1月23日位於中央別墅區(qū)的恒大麗宮舉行全球發(fā)佈,原新世界周大福旗下的“麗宮”項(xiàng)目,正式更名為恒大麗宮。大型房企向北京老牌豪宅出手 “資本家”去“地主”家搶糧説明什麼?老樓盤是否通過(guò)並購(gòu)能發(fā)出新芽?

　　大魚(yú)吃小魚(yú),小魚(yú)吃蝦米。早在幾年前,當(dāng)綠地、萬(wàn)科、恒大、碧桂園等千億級(jí)企業(yè)不斷擴(kuò)容,龍湖、融創(chuàng)、綠城等百億企業(yè)開(kāi)疆拓土充當(dāng)追兵之時(shí),很多帶有明顯地域性的企業(yè)卻因?yàn)榉N種原因舉步維艱。當(dāng)時(shí),就有人預(yù)言:不出多少年,中小開(kāi)發(fā)商將會(huì)逐步退出市場(chǎng),而資本雄厚的一線開(kāi)發(fā)商將通過(guò)並購(gòu)強(qiáng)者恒強(qiáng),未來(lái),中國(guó)的房地産市場(chǎng)大浪淘沙,最終剩下為數(shù)不多的企業(yè),通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的開(kāi)發(fā),賺取不足10%的利潤(rùn),房地産業(yè)終將成為一個(gè)薄利的行業(yè)。

　　開(kāi)始,有人認(rèn)為是危言聳聽(tīng),而且這幾年並未發(fā)生大規(guī)模的並購(gòu),但就是在人們逐漸將此預(yù)言忘卻之時(shí),2016年年初,幾樁並購(gòu)事件卻點(diǎn)燃了業(yè)內(nèi)塵封多時(shí)的疑問(wèn):什麼樣的企業(yè)和項(xiàng)目將被並購(gòu)?並購(gòu)就能解決庫(kù)存嗎?明明知道是賣不動(dòng)的老盤,買過(guò)來(lái)就一定能賣出去嗎?並購(gòu)只是開(kāi)始,接下來(lái)的種種疑問(wèn)還將最終由市場(chǎng)、買房人袋子裏的錢去檢驗(yàn)。

　　 恒大、融創(chuàng)、中赫出手老牌豪宅

　　恒大麗宮1月23日的亮相,距離恒大與香港新世界傳出收購(gòu)“緋聞”僅僅兩個(gè)多月的時(shí)間,如此之快的開(kāi)盤,足以見(jiàn)得新東家對(duì)外釋放出超級(jí)自信的信號(hào)。

　　恒大多年來(lái)一直被業(yè)內(nèi)詬病為佈局與行銷見(jiàn)長(zhǎng)但産品力不足,此次收購(gòu)麗宮項(xiàng)目,一是在中央別墅區(qū)取得佔(zhàn)位,二來(lái)麗宮雖然歷經(jīng)多年,但産品力不錯(cuò),放之今日競(jìng)爭(zhēng)力也不錯(cuò)。因此,業(yè)界普遍看好這次收購(gòu)。

　　人們還沒(méi)從恒大收購(gòu)麗宮事件中回過(guò)味來(lái),接下來(lái)三筆並購(gòu)也好收購(gòu)也罷,足以讓人們大跌眼鏡——並購(gòu)潮真的從2016年開(kāi)始了?

　　首先出馬的是融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)“孫大膽”——孫宏斌。他這次的並購(gòu)對(duì)像是位於昌平北七家鎮(zhèn)的東方普羅旺斯。與此前的麗宮一樣,這也是一個(gè)年齡超過(guò)10年的老項(xiàng)目。

