部分住房或可省萬(wàn)元

　　文/記者蔣幸端 圖/記者盧政

　　東莞房地産新政後首周成交量快速升溫，購(gòu)房需求集中釋放，上周東莞住宅成交847套，環(huán)比繼續(xù)回升。業(yè)內(nèi)人士表示，由於普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)將于9月1日調(diào)整，部分樓盤(pán)預(yù)計(jì)會(huì)延遲至9月份簽約，加上“金九銀十”即將到來(lái)，不少樓盤(pán)在8月底才入市，預(yù)計(jì)9月成交量會(huì)出現(xiàn)明顯上漲。

　　房産新政後需求現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象

　　上周是東莞《關(guān)於促進(jìn)房地産市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序發(fā)展若干措施》（簡(jiǎn)稱(chēng)《若干措施》）的首周，根據(jù)東莞市房地産公眾資訊網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周東莞住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量升價(jià)跌，住宅成交847套，環(huán)比前一週上升了2.05%，一手住宅均價(jià)為9083元/平方米，環(huán)比下降了5%。8月18日~20日，東莞住宅成交分別為114、90、107套，成交繼續(xù)轉(zhuǎn)好。

　　雖然上周成交量環(huán)比上漲並不明顯，但東莞中原研究部認(rèn)為市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定並且好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)表露出升溫跡象，從該研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量不再僅僅集中在個(gè)盤(pán)上，上周成交套數(shù)大於10套小于20套的項(xiàng)目個(gè)數(shù)明顯增多，説明部分樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度在加快，而大於5套小于10套的項(xiàng)目也對(duì)比先前的26套左右有所增多，反映不少樓盤(pán)先前消化低迷的情況已有所轉(zhuǎn)變，成交表露出升溫的跡象。

　　該研究部相關(guān)人士表示，上周市場(chǎng)出現(xiàn)需求集中釋放，除了新政增加市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房者入市信心增強(qiáng)外，開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)整價(jià)格，定價(jià)合理也對(duì)購(gòu)房者入市有一定的拉動(dòng)作用，此外，購(gòu)房需求被壓抑半年，也在一定程度上逐漸有所釋放。

　　部分樓盤(pán)延遲至9月簽約

　　另外，《若干措施》中規(guī)定，2014年普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)將從9月1日起實(shí)施，預(yù)計(jì)將有更多購(gòu)房者可享受稅收優(yōu)惠政策。部分樓盤(pán)也將延遲簽約，讓更多的購(gòu)房者能夠享受到優(yōu)惠。

　　受近期價(jià)格調(diào)整到位和新政出臺(tái)影響，近期部分樓盤(pán)成交情況明顯好轉(zhuǎn)，並將在9月初體現(xiàn)，記者了解到，目前有部分樓盤(pán)有意識(shí)地延遲至9月初集中簽約，因此預(yù)計(jì)8月份成交量並不會(huì)出現(xiàn)明顯上升，9月成交量或會(huì)出現(xiàn)明顯升溫。

　　東莞中原研究部根據(jù)今年上半年住宅成交和價(jià)格情況預(yù)測(cè)認(rèn)為，根據(jù)原有的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，前7個(gè)月成交的20544套普通住宅（144平方米以下的洋房+公寓）當(dāng)中，僅有8281套住房符合普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，佔(zhàn)總體的40%。而調(diào)整新的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，將可能有60%的住房符合普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，即將有5182套住房重新回歸“普通住房”，而調(diào)整後的契稅優(yōu)惠覆蓋面迅速擴(kuò)大，多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的普通住房可能會(huì)節(jié)省逾萬(wàn)元契稅。

　　此外，有不少樓盤(pán)推遲至8月底、9月才入市，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部表示，截至上週全市已有多個(gè)項(xiàng)目正式開(kāi)啟了“金九”新品開(kāi)盤(pán)前的市場(chǎng)預(yù)熱及蓄客活動(dòng)，預(yù)計(jì)在8月底將打響“金九”第一槍?zhuān)山灰矊㈥懤m(xù)在9月份體現(xiàn)。

