2016年以來,已有遼寧、重慶、福建、湖南、內(nèi)蒙古等地提出加快房地産去庫存,或下發(fā)文件促進(jìn)房地産企業(yè)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出,多地密集發(fā)佈房地産去庫存政策,預(yù)計(jì)後續(xù)更多地區(qū)將出臺(tái)不同力度的政策。整體看,房地産市場有望在一季度迎來密集的政策寬鬆。由於不同城市之間庫存差異較大,房企如何選擇城市佈局等值得深入研究。

　　化解庫存成“高頻詞”

　　遼寧提出,2016年全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作將重點(diǎn)在化解房地産庫存,深入實(shí)施保障性安居工程和棚戶區(qū)改造。

　　重慶下發(fā)《關(guān)於進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》,其中提到促進(jìn)房地産企業(yè)健康發(fā)展的多項(xiàng)具體舉措。包括房地産開發(fā)相關(guān)稅率下調(diào)、稅務(wù)免除、給予貸款支援等。

　　福建提出,要制定有針對性的政策,積極消化庫存,抓好保障性安居工程建設(shè),推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革,完善購租並舉的住房制度,促進(jìn)房地産業(yè)健康發(fā)展。鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策。

　　湖南在全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出,湖南房地産發(fā)展去庫存壓力很大,有的地方去化週期達(dá)2至3年,必須採取強(qiáng)有力措施。湖南提出,要大力發(fā)展租賃市場、支援農(nóng)民工進(jìn)城落戶、充分發(fā)揮住房公積金政策效應(yīng)。

　　海南提出,2016年將通過深化戶籍制度改革、推進(jìn)棚改貨幣化、實(shí)施公租房貨幣化等措施引導(dǎo)消費(fèi)需求,加大消化商品房庫存。同時(shí),還將加快推動(dòng)房地産結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型發(fā)展,逐步降低商品住宅開發(fā)比例,增加經(jīng)營性房地産比重,推動(dòng)房地産向多元化産品轉(zhuǎn)變。

　　此外,四川提出支援農(nóng)村居民進(jìn)城購房,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。大力推進(jìn)棚改和其他拆遷貨幣化安置,實(shí)施公租房保障貨幣化。促進(jìn)住房消費(fèi),發(fā)展和培育租賃市場,為房地産業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好市場環(huán)境。

　　政策有望保持寬鬆

　　中原地産首席分析師張大偉指出:“多地密集發(fā)佈去庫存政策,預(yù)計(jì)後續(xù)會(huì)有更多地方出臺(tái)不同力度的政策。整體看,房地産市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬鬆。”當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏動(dòng)力,房地産依然是重要引擎。由於各地樓市分化嚴(yán)重,因城施策將成為未來房地産刺激政策的主流。

　　廣發(fā)證券分析師樂加棟表示:“2016年1月以來,多省市密集出臺(tái)地産新政加快推進(jìn)去庫存進(jìn)程,其中保障房貨幣化是著力點(diǎn)。預(yù)期行業(yè)政策存在進(jìn)一步寬鬆的空間,包括供給側(cè)的定調(diào)去庫存、保障房貨幣化,以及需求側(cè)的信貸金融支援合理住房需求、稅費(fèi)減免優(yōu)惠加大、降低剛需購房門檻、農(nóng)民工市民化等。”

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,從樓市政策基調(diào)看,去庫存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫存壓力,未來有望繼續(xù)通過購房貸首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放鬆等利好組合拳來擴(kuò)大有效需求,穩(wěn)定房地産市場。

　　上海易居房地産研究院分析預(yù)計(jì),2016年央行和銀監(jiān)會(huì)等部委將繼續(xù)支援首套房貸、二套改善需求等合理的自住需求,比如首套房貸首付比例降至二成,二套房貸首付比例降至三成等。同時(shí),隨著公積金改革的推進(jìn),住房公積金用於購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個(gè)人住房貸款支援證券等高信用等級固定收益類産品的政策也將逐步落實(shí)。此外,住房銀行、房貸證券化等金融信貸政策也將繼續(xù)推進(jìn)。

　　房企應(yīng)差異化佈局

　　2015年,房地産市場開始回暖,供需兩端寬鬆政策頻出促進(jìn)市場量價(jià)穩(wěn)步回升。目前,房地産市場庫存壓力雖有所緩解,但仍然處在較高水準(zhǔn),不同城市之間庫存差異較大,其中三四線城市庫存消化時(shí)間最長,部分城市已經(jīng)進(jìn)入市場“高危區(qū)”。相關(guān)政策有望在化解庫存方面發(fā)揮作用,不過短期內(nèi)部分地區(qū)庫存高企的狀況難以好轉(zhuǎn)。

　　張大偉指出:“分城市來看,一線城市被標(biāo)桿房企看好。特別是降息後,一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。三四線市場庫存絕對值過高,這種情況下,2016年市場分化的趨勢將延續(xù)。”胡景暉同樣認(rèn)為這種兩極分化的趨勢將持續(xù)。胡景暉指出:“在需求側(cè)的推動(dòng)下,北京等一線城市的樓市未來還算樂觀,但豪宅化趨勢卻使得在總量去化之外又有了結(jié)構(gòu)性的去化問題。”

　　中國指數(shù)研究院分析指出,目前大部分城市商品房庫存量大,市場存在一定風(fēng)險(xiǎn)。住宅市場方面,北京、上海、深圳、南京、杭州等少數(shù)城市長短期均無壓力,市場前景較好;寧波、無錫、徐州、長春等城市短期庫存尚在合理範(fàn)圍,但因前期土地供應(yīng)量偏大,中長期去庫存有壓力,其中徐州、洛陽、大連等部分城市壓力較為突出。另外,通過對城市分區(qū)的銷售、庫存情況分析,住宅市場整體較好的城市,各分區(qū)的表現(xiàn)也各異,有些區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)依然很大;而市場整體表現(xiàn)較差的城市,也有個(gè)別區(qū)域值得挖掘。

　　中國指數(shù)研究院建議,房企在城市選擇方面應(yīng)“揚(yáng)長避短”,重點(diǎn)關(guān)注有潛力的城市和區(qū)域,遠(yuǎn)離庫存量大,消化時(shí)間長的城市和地區(qū)。同時(shí)結(jié)合自身産品特點(diǎn)和未來發(fā)展規(guī)劃,審慎進(jìn)入地王頻現(xiàn)、樓價(jià)飆高的熱點(diǎn)城市。庫存去化方面,首先應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展情況適時(shí)調(diào)整價(jià)格,加快去庫存進(jìn)程;其次,以消費(fèi)需求為導(dǎo)向,深入挖掘客戶需求,合理調(diào)整産品結(jié)構(gòu),打造適合當(dāng)?shù)鼐用裥枨蟮漠b品;同時(shí),著重提升産品、服務(wù)品質(zhì),進(jìn)一步改善居住體驗(yàn),豐富社區(qū)服務(wù)産業(yè)鏈,探索構(gòu)建新型社區(qū)。(記者 李香才)