新年伊始,各地國土資源局相繼出臺(tái)2016年各類新增用地指標(biāo)及規(guī)劃。從已經(jīng)公開的材料可見,一線城市商建用地呈現(xiàn)全面緊縮趨勢(shì),部分二線城市迫於壓力也在積極探索著去庫存之道。據(jù)中國商報(bào)記者梳理,日前南京、青島、鄭州等二線城市不約而同地出現(xiàn)了商業(yè)建設(shè)用地流拍現(xiàn)象,可謂開年就為市場(chǎng)掀起了一陣“寒流”。

　　一線城市縮緊成趨勢(shì)

　　縱觀一線城市,北京城六區(qū)整體可供出讓的土地幾乎能用捉襟見肘來形容,尚未得到完全開發(fā)的豐臺(tái)區(qū)域可以説是北京僅存的“土地大戶”。

　　1月11日,上海市規(guī)土局官網(wǎng)正式發(fā)佈了《上海市城市總體規(guī)劃(2015-2040)綱要》概要,這是上海第六輪城市總體規(guī)劃內(nèi)容的首次亮相。根據(jù)概要描述,上海將嚴(yán)格控制人口規(guī)模,力爭(zhēng)至2020年常住人口控制在2500萬人左右,並作為2040年常住人口規(guī)模的動(dòng)態(tài)調(diào)控目標(biāo);建設(shè)用地將只減不增,總量控制在3200平方公里以內(nèi)。

　　“十三五”期間,上海將逐年減少用地增量,到2020年要守住3185平方公里的土地紅線。實(shí)際上,早在2014年底上海市建設(shè)用地就已達(dá)3124平方公里,開發(fā)強(qiáng)度為46%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了紐約、東京、中國香港等國際大都市。如今,上海建設(shè)用地總量的 “天花板”已觸手可及,死守“3185平方公里”土地紅線也意味著未來5年,上海新增建設(shè)用地僅剩約60平方公里,平均每年幾乎只剩下12平方公里的新增建設(shè)用地。

　　“3185平方公里”的土地紅線一公佈,就引來了滬上房地産行業(yè)內(nèi)的各種感嘆。在眾多唏噓聲中,最多的還是房企對(duì)於未來上海房地産市場(chǎng)發(fā)展前景的憂慮。除了寸土寸金的成本壓力,更讓他們擔(dān)憂的是,隨著上海土地供應(yīng)的減少,未來出讓的每一幅地塊都將會(huì)有更高的開發(fā)要求。

　　2016年上海的新年首拍就可謂條件嚴(yán)苛,最終被綠地控股摘得的長寧路113號(hào)地塊,出讓時(shí)要求商業(yè)建築面積不低於25%,並100%持有;辦公建築面積不低於75%,要求自持面積70%,除此之外,還要求需引進(jìn)酒店企業(yè)全國性總部。

　　最終,該地塊成交樓面地價(jià)為20579元/平方米,比起拍價(jià)每平方米僅多了76元。上海中原研究諮詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為,由於該地塊並非短平快贏利項(xiàng)目,且地理位置並非位於高端商務(wù)區(qū),周邊軌道交通優(yōu)勢(shì)也不明顯,加之條件苛刻,所以未能吸引更多房企的關(guān)注。

　　無獨(dú)有偶。廣東省國土資源局日前召開會(huì)議,要求各地合理編制國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃,尤其是嚴(yán)控商業(yè)地産項(xiàng)目,商品房和商業(yè)地産庫存壓力過大的地區(qū)要減少,甚至是停止這類供地。

　　會(huì)議指出,原則上廣州、深圳市每年使用建設(shè)用地總量中存量地的比例不低於60%,珠三角地區(qū)其他市不低於40%,粵東西北地區(qū)各市不低於20%。

　　據(jù)克爾瑞地産研究院監(jiān)測(cè),過去5年深圳、廣州、佛山、中山、珠海、東莞、惠州7市合計(jì)供應(yīng)商業(yè)地産面積(不含辦公)2191萬平方米,成交了1252萬平方米,供求比為1.75;其中珠海供求比高達(dá)5.05,深圳為3.31,佛山、惠州均超過2。

