（北京晨報(bào) 記者 武新）

　　北京迎來高端住宅置換高峰

　　今年前7月，北京高端住宅成交量出現(xiàn)爆髮式上漲。綜合多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年單價(jià)7萬元+高端住宅成交總量達(dá)到1499套，創(chuàng)五年來歷史新高。多位業(yè)內(nèi)人爆料，北京迎來了高端住宅置換的高峰期，改善需求積極入市成為交易主力軍，拉動(dòng)了高端住宅成交量的上漲。

　　前7月單價(jià)7萬+住宅成交創(chuàng)新高

　　據(jù)中原地産市場(chǎng)研究部和偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前7月，北京單價(jià)7萬+高端住宅成交總量達(dá)到1499套，比之前歷史最高成交年份2015年同期484套多了1015套，刷新了5年來的歷史最高紀(jì)錄。值得一提的是，1499套成交量同時(shí)也超過了2012至2015年單價(jià)7萬元+高端住宅成交總和894套。

　　麗茲行豪宅研究院市場(chǎng)分析師鄭海燕表示，“由於北京傳統(tǒng)高端住宅主力戶型集中在150平方米至180平方米左右，戶型超過200平方米的傳統(tǒng)高端住宅並不多，再加上北京傳統(tǒng)高端住宅的房齡在5年至15年左右，所以‘賣舊買新’的改善需求逐漸增多。隨著北京迎來了高端住宅置換的高峰期，新增改善需求積極入市選購(gòu)高端住宅，拉動(dòng)了高端住宅成交量的上漲。”

　　“北京土地供應(yīng)日益稀缺，催生了土地成本的不斷攀升。近三年來，北京高價(jià)地不斷增多，尤其是自去年以來地王頻現(xiàn)，不斷刷新區(qū)域價(jià)格。隨著這些高價(jià)地項(xiàng)目逐漸入市，帶動(dòng)了周邊部分項(xiàng)目逐漸升級(jí)為豪宅，北京樓市當(dāng)中單價(jià)7萬+高端住宅供應(yīng)明顯增多。今年前7個(gè)月，北京共有9個(gè)7萬+高端住宅項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)800余套，比去年同期翻了近一倍。此類房源供應(yīng)的增多促使市場(chǎng)成交活躍。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅。

　　中原集團(tuán)北京顧問中心高級(jí)經(jīng)理靳瑞欣認(rèn)為，今年我國(guó)保持了寬鬆貨幣信貸政策，讓財(cái)富階層可調(diào)動(dòng)的資金量逐漸增多，從銀行、風(fēng)投、股市套現(xiàn)的資金，都在尋求資産保值增值的渠道，而購(gòu)買高端住宅成為了首選。

　　四環(huán)外高端項(xiàng)目最受青睞

　　來自中原地産市場(chǎng)研究部和騰訊房産研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京單價(jià)7萬+高端住宅項(xiàng)目在售數(shù)量達(dá)到43個(gè)，其中位於長(zhǎng)安太和、北河沿甲柒拾柒號(hào)、中信國(guó)安府5個(gè)項(xiàng)目位於二環(huán)以內(nèi)，佔(zhàn)比11.6%;使館壹號(hào)院、璽源臺(tái)、盛德紫闕等6個(gè)項(xiàng)目位於二環(huán)至三環(huán)之間，佔(zhàn)比14%;駿豪·中央公園廣場(chǎng)、北京壹號(hào)院、萬柳書院、龍湖西宸原著、懋源釣雲(yún)臺(tái)等15個(gè)項(xiàng)目位於三環(huán)至四環(huán)之間，佔(zhàn)比34.9%;泛海國(guó)際、八斗、遠(yuǎn)洋天著春秋、華潤(rùn)萬橡府等17個(gè)項(xiàng)目位於四環(huán)以外，佔(zhàn)比39.5%。

　　“與傳統(tǒng)高端住宅不同的是，北京新興高端住宅從二環(huán)、三環(huán)延伸到了四環(huán)以外。這些新興高端住宅主力戶型集中在180平方米至350平方米左右，可以滿足改善需求的升級(jí)置業(yè)要求。”鄭海燕説，隨著北京四環(huán)以外高端住宅的增多，此類人群不再只關(guān)注北京二環(huán)、三環(huán)附近的高端住宅，而是將目標(biāo)擴(kuò)展到了四環(huán)以外。除了考慮優(yōu)勢(shì)地段以外，新增的改善需求更加看重樓盤品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、居住舒適度等主要因素。當(dāng)開發(fā)商對(duì)四環(huán)以外高端項(xiàng)目的産品品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等方面做出明顯的改善和升級(jí)，再加上四環(huán)以外不同區(qū)域具有不同規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特資源等利好方面，四環(huán)以外的高端住宅項(xiàng)目能夠吸引更多改善需求出手買房。

　　開發(fā)商推盤競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　據(jù)中原地産研究部數(shù)據(jù)顯示，今年下半年北京還會(huì)有多個(gè)單價(jià)7萬元+新盤預(yù)計(jì)上市，包括首城瓏璽、中國(guó)璽、泰禾西府大院、首創(chuàng)天潤(rùn)西山、綠城西山燕廬等高價(jià)地項(xiàng)目以及懋源的朝陽孫河鄉(xiāng)西甸村地塊、金茂和中鐵的豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)石榴莊地塊、保利和首開的朝陽孫河北甸西村地塊等新高價(jià)地項(xiàng)目。

　　“今年下半年，北京單價(jià)7萬+高端住宅項(xiàng)目扎堆入市，將會(huì)使得高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。”郭毅説，面對(duì)未來激烈的高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，單價(jià)7萬元+的高端住宅項(xiàng)目在産品打造上都會(huì)不遺餘力。若是能夠控制好總價(jià)，就可以對(duì)位多次改善人群，從而擴(kuò)大高端住宅項(xiàng)目的購(gòu)房需求，促使這些項(xiàng)目取得較好的銷量。

　　在靳瑞欣看來，部分改善需求購(gòu)買高端住宅，仍然需要進(jìn)行貸款，容易受到信貸政策變化的影響。下半年國(guó)家信貸政策、樓市政策等方面變化具有不確定性，所以開發(fā)商還會(huì)借助市場(chǎng)成交活躍的勢(shì)頭積極推盤，而不會(huì)對(duì)高端住宅捂盤惜售。“由於北京高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，而需求增長(zhǎng)速度有限，下半年北京高端住宅成交量不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)説。