　　項(xiàng)目原規(guī)劃550棟獨(dú)棟別墅,現(xiàn)在還有150棟獨(dú)棟別墅,以及5萬(wàn)平方米的平層別墅。其中76棟別墅已取得銷售許可證,主力戶型套總價(jià)為4000萬(wàn)～7000萬(wàn)。尤值得一提的是12棟10畝大院樓王級(jí)産品,號(hào)稱總價(jià)3億～5億元起。收購(gòu)所需資金雖尚不明確,但與項(xiàng)目貨值及未來(lái)可能産生的現(xiàn)金流及利潤(rùn)相比,應(yīng)該屬於“劃算型”。融創(chuàng)截至去年底手裏的現(xiàn)金超百億元。據(jù)知情人士分析,孫宏斌已經(jīng)跟對(duì)方談判了幾輪,成交的可能性很大。孫尤其喜歡那12棟10畝大宅,這在北京是絕無(wú)僅有,以後也不可能批。

　　其間,又有業(yè)內(nèi)人爆料孫宏斌同時(shí)在洽購(gòu)另一個(gè)高端存量盤——山東威海長(zhǎng)青投資集團(tuán)在懷柔雁棲湖邊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。該項(xiàng)目與APEC國(guó)際會(huì)址一墻之隔,佔(zhàn)地416畝,為多功能綜合用地,其中地上建築面積10.8萬(wàn)平方米,地下約6萬(wàn)平方米,容積率0.4。長(zhǎng)青雁棲湖項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)約110棟別墅,已建成約20棟四合院式別墅,用做酒店。用材豪奢,格調(diào)闊綽。據(jù)透露,融創(chuàng)收購(gòu)金額約30多億元。據(jù)了解內(nèi)情的朋友説,孫給的價(jià)錢還比較公道,並沒(méi)有趁火打劫的意思。這筆交易資金到賬後,長(zhǎng)青集團(tuán)的困境將大為緩解。

　　孫宏斌在北京秘密洽購(gòu)的同時(shí),素以頂級(jí)公寓見(jiàn)長(zhǎng)的中赫置地,正在謀求接手財(cái)富公館,或?qū)⑹状芜M(jìn)入頂級(jí)別墅市場(chǎng)。財(cái)富公館同樣是位於溫榆河畔的老項(xiàng)目,共有96套別墅,其中一半已經(jīng)售出。現(xiàn)有別墅産品,最小面積為1400平方米,主力戶型5000萬(wàn)元起。

　　據(jù)“藝墅家”提供的數(shù)據(jù)顯示,財(cái)富公館曾經(jīng)創(chuàng)造了總價(jià)為3.11億元的京城史上單套總價(jià)最高紀(jì)錄。

　　恒大老闆許家印和融創(chuàng)老闆孫宏斌作為兩大並購(gòu)高手,他們最近的行動(dòng)表明,2016年房地産並購(gòu)趨勢(shì)不僅將繼續(xù),而且可能加劇。而這些大鱷之所以如此破釜沉舟,都源於此類房企與險(xiǎn)資等金融類機(jī)構(gòu)的密切合作,融資行為將更頻繁,為並購(gòu)提供充足的彈藥。

　　並購(gòu)背後 是賣不動(dòng)房與拿不著地的激情碰撞

　　我們通過(guò)老盤為什麼要將“自己的孩子”拱手讓人來(lái)分析此次並購(gòu)或者收購(gòu)的合理性,來(lái)證實(shí)為什麼業(yè)內(nèi)普遍叫好的原因。

　　首先,老項(xiàng)目為什麼賣不動(dòng)?

　　據(jù)“藝墅家”提供的數(shù)據(jù)顯示,2008年以來(lái),北京5000萬(wàn)元以上頂豪産品,成交量歷年都比較“穩(wěn)定”。成交套數(shù)最高的2015年,也不過(guò)是72套。而僅恒大·麗宮三期和財(cái)富公館的現(xiàn)有貨品就已達(dá)80余棟獨(dú)棟別墅,其他項(xiàng)目的歷史庫(kù)存則是數(shù)倍於此,更別説2015年以來(lái)成交樓面地價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的項(xiàng)目,還有一大批。

　　以上只是市場(chǎng)層面的事,而分析深層原因,老豪宅背後基本都有一本“讀不懂”的賬。比如長(zhǎng)青集團(tuán)懷柔項(xiàng)目,老闆犯事,公司其他高層早已經(jīng)放出話來(lái)尋求收購(gòu),但到府的企業(yè)寥寥,只因怕?tīng)砍兜焦偎?直到“孫大膽”的出現(xiàn)。