　　數(shù)據(jù)顯示,2015年上述7市的商業(yè)地産用地面積544萬平方米,僅成交了222萬平方米,供求比高達(dá)2.45;其中深圳、珠海均超過5,佛山、惠州超過3。數(shù)據(jù)還顯示,廣東省各市商業(yè)地産供過於求的矛盾十分突出,對(duì)此,克爾瑞地産研究院分析師對(duì)中國商報(bào)記者表示:“對(duì)於商業(yè)地産庫存壓力過大的城市、區(qū)域和板塊,從土地供給側(cè)角度看,嚴(yán)控商業(yè)地産地塊的供應(yīng)十分有必要。”

　　二三線土地流拍

　　開年後二三線城市相繼出現(xiàn)商業(yè)用地流拍現(xiàn)象,成功出讓的商業(yè)用地或大多以低價(jià)成交。

　　據(jù)悉,鄭州鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域今年首塊商業(yè)用地拍賣遇冷。記者從鄭州市國土資源局獲知,這塊位於龍湖“地王窩”的土地竟然遭遇無人競(jìng)價(jià),每畝僅賣1279.66萬元,每畝身價(jià)比一週前的“地王”少了564萬元。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士計(jì)算,這塊流拍的商業(yè)用地容積率大於6.5小于7,建築限高120米。以最大容積率計(jì)算,折合樓面價(jià)2742.056元/平方米。與龍湖區(qū)域動(dòng)輒3萬元/平方米的住宅銷售價(jià)相比,價(jià)位明顯不在一個(gè)檔次。此前一週龍湖地區(qū)祭城路南、東風(fēng)渠北的一塊地賣出1844.1萬元/畝的天價(jià),成為新地王。最新消息顯示,這塊地的買主是河南正商置業(yè)有限公司,目前處於“已成交”狀態(tài)。

　　為何這塊地遇冷,而一週前龍湖地塊卻火爆?相關(guān)人士表示,這塊地是商務(wù)金融用地,上一塊是住宅用地。在龍湖地區(qū),住宅用地一推出來就遭遇“哄搶”,而商務(wù)金融用地則頻頻遇冷,歸根到底,不是龍湖區(qū)位不行,而是現(xiàn)在龍湖乃至整個(gè)鄭州市住宅熱賣而寫字樓、商鋪滯銷。

　　“造成這一現(xiàn)象的原因很多,其中,商業(yè)用地推地過多而住宅用地推地不夠是一個(gè)關(guān)鍵因素。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社建議,鄭州政府部門應(yīng)把握時(shí)機(jī),及時(shí)完善推地結(jié)構(gòu)。

　　二線城市中商服用地供需結(jié)構(gòu)矛盾引人注目的要數(shù)山東濟(jì)南了。來自濟(jì)南國土資源局的資訊顯示,今年分兩批供應(yīng)的土地中,連續(xù)出現(xiàn)了商服用地?zé)o人問津的情況,最終導(dǎo)致流拍。

　　“濟(jì)南不是個(gè)例,如今越來越多的城市出現(xiàn)商業(yè)地産供應(yīng)量過大的現(xiàn)象,比如天津、蘇州等大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目也出現(xiàn)了局部的飽和。”業(yè)內(nèi)人士分析,目前濟(jì)南商業(yè)用地庫存不小,體量呈現(xiàn)飽和趨勢(shì),預(yù)計(jì)能提供未來8年至10年的供應(yīng)量,這導(dǎo)致一些新項(xiàng)目在招商和經(jīng)營方面會(huì)有困難、開發(fā)商會(huì)有困惑。

　　從供應(yīng)量來看,二三線城市商業(yè)空置現(xiàn)象確實(shí)已十分嚴(yán)峻,據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地産研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,一線城市的商業(yè)空置體量342.9萬平方米,空置率達(dá)7%;二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬平方米,空置率高達(dá)21%;三線最為嚴(yán)重,商業(yè)空置體量1089.2萬平方米,空置率高達(dá)28%。

