(gè)時(shí)候，他的生活可不是逛公園賞櫻花這般“愜意”。伴隨著北京樓市的瘋漲，他每月的業(yè)務(wù)提成在8萬(wàn)元左右。白天，他帶客戶穿梭于馬連道各小區(qū)之間，夜幕降臨後找個(gè)地道的湘菜館“喝兩杯”，微醺後到酒吧、KTV“使勁High”。他一度嘲笑他的小學(xué)同學(xué)，“從湖南山溝溝考到北京化工大學(xué)，博士畢業(yè)後竟然一年賺不到10萬(wàn)元，清華北大不如我學(xué)渣膽大。”

　　直到十天前，孫洋依然“忙碌而快樂(lè)著”，房?jī)r(jià)激進(jìn)攀升，交易異常火爆，對(duì)他的直接利好就是，“去年初成交價(jià)500萬(wàn)元的房子，我提成大約3萬(wàn)元；同樣大小的房子，今年的交易價(jià)至少800萬(wàn)元至1000萬(wàn)元，我的提成就是五六萬(wàn)元。”不出意外的話，孫洋今年準(zhǔn)備“卷150萬(wàn)元回家”。

　　然而劇情在3月17日開(kāi)始反轉(zhuǎn)。“原來(lái)的如意算盤(pán)被打亂，3月26日晚間的商住兩用限購(gòu)措施，簡(jiǎn)直把我的算盤(pán)打爛了。”這兩年來(lái)，孫洋的心思多數(shù)放在馬連道第三區(qū)的銷(xiāo)售上，這是西城區(qū)首屈一指的大型“商住兩用”項(xiàng)目。

　　當(dāng)晚，北京住建委、北京規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)、工商局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)局等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)佈《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類(lèi)項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。由此，北京成為全國(guó)首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類(lèi)項(xiàng)目的城市。

　　這是10天內(nèi)北京市第9次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)劃分……緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，“幾乎斷絕了所有炒房的可能性”。

　　“一家門(mén)面三個(gè)組，每組8個(gè)人，2016年我們組每週可以出手至少3套房子。新政出臺(tái)後，現(xiàn)在每週頂多成交一套。同事們都在店裏玩手機(jī)、看電影、打遊戲。”好日子到頭了，回首馬連道片區(qū)過(guò)去一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，令人瞠目結(jié)舌。2016年3月，位於西城“邊陲”的格調(diào)小區(qū)均價(jià)5萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在12萬(wàn)元/㎡；歐園小區(qū)彼時(shí)均價(jià)5萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在均價(jià)8萬(wàn)元/㎡。

　　孫洋所負(fù)責(zé)的“第三區(qū)”商住兩用項(xiàng)目，價(jià)格從去年初的不到4萬(wàn)元/㎡，漲到7萬(wàn)多元/㎡。它們所沾之光在於學(xué)區(qū)房引爆的西城區(qū)房?jī)r(jià)暴漲。“作為教育重鎮(zhèn)，過(guò)去一年西城區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅至少在80%以上。”孫洋説，雖然從業(yè)多年，但這樣的漲幅也令他“心驚膽戰(zhàn)”，生怕一覺(jué)兒醒來(lái)好日子結(jié)束。

　　中國(guó)證券報(bào)記者從鏈家和我愛(ài)我家兩家京城大型仲介獲悉，自新政出臺(tái)後，北京二手房周均交易量下滑約30%左右。此外，中國(guó)證券報(bào)記者從知情人士處獲悉，監(jiān)管層正醞釀更為嚴(yán)格的“商住兩用”項(xiàng)目的整頓措施，“目前的態(tài)度是不鼓勵(lì)仲介機(jī)構(gòu)上架商住兩用項(xiàng)目，但未出臺(tái)明文規(guī)定，具體規(guī)定最遲4月中旬發(fā)佈。”這位知情人士説。

　　更嚴(yán)格措施醞釀出臺(tái)