　　除了公司內(nèi)部的很多“爛賬”,産品過(guò)時(shí)也是讓老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商心灰意冷的原因,由於很多本土企業(yè)沒(méi)有跟上地産形勢(shì)的變化,沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)型,因而被迫讓出了主動(dòng)權(quán)。

　　舉個(gè)例子,被收購(gòu)的項(xiàng)目,基本都是頂級(jí)別墅。而産品都是10年左右的老盤,很多新別墅做法都不在這些老盤的範(fàn)疇之內(nèi),比如建築風(fēng)格、地下空間尺度、贈(zèng)送面積、新風(fēng)系統(tǒng)等等。北京青年報(bào)記者隨一個(gè)意向收購(gòu)懷柔某項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商一起去踩盤,發(fā)現(xiàn)地下空間只有三米,而且還是産權(quán)面積。該開(kāi)發(fā)商對(duì)北青報(bào)記者説,現(xiàn)在獨(dú)棟別墅如果地下只有三米,只能做一個(gè)多功能廳,這樣很難吸引買房人。現(xiàn)在新別墅基本都挖到5至7米,起碼地下兩層,如此就為高房?jī)r(jià)賦予了附加值,地下空間全是送的,買房人覺(jué)得物超所值。

　　由於受到新産品的衝擊,所以老盤越來(lái)越難賣,而很多老一輩本土開(kāi)發(fā)商,思想跟不上新形勢(shì),産品轉(zhuǎn)型來(lái)不及,資本化運(yùn)作不在行,因此,轉(zhuǎn)手項(xiàng)目是最好的方式。

　　其次我們看看為什麼“資本家”向“地主”要糧。地産大鱷手伸向老盤也是無(wú)奈之舉。拍不到地王,公司還得運(yùn)作,收購(gòu)或者並購(gòu)無(wú)疑是最劃算的買賣。

　　某大型房企行銷負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者,並購(gòu)比“拍地王”劃算很多。直接收購(gòu)現(xiàn)成的項(xiàng)目(這裡指的是那些沒(méi)有問(wèn)題的項(xiàng)目),從決定收購(gòu)到完成收購(gòu),整個(gè)過(guò)程不會(huì)超過(guò)一年,而且風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很低。從財(cái)務(wù)上來(lái)説,有可能在兩到三年內(nèi)就可以把之前的資金投入收回來(lái)。但如果選擇去競(jìng)拍地王,拿到地王后還需要另有一大筆資金投入,到銷售階段,需要的時(shí)間和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都顯而易見(jiàn)。目前不少項(xiàng)目為了加快資金的回籠速度,拿完地王一年內(nèi)就開(kāi)盤銷售,把“高價(jià)地”打造為“快餐豪宅”,這樣顯然是不科學(xué)的,也是對(duì)土地的不負(fù)責(zé)。即便是快速打造出的豪宅,其銷售週期也不會(huì)很短,因?yàn)楹勒袌?chǎng)已經(jīng)進(jìn)入慢銷時(shí)代。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多項(xiàng)目,它的原始土地成本比較低,即使拿這類項(xiàng)目的價(jià)格與目前的市場(chǎng)均價(jià)或與現(xiàn)階段的地價(jià)相比,也仍具備一定的優(yōu)勢(shì)。除此之外,目前市場(chǎng)上的一些項(xiàng)目,包括存量房、老項(xiàng)目以及去化速度較慢的大項(xiàng)目,它們所佔(zhàn)據(jù)的城市資源,例如交通、配套、地段等等,比去年的幾個(gè)“地王”要好很多。

　　並購(gòu)是去庫(kù)存良方嗎?

