限購城市成交驟降 專家預(yù)計二季度房價將調(diào)整

　　中央強(qiáng)調(diào)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地産泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。而2017年《政府工作報告》中提出，要加強(qiáng)房地産市場分類調(diào)控，因城施策去庫存。近期，建立和完善促進(jìn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的工作已經(jīng)全面啟動，一二線城市調(diào)控政策陸續(xù)出臺。本報將從調(diào)控措施、立法修訂、財稅調(diào)整、金融手段、土地供應(yīng)、規(guī)範(fàn)開發(fā)等角度，推出系列分析文章。

　　3月17日開始，10日內(nèi)，北京第九次出臺樓市調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分、商辦類物業(yè)限購。樓市“緊箍咒”越上越緊，一系列政策的出臺，也讓老百姓真切看到了房屋居住屬性，感受到了中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”決心。

　　“從全國趨勢看，本輪房地産調(diào)控相比‘9·30’執(zhí)行力度更嚴(yán)，特別是以北京為代表的一線城市，再次全面收緊，而且持續(xù)政策打補(bǔ)丁，預(yù)期在改善需求被抑制後，北京、廈門等城市有望再次進(jìn)入低迷調(diào)整期。成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降，也很可能在二季度出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。” 中原地産首席分析師張大偉告訴《證券日報》記者。

　　張大偉表示，從北京市場成交量看，預(yù)計4月下半月將全面體現(xiàn)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，商辦簽約成交量將跌幅超過50%，而二手房住宅等也會有超5成左右的成交量下降。從二手房市場實(shí)際簽約看，預(yù)計3月下半月相比上半月跌幅將在50%以上。2月份二手房真實(shí)簽約在2.3萬套左右，3月上半月簽約在1.6萬套左右，預(yù)計下半月將在8000套上下。4月份市場成交量將在1.6萬套左右，快速降溫，整體市場進(jìn)入冰凍期。

　　據(jù)悉，不僅僅北京一個城市，全國在3月份已經(jīng)有接近30個城市發(fā)佈了樓市調(diào)控政策。華北水利水電大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授鄭書耀在接受《證券日報》記者採訪時表示，這麼突然而且大面積的限購，釋放出了一些明顯的信號“中央感覺房價上漲出乎預(yù)料了”。

　　在全國“兩會”閉幕前，《政府工作報告》進(jìn)行了78處修改與補(bǔ)充。其中在房地産“因城施策去庫存”方面，做了三條補(bǔ)充和修改，即增加“遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲”的表述，同時補(bǔ)充“健全購租並舉的住房制度”的內(nèi)容，“繼續(xù)發(fā)展公租房”改為“繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房”等。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者採訪時表示，《政府工作報告》再次強(qiáng)調(diào)了去庫存的導(dǎo)向，而且將結(jié)合“因城施策”的概念、新型城鎮(zhèn)化和市民化的政策導(dǎo)向而進(jìn)行。去庫存戰(zhàn)略是“房子是用來住的”政策目標(biāo)體系的重要組成部分，預(yù)計未來三四線城市的購房環(huán)境總體會以寬鬆為主，去庫存效果預(yù)計會比較好。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，在去庫存的同時，抑制房價過快上漲等也成為全國兩會期間關(guān)注的內(nèi)容，此次《政府工作報告》修改中加入“遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲”的內(nèi)容，充分體現(xiàn)了政府積極穩(wěn)定房地産市場的決心。各地近期出臺的限購等政策，也與《政府工作報告》保持一致。

　　張大偉表示，去年“9·30”全國限購限貸以來，今年的“3·17”可謂是全面收緊調(diào)控的升級版。從目前看，全國已經(jīng)有超過40個城市出臺了各種房地産調(diào)控政策120余次。北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經(jīng)連續(xù)出臺多次政策。

　　“從政策預(yù)期看，本輪房價調(diào)控全面再升級，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史嚴(yán)厲程度，多次調(diào)控政策可以説全方面封堵了炒房的任何可能性。” 張大偉表示。

　　3月26日北京市發(fā)佈《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，不少房地産行業(yè)分析師紛紛表示需要一定時間消化，條款內(nèi)容新穎，文字簡約，此輪政策與往年調(diào)控大不相同，如要進(jìn)行解讀也要“從長計議”了。