當(dāng)下的房地産市場是複雜的,樓市分化傾向進一步加劇,極少數(shù)一二線城市的暴漲不能被解讀為市場整體性回暖。在這樣的背景下,只有真正堅持因城施策,才能有的放矢,使調(diào)控收到實效。在積壓嚴(yán)重地區(qū),主要工作是積極去庫存;對少數(shù)價格暴漲、銷售火爆的一二線城市,則必須堅持住房的居住屬性,防止房價過快上漲

　　對歲末年初房地産領(lǐng)域的判斷與關(guān)注,不少專業(yè)人士認(rèn)為主要集中在兩個關(guān)鍵詞上,一是“回暖”,二是“分化”。回暖主要體現(xiàn)在銷售價格回升,分化則體現(xiàn)在價格、銷售、庫存等諸多方面。總之,如果用一個詞反映房地産市場的特點,那就是“複雜”。

　　相當(dāng)長一段時間內(nèi),一些業(yè)內(nèi)人士把房價上漲視為房地産市場火爆的標(biāo)誌;相反,房價下降時,則認(rèn)為樓市不景氣。這種判斷過於簡單化。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示,2015年12月,全國70個大中城市新建商品住宅同比綜合平均漲幅7.7%,比上月又上升1.2個百分點。但在翹尾因素已基本消除的基礎(chǔ)上,同比價格下降城市仍居大多數(shù)。再深入分析70個城市的具體數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),綜合平均漲幅的提高主要是由北上廣深等極少數(shù)城市拉動的。與此同時,還應(yīng)看到,投資、建設(shè)、土地購置方面的長期態(tài)勢及銷售領(lǐng)域出現(xiàn)了一些新跡象。2015年,在具有先行意義的幾個關(guān)鍵指標(biāo)中,房地産開發(fā)投資呈逐月下降態(tài)勢,全年累計已降至1%的新低;房屋新開工面積總體也呈下降之勢,全年降幅為14%;房地産企業(yè)土地購置面積全年降幅為31.7%。去年末,商品房待售面積達71853萬平方米,比上年末增加9684萬平方米。

　　以上數(shù)據(jù)説明什麼?一是,樓市分化傾向進一步加劇,極少數(shù)一二線城市的暴漲不能被解讀為整體市場回暖;二是,以降息、降準(zhǔn)、改變房貸政策、取消限購限貸限外等為主要內(nèi)容的調(diào)控措施,確使部分有支付能力的改善性需求得到釋放,但房地産市場並未出現(xiàn)整體性回暖。在這樣的背景下,只有真正堅持因城施策,才能使調(diào)控收到實效。

　　在積壓嚴(yán)重地區(qū),主要工作是積極去庫存。而要實現(xiàn)這一目標(biāo),切實鼓勵開發(fā)商降房價是一個抓手。降房價既靠開發(fā)商悟性,也靠政府點撥。開發(fā)商和地方政府都應(yīng)該明白,如果房價長期偏離價值、房價收入比長期高於正常水準(zhǔn),任何刺激措施的效果都只能是短期的或局部的。而在中國之大、人口之多、城鎮(zhèn)化進程尚未完結(jié)、多數(shù)百姓收入還沒有達到平均水準(zhǔn)的現(xiàn)實面前,即使存在一定程度的房地産泡沫,也遠未達到人人有理想住房的程度。鼓勵開發(fā)商降價,讓價格回歸價值,就會創(chuàng)造更多有支付能力的需求,使房地産真正去庫存,使開發(fā)商真正走出困境。

　　即使同為三四線城市,庫存和積壓情況也不盡相同。所以,應(yīng)該通過普查或?qū)ｍ椪{(diào)查,摸清現(xiàn)有房屋存量和在建數(shù)量,對比人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、住房現(xiàn)狀、收入水準(zhǔn)及城市容量,判斷分析過剩程度,制定可行的去庫存方案。如果降價仍不能有效消化庫存,可以參考相關(guān)政策,將部分待售商品房改做廉租房。這將有利於在“去庫存”的過程中,促進中低收入家庭或個人改善居住環(huán)境,也有利於企業(yè)走出困境。當(dāng)然,對其中的具體細(xì)節(jié),還要認(rèn)真調(diào)研並兼顧各方利益。

　　對少數(shù)價格暴漲、銷售火爆的一二線城市,則必須堅持住房的居住屬性,防止房價過快上漲。如果投資行為繼續(xù)拉高房價,必然加大價格背離價值的程度,既使更多中低收入者望房興嘆,也加劇了房地産市場的泡沫化程度,加大了潛在風(fēng)險。所以,這些城市應(yīng)繼續(xù)實施現(xiàn)行的限購限貸措施,已經(jīng)放鬆措施的應(yīng)該適時恢復(fù),切不可為短期增長因小失大。應(yīng)該看到,即使在這些城市,如果堅持此前的調(diào)控原則甚至適度降低房價,也會釋放更多潛在需求,滿足更多剛需和改善性需求,使更多中低收入者的居住品質(zhì)有所提升和改善。(潘 璠)