各地出招去庫存 百城房價“雙漲”

　　房地産在增長波動中進(jìn)行著去庫存和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　中國指數(shù)研究院1日發(fā)佈的最新報告數(shù)據(jù)顯示,1月百城住宅均價環(huán)比同比雙雙上漲,其中環(huán)比上漲0.42%,較上月收窄0.32個百分點;同比上漲4.37%,漲幅較上月擴(kuò)大0.22個百分點。在“去庫存”大背景下,百城房價的變化確認(rèn)房地産進(jìn)入整體向上的大週期。

　　中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為,預(yù)計在今年全國兩會前後,將有更多政策助力“新市民”入市,全國樓市需求也將逐步釋放,部分二線城市甚至出現(xiàn)“抄底”的機(jī)會。

　　去庫存政策合力強(qiáng)化

　　“雖然,從投資增長上來看,2015年全國樓市不理想,但是從去庫存的角度來看,2015年無疑取得了相當(dāng)成果。”陳晟説。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也持相同看法。她説,2015年全國房地産成交量和銷售額,還是處於相當(dāng)高的水準(zhǔn)。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2015年,商品房銷售面積12.85億平方米,比上年增長6.5%,銷售額8.73萬億元。

　　記者注意到,作為中國樓市成交頂峰的2013年,全國商品房銷售面積超13億平方米,銷售額8.14萬億元。而2014年市場回調(diào),全國商品房銷售面積為12.06億平方米,銷售額7.63萬億元。

　　“2016年年初市場總體成交熱情依然高漲。與2015年下半年以來的復(fù)蘇行情不同的是,當(dāng)前增量市場的拉動力量逐漸轉(zhuǎn)移到具備良好發(fā)展?jié)摿Φ亩⑷€城市,主要原因在於一線城市的外溢效應(yīng)和泡沫效應(yīng),以及寬鬆政策環(huán)境中地方新政的率先受益程度。”首創(chuàng)證券分析師王劍輝等對今年樓市更為樂觀。

　　陳晟認(rèn)為,在房地産“去庫存”大背景下,百城房價的變化進(jìn)一步確認(rèn)了房地産大週期仍整體向上。而且,他預(yù)計在今年全國兩會前後,各地會有更多政策助力,扶持“新市民”入市。

　　事實上,近一個月以來,有利於房地産去庫存的政策消息不斷。中央層面圍繞“去庫存”展開擴(kuò)需求、調(diào)供給的相關(guān)部署。多地將扶持新市民、釋放新需求作為工作重點,完善住房公積金使用政策,並積極鼓勵房企提升住房品質(zhì)、創(chuàng)新服務(wù)理念,從多方面發(fā)力去庫存。

　　福建、湖南、重慶等地分別出臺了公租房保障貨幣化、企業(yè)所得稅計稅毛利率調(diào)整以及不動産土地增值稅調(diào)整等寬鬆政策,山東對首次城鎮(zhèn)買房農(nóng)民給予財政及稅收支援。

　　王劍輝説,預(yù)期地方將集中出臺後續(xù)政策,支撐具備良好發(fā)展前景的二、三線城市較高的成交熱情。

　　“而且,一線城市的房地産仍然十分火熱,這也會在未來或多或少地對整個樓市産生溢出效應(yīng)。”陳晟説。

　　記者也從偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心獲悉,今年1月(截至1月29日)北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)23301套,較去年1月上漲95.8%,環(huán)比上漲14.2%。在北京“限購”政策毫無鬆動的情況下,樓市如此火熱,也説明我國房地産大週期仍整體向上。

　　去庫存使房企分化

　　“當(dāng)前住宅市場步入‘結(jié)構(gòu)性過剩’時代,內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡,‘一線城市供求矛盾突出’與‘三、四線城市供過於求’並存。”陳晟對上證報記者説,目前全國房地産去庫存平均週期為14.6個月,其中一線城市都在12個月以內(nèi),三、四線城市高出平均數(shù)4到5個月。

　　據(jù)統(tǒng)計,現(xiàn)房去化週期超過18個月以上的過剩供應(yīng)面積有1億平方米;期房方面,去化超過2年的過剩面積達(dá)19.96億平方米。2015年商品住房總庫存預(yù)計達(dá)39.96億平方米,其中,期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米,去化週期達(dá)4.5年,現(xiàn)房待售面積方面,庫存4.26億平方米,去化週期為23個月。

　　“這説明我國的房地産市場進(jìn)入一個去庫存的時期,並且是在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)三、四、五線城市都要面臨的問題。”陳晟説。

　　在這種大背景下,房企業(yè)績依舊分化,但主流房企相對穩(wěn)健。

　　記者注意到,從已公佈的69家上市房企業(yè)績預(yù)告看,預(yù)減或虧損的房企達(dá)27家。

　　平安證券的分析報告認(rèn)為,今年全年全國商品房成交面積同比預(yù)計增長2%,主流房企業(yè)績整體穩(wěn)健。