上海再一次重新定義了地王。

　　昨日上午，位於靜安（原閘北）中興社區(qū)的一幅住宅地塊，經(jīng)過400多輪競(jìng)價(jià)，被融信中國(guó)以110.1億拍下。可售樓板價(jià)達(dá)到14.3萬(wàn)/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)估保本價(jià)15萬(wàn)。創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴單價(jià)地王記錄。

　　這是上海12年來首次拍賣內(nèi)環(huán)住宅用地。地塊位置距離陸家嘴直線距離僅3公里，距離人民廣場(chǎng)僅2公里，地段頗為優(yōu)越，拍出新地王早在預(yù)期之中。

　　看點(diǎn)在於此次力壓保利、萬(wàn)科等17家房産公司奪魁的，是一家上市僅7個(gè)多月、負(fù)債高企的民營(yíng)房企：融信中國(guó)。仔細(xì)拆解融信的資金來源，背後竟然又是天量的低息債券。

　　杠桿兇猛：新晉地王上市7個(gè)月?lián)]金340億買地

　　融信中國(guó)（3301.HK）創(chuàng)立於2003年，今年1月13日才在香港主機(jī)板上市，從IPO到拿下新中國(guó)地王僅相隔7個(gè)多月時(shí)間。截止昨日收盤，總市值約95億港元，折合人民幣約80億。僅昨日所拍土地的總價(jià)就遠(yuǎn)超其市值。

　　不僅如此，在拍下靜安地塊之前，融信已經(jīng)多次在土地拍賣中大顯身手，在半個(gè)多月前，以31.55億元競(jìng)得上海楊浦區(qū)新江灣城地塊，預(yù)估可售部分樓板價(jià)達(dá)到9萬(wàn)元。統(tǒng)計(jì)顯示：自年初以來，融信在上海、杭州等城市土地拍賣中耗資總額已經(jīng)超過340億。

　　財(cái)報(bào)顯示：去年融信的銷售收入約74.1億，簽約銷售額約119.16億。這意味著，今年以來融信在買地上花費(fèi)的資金已經(jīng)相當(dāng)於去年全年銷售額的4.5倍，簽約銷售額的近3倍。

　　兇猛拿地的融信財(cái)務(wù)杠桿並不低，在拍下地王的同時(shí)，融信也刷新著港股上市房産公司負(fù)債率的記錄。

　　麵包財(cái)經(jīng)（微信公眾號(hào)ID:mbcaijing）翻查了融信的招股書發(fā)現(xiàn)：從2012年到2015年上年半，融信的負(fù)債率分別約為：170%、500%、1540%和640%。2015年底的負(fù)債率雖然降低到247%，但仍然位列負(fù)債率最高的房地産類上市公司之一。以下是麵包財(cái)經(jīng)從招股書上摘取的截圖：

　　可以作為對(duì)比的是：以善用金融杠桿著稱的中國(guó)恒大，去年底的負(fù)債率也只不過93.5%。

　　債券市場(chǎng)再立功：上海一天賣地收入184億

　　杠桿如此之高，融信天量拍賣土地的資金哪來？

　　在新地王拍出之時(shí)，上海的銀行系統(tǒng)已經(jīng)開始對(duì)地王保持警惕，部分銀行開始收緊對(duì)地王項(xiàng)目的信貸。但債券市場(chǎng)的大門依然敞開。

　　麵包財(cái)經(jīng)翻查財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)：融信的底氣很大程度上來源於去年下半年持續(xù)走低的債券利率，債券市場(chǎng)才是地王的大金主。

　　在2015年上半年之前，融信的主要資金來源是信託和銀行貸款，利息並不低。招股書顯示：截止2015年中期，融信借款總計(jì)182.4億，其中信託及其他借款為160.3億，佔(zhàn)總借款的87.9%，平均利率為11.69%。

　　2015年一整年，融信沒有拍賣任何土地。但是伴隨著去年債券市場(chǎng)對(duì)房地産公司敞開，融信與很多地産公司一樣，獲得巨量來自債券市場(chǎng)的低成本資金，買地節(jié)奏驟然加快。

　　去年下半年以來，融信獲準(zhǔn)在交易所發(fā)行的公司債券和私募債總額高達(dá)110億元，遠(yuǎn)高於在香港IPO時(shí)17.8億港元的融資額。已經(jīng)完成發(fā)行的債券利率更是遠(yuǎn)低於去年上半年信託融資的利率。其中第四期29億元私募債在今年7月29日完成發(fā)行，利率僅為5.8%，較該公司去年上半年信託融資成本已經(jīng)下跌過半。同一天，融信以31.55億元競(jìng)得上海楊浦區(qū)新江灣城地塊。

　　儘管資産規(guī)模遠(yuǎn)小于正在舉牌萬(wàn)科的恒大，但融信頻繁鉅額拿地背後的資金來源和拿地節(jié)奏，與恒大買買買的啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)驚人的相似：都是在獲得債券市場(chǎng)天量低成本資金之後猛踩油門。相關(guān)文章可以在麵包財(cái)經(jīng)（微信公眾號(hào)ID:mbcaijing）上查看《恒大舉牌萬(wàn)科有恃無(wú)恐 背後隱現(xiàn)三大BOSS》。

　　仔細(xì)觀察融信和今年其他諸多房産商的發(fā)債和買地記錄，基本上可以歸結(jié)為一個(gè)簡(jiǎn)單的節(jié)奏：發(fā)債、拍地、繳款，再發(fā)債、再拍地、再繳款。資金在債券市場(chǎng)、房地産商、土地財(cái)政三者間的迴圈已經(jīng)成為地王項(xiàng)目的標(biāo)配。

　　昨天下午，就在融信拍下靜安地王的幾個(gè)小時(shí)後。上海再度拍出兩塊土地，青浦徐涇和寶山顧村的兩塊以總價(jià)73.9億成交，溢價(jià)率均超過100%。一天之內(nèi)上海土地拍賣收入184億。

　　此前高層會(huì)議首次明確提出“抑制資産泡沫”，地王算是資産泡沫嗎？杠桿未去，天量廉價(jià)資金不減，資産泡沫如何抑制？