案例簡(jiǎn)介

　　9月30日,北京發(fā)佈最新的限貸政策,規(guī)定購(gòu)買首套普通自住房的,首付款比例不低於35%;購(gòu)買首套非普通自住房的,首付款比例不低於40%;購(gòu)買第二套普通自住房的,首付款比例不低於50%;購(gòu)買第二套非普通自住房的,首付款比例不低於70%。政策一齣,剛簽了房屋買賣合同的徐女士發(fā)了愁。

　　徐女士生了二孩之後,家裏住房緊張,經(jīng)過(guò)商量在同小區(qū)買一個(gè)兩居室給父母住,因父母不具備在北京購(gòu)房的資格,房子以徐女士的名義購(gòu)買。9月15日合同約定房屋總價(jià)450萬(wàn)元,定金20萬(wàn)元,首付款180萬(wàn)元,貸款250萬(wàn)元。9月30日後貸款政策進(jìn)行調(diào)整,徐女士購(gòu)買二套普通自住房首付款比例不低於50%,政策一齣,徐女士需要提高原合同約定的首付,同時(shí)貸款也不能按照原來(lái)約定貸到250萬(wàn)元。仲介給徐女士估算,大概需要徐女士比原來(lái)多準(zhǔn)備40萬(wàn)元左右現(xiàn)金,首付已經(jīng)向親戚朋友借了,再去哪籌措40萬(wàn)元呢?徐女士將情況告知賣方,希望解除合同,賣方也能儘快將房屋另行出售。賣方表示可以解除合同,徐女士支付的定金20萬(wàn)元不退。徐女士一時(shí)之間不知如何是好,賣方不退定金,已經(jīng)繳納的仲介費(fèi)6萬(wàn)元也不退,自己的損失太大了。不知該如何處理的徐女士諮詢律師尋求幫助。

　　律師解讀

　　北京市東元律師事務(wù)所李松律師表示,近期房?jī)r(jià)上漲的確有些誇張,政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整也是合理,但這種調(diào)整或多或少會(huì)對(duì)調(diào)整前簽訂合同的雙方造成影響。那麼因政策的調(diào)整,導(dǎo)致一方履行合同不能的,是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任呢?

　　李松律師認(rèn)為,政策的調(diào)整屬於情勢(shì)變更,不構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法司法解釋(二)》之規(guī)定,合同成立以後客戶情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬於商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,並結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。徐女士在簽訂買賣合同時(shí),無(wú)法預(yù)見合同履行過(guò)程中政策進(jìn)行調(diào)整,政策調(diào)整後,導(dǎo)致徐女士無(wú)法繼續(xù)履行合同,合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),徐女士可以解除合同,且合同解除是因政策變化導(dǎo)致的,雙方都不構(gòu)成違約,互不承擔(dān)違約責(zé)任。合同解除後,賣家應(yīng)退還徐女士已付購(gòu)房款,包括定金。

　　合同解除後,仲介費(fèi)能否退還,李律師表示,依照仲介公司居間合同的約定,買賣雙方簽訂合同後仲介的居間義務(wù)已經(jīng)完成,雙方應(yīng)按照合同約定支付仲介費(fèi),也就是説即使雙方解除合同,仲介費(fèi)可不予退還,但仲介代收的評(píng)估費(fèi)、代辦過(guò)戶費(fèi)等費(fèi)用,因未實(shí)際産生,合同解除後應(yīng)予以退還。　

　　此外,李松律師指出,如果是合同簽訂後,因房?jī)r(jià)上漲,賣方故意拖延履行合同,致使雙方遲遲未辦理貸款手續(xù),之後新政出臺(tái),徐女士沒(méi)有能力增加多出的首付款,貸款金額不夠,致使房屋買賣合同不能履行下去的,賣方仍構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)合同解除的相關(guān)違約責(zé)任。