　　北京住建委近日針對(duì)“商住兩用”物業(yè)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)，林肯公園、萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城、泰禾中央廣場(chǎng)、龍湖西宸廣場(chǎng)、尚峰一號(hào)等6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳並銷(xiāo)售，目前這6個(gè)項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。

　　“監(jiān)管層近日在聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)，針對(duì)商住兩用項(xiàng)目，醞釀更嚴(yán)格的限制措施。”上述知情人士表示，新措施的阻力在於，前年開(kāi)始，北京突然間冒出太多的“商住兩用”項(xiàng)目，“這些項(xiàng)目動(dòng)輒二三十億元投資規(guī)模，如今有的還在建設(shè)中，有的剛開(kāi)盤(pán)，政策如何下刀還需論證。”

　　這些項(xiàng)目分佈在北京南四環(huán)外、門(mén)頭溝、房山等地，如雨後春筍般挨挨擠擠長(zhǎng)出來(lái)。南四環(huán)外的林肯花園第五期剛開(kāi)盤(pán)，在建的有泰和中央廣場(chǎng)、恒大未來(lái)城等，都是特大型“商住兩用”類(lèi)項(xiàng)目。泰和集團(tuán)北京地區(qū)一位負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，新政確實(shí)對(duì)公司項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期産生重大影響，目前公司正在制定應(yīng)對(duì)措施。

　　“過(guò)去十年，北京地區(qū)成交約40萬(wàn)套商住類(lèi)物業(yè)，現(xiàn)在的庫(kù)存量介於7萬(wàn)套至9萬(wàn)套，這些項(xiàng)目的市場(chǎng)交易規(guī)模至少在2500億元以上。這一庫(kù)存量幾乎創(chuàng)下十年來(lái)新高，商住類(lèi)項(xiàng)目是一個(gè)畸形的存在，必須整頓。”北京住建委一位處長(zhǎng)告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，3月26日晚間的“商住兩用”項(xiàng)目限購(gòu)措施，不是簡(jiǎn)單地“認(rèn)房又認(rèn)貸”這種內(nèi)容，而是全面改變遊戲規(guī)則，使其回歸商辦類(lèi)項(xiàng)目的真實(shí)用途。在過(guò)去多年的樓市發(fā)展中，商辦類(lèi)本身就是畸形的，大部分物業(yè)成為類(lèi)居住物業(yè)。他預(yù)計(jì)“商住兩用”類(lèi)物業(yè)的價(jià)格會(huì)有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進(jìn)入休眠狀態(tài)。

　　“這是中國(guó)房地産市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)的第一次，此前從未有過(guò)這麼徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類(lèi)型的政策出現(xiàn)。這點(diǎn)也會(huì)影響其他城市同類(lèi)型房産的調(diào)控。該政策雖然沒(méi)有“3·17政策”出臺(tái)時(shí)那麼多媒體和個(gè)人關(guān)注，但對(duì)業(yè)內(nèi)的影響是史上最大一次。”張大偉告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)房?jī)r(jià)最具殺傷作用的是信貸。歷史數(shù)據(jù)表明，2010年央行收緊房貸後，2011年北京和上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%左右跌幅；2013年房貸政策明緊實(shí)松，北京和上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)約40%左右漲幅；2014年再度收緊，北京房?jī)r(jià)跌幅12%；2014年底放鬆後，房?jī)r(jià)開(kāi)始節(jié)節(jié)暴漲。

　　“這一輪樓市價(jià)格漲起來(lái)，其實(shí)是因?yàn)樾刨J超發(fā)、資産荒。從2014年9月30日開(kāi)始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，資金未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是在樓市和金融市場(chǎng)間空轉(zhuǎn)，後面預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)其實(shí)還是看信貸政策鬆緊。”上述北京住建委處長(zhǎng)説。

　　（本報(bào)實(shí)習(xí)生 楊潔 王夢(mèng)媛 袁上草對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）