　　盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、RICS中國商業(yè)地産專業(yè)委員會(huì)主席張平對(duì)中國商報(bào)記者表示:“過去由於地方政府過度依賴土地財(cái)政,攤大餅式的城市建設(shè)伴隨的是粗放式的土地開發(fā),大量商業(yè)項(xiàng)目一哄而上。目前全國開發(fā)商旗下無法産生租金或銷售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已經(jīng)達(dá)到2.5億平方米,為歷史最高水準(zhǔn)。”

　　盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:一般情況下,商業(yè)項(xiàng)目的平均地價(jià)水準(zhǔn)、平均建造價(jià)格均高於住宅,高企的庫存給商業(yè)地産開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)有過之而無不及。在加大供給側(cè)改革的趨勢(shì)之下,目前商業(yè)地産的庫存需要通過市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)出清,開發(fā)商則更加需要儘快創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)營模式。

　　加大産業(yè)助推

　　在市場(chǎng)格局分化的大背景下,提前做好産業(yè)規(guī)劃或有望推動(dòng)區(qū)域發(fā)展,那些積極利用“旅遊”概念的區(qū)域獲得機(jī)構(gòu)看好。以今年6月即將入市的上海迪斯尼樂園為例,最新公佈的上海旅遊業(yè)“十三五”規(guī)劃徵求意見稿中,就提到要以迪斯尼開園為契機(jī),做大迪斯尼産業(yè)。

　　上海市政府召開的2016年全市旅遊工作會(huì)議透露,2016年上海旅遊業(yè)預(yù)期目標(biāo)是:全年接待入境遊客815萬人次,旅遊外匯收入60億美元;接待國內(nèi)遊客2.89億人次,旅遊業(yè)總收入3650億元,遊客滿意度排名繼續(xù)位於全國前列。

　　作為國際頂級(jí)主題公園的上海迪斯尼樂園,其自身無疑就能産生大量客流,對(duì)所在地周邊文化旅遊消費(fèi)將有很大帶動(dòng)作用,從而成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的有力引擎。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì),迪斯尼項(xiàng)目將為上海帶來至少336億元的經(jīng)濟(jì)增量,相當(dāng)於2013年上海GDP總量的1.6%。

　　據(jù)悉,遊客除了在園區(qū)和迪斯尼周邊區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)外,還會(huì)帶動(dòng)上海其他主要商區(qū),給商業(yè)零售行業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇。海通證券分析師對(duì)中國商報(bào)記者表示:“這在一定程度上也能帶動(dòng)上海區(qū)域商業(yè)地産的租金水準(zhǔn)提升。”

　　據(jù)東方證券的分析師測(cè)算,從國外迪斯尼的發(fā)展歷程來看,迪斯尼樂園的收入僅30%來源於門票,70%則來源於區(qū)域二次消費(fèi)(包括消費(fèi)品、酒店等),這也意味著區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地産將受益。按照每年2500萬人測(cè)算,如果按照每位旅客在長三角地區(qū)逗留三天、每天餐飲消費(fèi)150元和每張床位200元計(jì)算,上海迪斯尼每年給長三角帶來的餐飲酒店收入將達(dá)到250億元。

　　寶龍集團(tuán)總裁許華芳在接受中國商報(bào)記者採訪時(shí)表示:“上海整體的建設(shè)用地呈現(xiàn)只減不增的趨勢(shì),這意味著從政府和開發(fā)商角度而言都要求商業(yè)地産的開發(fā)日趨理性。傳統(tǒng)的開發(fā)商以前是以開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)獲利為主,現(xiàn)在則不得不伸向價(jià)值鏈後端要利潤。”

　　以“旅遊”為概念的産業(yè)助推在不少評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看來能夠帶動(dòng)地區(qū)發(fā)展。

　　在未來,如何通過産業(yè)助推平衡區(qū)域間的商業(yè)地産供需,仍需政府、專家智庫、開發(fā)商等多界共同探索。