日前,保利集團以約1.45萬億英鎊的總價購入倫敦優(yōu)質(zhì)辦公樓項目,該項目包括約1.2萬平方米的甲級辦公樓及一些配套零售物業(yè)。據(jù)悉,這是保利集團在英國完成的首次物業(yè)收購。除保利外,國內(nèi)房企在海外佈局發(fā)展也一直動作頻頻,相較于住宅地産,商業(yè)地産的海外“操刀”難度更大,房企緣何斥鉅資到海外開疆拓土?

　　多元化驅(qū)動

　　據(jù)了解,地産類標(biāo)的因本身具有資産配置和投資的雙重特色,日益成為中國企業(yè)海外並購的寵兒,包括中國銀行、中國人壽、綠地集團等金融、房地産企業(yè),頻頻傳出收購海外地産的消息,而收購標(biāo)的幾乎都是商業(yè)地産,且多為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)。

　　仲量聯(lián)行國際資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏在接受中國商報記者採訪時表示:“現(xiàn)在全球經(jīng)濟仍然處在波動期間,大型房企為了更好抵禦風(fēng)險,利用配置海外優(yōu)質(zhì)資産進行對衝,整體的大投資背景使得房企不得不進行多元化配置。”

　　“中國的大型房企,尤其是品牌企業(yè),由於他們本身的資金流非常充裕,再加上銀行也十分樂意為其提供貸款。儘管目前一些銀行對國內(nèi)的部分開發(fā)項目不太看好,項目貸款比較困難,但他們對海外優(yōu)質(zhì)項目很有興趣,加上銀行本身也在尋求新的投資標(biāo)的,類似於民生銀行等商業(yè)銀行,一般他們所提供融資的金額都是1億元人民幣起步。從融資的角度來説,銀行願意為中資企業(yè)走出去提供資金,一定程度上也推動了更多品牌房企去海外開拓市場。”鏈家海外事業(yè)部美加總監(jiān)劉震告訴中國商報記者。

　　頻頻出海操作,是否意味著品牌房企對國內(nèi)市場不再看好?或者説這會在多大程度上對國內(nèi)的地産項目産生影響呢?

　　中投顧問房地産行業(yè)研究員韓長吉向記者介紹:“對於我國地産行業(yè)而言,投資者資金外流,不利於國內(nèi)房地産企業(yè)融資和投資增速的提高,國內(nèi)房企增速或進一步放緩,房地産行業(yè)調(diào)整以及市場集中度的提升將在未來有所體現(xiàn)。”

　　夏飏飏表示:“實際上在倫敦收購成熟物業(yè)、購買寫字樓的中資企業(yè)中,房企並非主導(dǎo)力量,更多的是一些險資。然而無論是險資還是房地産企業(yè),尋求海外資産配置與其在國內(nèi)市場的表現(xiàn)並不衝突,都是企業(yè)為了尋求多元化配置而進行的操作。”

　　收購:低風(fēng)險操作

　　中資房企在走出去的道路上進行了一系列的摸索,而當(dāng)下國內(nèi)的個人境外置業(yè)需求呈現(xiàn)“井噴”也是在一定程度上助推了這種趨勢。在房企走出去的大背景下,大大小小的房企都會條件反射般地思考一個問題:海外收購或建設(shè)的地産項目其未來銷售對像是當(dāng)?shù)鼐用襁€是中國的富裕人群?

　　“從現(xiàn)狀來看,走出去的中資房企境外項目大多數(shù)還是針對所在國當(dāng)?shù)鼐用?可能其中華僑的比例會偏高一些,但主體客戶絕對不是國內(nèi)客戶。這與國內(nèi)開發(fā)商的初衷多多少少有點背離。理想很豐滿,但是現(xiàn)實很骨感。部分企業(yè)很容易被國內(nèi)個人境外置業(yè)需求井噴現(xiàn)象所鼓動,然後去境外拿地、開發(fā)、銷售。當(dāng)然,海外開發(fā)失敗的案例之前就存在,部分小型房地産企業(yè)在開發(fā)過程中是吃過虧的,有些拿到手裏的地根本處理不掉,後來直接導(dǎo)致投資終止。”劉震説。

　　劉震表示,“為什麼現(xiàn)在的收購以股權(quán)入股的方式更加盛行,因為其隱含風(fēng)險更小,投資回報率也更加穩(wěn)定。以萬科與美國鐵獅門在舊金山合作的一項目為例,從前期的拿地到中期的開發(fā)到最後的銷售,實際上都是由當(dāng)?shù)氐蔫F獅門操盤,萬科只是投入部分資金佔一定股份。像萬科的這種做法比較聰明,因為一旦深入地介入開發(fā)階段,走出去的房企很有可能在項目的初期就出現(xiàn)嚴(yán)重的‘水土不服’。”

　　夏飏飏也對記者表示,“收購已經(jīng)成型的地産項目,對於尋求海外發(fā)展的國內(nèi)房企來説,是一種穩(wěn)紮穩(wěn)打的方式,其風(fēng)險相對是較低的。”

　　“以倫敦市場為例,至少在未來的3-5年內(nèi)前景十分可期。從全球幾個核心市場來看,倫敦相對透明度高,而且所有的商業(yè)投資資訊及材料都可以通過公開資料進行查詢,從法律穩(wěn)定、稅務(wù)等角度觀察,整體投資環(huán)境較有優(yōu)勢。由於不動産的流動性很低,但倫敦和紐約在近20年內(nèi)一直都是世界上交易量數(shù)一數(shù)二的市場,這就相當(dāng)於把流動性不是很高的資産在特定環(huán)境下變成了流動性極高的項目,即關(guān)注那些只要我賣,就有人買的市場。”夏飏飏表示。

　　“從商業(yè)地産角度來看,以寫字樓為例,海外市場也與國內(nèi)市場不同,國內(nèi)寫字樓一般租約為3年,3年一續(xù)租,然而倫敦的租約要比國內(nèi)長得多,一般都是10年甚至20年。從開發(fā)商的角度來看則大大降低了租賃風(fēng)險。換句話來説,即所收購項目內(nèi)所有的物業(yè)、管理、保險等其他費用基本上都由租客承擔(dān),租金為業(yè)主提供了穩(wěn)定的資金流,從投資回報的角度即覆蓋了企業(yè)原本的貸款及利息,還能帶來額外收入。從商業(yè)回報角度看,倫敦目前的利息仍然處於低位,近幾年當(dāng)?shù)胤績r上漲得也不錯,除去租金收入,所購項目仍能享受租約期內(nèi)的保值增值,這對於國內(nèi)開發(fā)商來説,幾乎是一種無風(fēng)險的投資方式。”夏飏飏説。

　　儘管投資海外商業(yè)地産項目的商機無限,但投資這把“雙刃劍”的背後風(fēng)險仍存,華美酒店顧問有限公司趙煥焱接受中國商報記者採訪時表示:“對於根植于國內(nèi)市場的房企大鱷來説,一方面,進軍國際市場難免會遇到文化差異、法律理念、勞工環(huán)境等多方面挑戰(zhàn),不確定性因素會比國內(nèi)更多;另一方面,由於國際資本格局的變化所帶來的匯率風(fēng)險,對於中國開發(fā)商來説,其潛在影響並不小。”

　　據(jù)悉,目前國內(nèi)走出去的房企,大部分仍處在項目開發(fā)或經(jīng)營初期,大部分沒有可供參考的成績單,至於海外撈金是否行得通,一切仍有待市場考驗。