　　此次並購(gòu),無(wú)論最終成功與否,只是針對(duì)著幾個(gè)頂豪樓盤,只是北京乃至全國(guó)庫(kù)存量的冰山一角,因此,有關(guān)人士發(fā)出“並購(gòu)是解決庫(kù)存的良方”多少還有待進(jìn)一步觀察。此次並購(gòu)集中體現(xiàn)出來(lái)的仍然是“圈地”的變種,是實(shí)力開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略佈局以及城市佔(zhàn)位的一種體現(xiàn),跟真正地去庫(kù)存並無(wú)太大瓜葛。

　　但此次並購(gòu)的示範(fàn)效應(yīng)卻有可能被放大,據(jù)可靠消息,很多遺留老盤開(kāi)發(fā)商已經(jīng)積極尋求並購(gòu)金主,有的已經(jīng)悄悄漲價(jià),希望在談判桌上能多分一杯羹。

　　北京本土老牌開(kāi)發(fā)商,土地價(jià)格拿得往往很便宜,甚至有很多項(xiàng)目都是在招拍掛之前的協(xié)議出讓用地,北京有大量“300萬(wàn)撬動(dòng)幾個(gè)億樓盤”的歷史,因此,只要期望值不要過(guò)大,基本還是能吸引買家的。對(duì)於買家而言,按照目前的土地價(jià)格,“把老盤炸了重新做”也不見(jiàn)得不行。

　　但並購(gòu)有時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)。比如昌平某滯銷項(xiàng)目,原開(kāi)發(fā)商發(fā)出並購(gòu)意向,新開(kāi)發(fā)商並購(gòu)成功,要求原開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理政府部門各項(xiàng)手續(xù),但原開(kāi)發(fā)商公司存在很多遺留問(wèn)題,與政府主管部門、銀行等機(jī)構(gòu)都存在錯(cuò)綜複雜的問(wèn)題,因此很多手續(xù)辦不下來(lái),項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房卻不能出售,此事一直懸而未決兩年多,新開(kāi)發(fā)商叫苦不迭。但這種事情只是少數(shù),大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在並購(gòu)以及收購(gòu)中會(huì)採(cǎi)取嚴(yán)格的把關(guān)制度,嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。

　　但無(wú)論如何,並購(gòu)是去庫(kù)存很好的方式之一。首先,積極選擇並購(gòu)的開(kāi)發(fā)商實(shí)力都是有目共睹的,拿近日比較出風(fēng)頭的這幾家來(lái)説,恒大以大尺度行銷見(jiàn)長(zhǎng),融創(chuàng)以團(tuán)隊(duì)和渠道稱名于業(yè)內(nèi),中赫埋頭打造産品。它們敢於敞開(kāi)胃口吃下,當(dāng)然是有自己的自信。其次,被並購(gòu)的項(xiàng)目證明還有市場(chǎng)價(jià)值,只不過(guò)解決掉原有問(wèn)題捲土重來(lái)罷了。這樣的雙贏要比老盤沒(méi)賣完新地王又出爐的局面更能讓市場(chǎng)所接受。

　　廣廈時(shí)代在調(diào)查中了解到,目前中小型房企在面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境所帶來(lái)的壓力時(shí),其“出路”往往有三,一是拋售股權(quán)進(jìn)行融資,解決資金問(wèn)題;第二是加快轉(zhuǎn)型,拓展業(yè)務(wù);第三就是被其他企業(yè)並購(gòu)。如果説前兩條屬於“自救”,那麼“並購(gòu)”無(wú)疑需要雙方達(dá)成意願(yuàn)。而對(duì)於那些項(xiàng)目銷售不暢、開(kāi)發(fā)速度遲緩、後續(xù)資金匱乏、品牌默默無(wú)聞的中小房企,被並購(gòu)應(yīng)該是最好的結(jié)果。

　　北京一家規(guī)模不大的房企老闆告訴廣廈時(shí)代,這兩年土地價(jià)格越來(lái)越高,中小型房企的壓力也越來(lái)越大,再加上在手裏還沒(méi)賣出去的“存貨”,加劇了資金鏈的週轉(zhuǎn)難度。從“去庫(kù)存”的角度來(lái)説,並購(gòu)對(duì)於企業(yè)、對(duì)於市場(chǎng),甚至對(duì)於國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言都是一劑良藥,同時(shí)也可能成為中小型房企最“體面”的“出路”。(記者 張艦)