　　入市信心增 開(kāi)發(fā)商積極蓄客

　　自6月中旬開(kāi)始，多個(gè)城市紛紛傳聞醞釀取消或放鬆“限購(gòu)”，樓市大環(huán)境逐步向好轉(zhuǎn)變。8月10日，東莞市政府也出臺(tái)《關(guān)於促進(jìn)房地産市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》，給東莞短期樓市釋放了利好信號(hào)，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)了購(gòu)房者的入市信心，有效促使市場(chǎng)觀望情緒逐步減退，樓盤(pán)來(lái)訪客戶(hù)量快速上升。

　　受此影響，開(kāi)發(fā)商也積極進(jìn)行拓客，在“金九銀十”到來(lái)之前積蓄客源，以便在“金九銀十”能夠順利跑量。據(jù)東莞中原研究部對(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周住宅僅有碧水雲(yún)天二期·中央公館、綠茵·溫莎堡和東逸灣花園供應(yīng)6.25萬(wàn)平方米，合計(jì)539套洋房，大部分樓盤(pán)處?kù)缎羁碗A段。

　　進(jìn)入8月以來(lái)，樓市開(kāi)盤(pán)量明顯減少，新品供應(yīng)有所放緩，東莞中原研究部認(rèn)為，多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇放棄在8月入市，主要是由於今年8月市場(chǎng)氛圍仍然較冷淡，而“金九銀十”作為一年中的樓市旺季，市場(chǎng)人氣高，購(gòu)房者也多於此時(shí)集中入市，因此開(kāi)發(fā)商集中精力在“金九銀十”推貨，借高熱的樓市人氣跑量，而當(dāng)前大部分項(xiàng)目處在極力拓客蓄客的階段，為“金九”的到來(lái)全力備戰(zhàn)。

　　提醒

　　市場(chǎng)存隱憂 後市莫過(guò)分樂(lè)觀

　　儘管《若干措施》的出臺(tái)為市場(chǎng)釋放了一定利好，成交量出現(xiàn)升溫跡象，也改變了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期。但東莞中原研究部認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)不應(yīng)該過(guò)於樂(lè)觀，市場(chǎng)仍存在隱憂，該研究部認(rèn)為，早在2012年，東莞樓市就有進(jìn)入危機(jī)期的跡象。過(guò)去兩年樓市成交量的高位，很大部分是通過(guò)低首付、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式帶動(dòng)，低首付、墊首付的方式能夠降低購(gòu)房者入市門(mén)檻，但並沒(méi)有實(shí)質(zhì)降低購(gòu)房成本，價(jià)格依舊堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)的高企已逐漸與東莞購(gòu)買(mǎi)力脫節(jié)。

　　同時(shí)，2010年以來(lái)東莞掛牌交易的商住地中仍有大部分項(xiàng)目尚未入市，開(kāi)工進(jìn)度緩慢。土地待開(kāi)發(fā)建築面積量大，後市房地産開(kāi)發(fā)投資集中，未來(lái)幾年?yáng)|莞商品房供應(yīng)量將爆發(fā)增長(zhǎng)，供求風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。此外，利率市場(chǎng)化的信貸環(huán)境下，房地産融資成本提升，整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入資金偏緊的信貸環(huán)境。

　　該研究部認(rèn)為，市場(chǎng)存在隱憂，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該對(duì)後市預(yù)期過(guò)高，更不應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)過(guò)於樂(lè)觀，建議東莞開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)高週轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)快建快銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。

　　建議

　　三季度將是入市好時(shí)機(jī)

　　今年樓市成交低迷，開(kāi)發(fā)商出貨壓力大，主動(dòng)調(diào)整價(jià)格適應(yīng)市場(chǎng)，進(jìn)入7月份，開(kāi)發(fā)商價(jià)格調(diào)整基本到位，房?jī)r(jià)在下探中出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

　　東莞中原研究部相關(guān)人士表示，樓盤(pán)成交低迷難銷(xiāo)，買(mǎi)方優(yōu)勢(shì)佔(zhàn)上風(fēng)，購(gòu)房者議價(jià)空間增大，預(yù)計(jì)三季度東莞樓價(jià)將會(huì)在底部徘徊，反覆探底，這個(gè)時(shí)候是購(gòu)房者入市的最佳時(shí)機(jī)。

　　該人士表示，四季度樓價(jià)或?qū)?huì)緩慢回升，明年支撐樓價(jià)上漲動(dòng)力仍然較強(qiáng)，一是因?yàn)槊髂闞2輕軌即將開(kāi)通，帶來(lái)的利好直接支撐輕軌物業(yè)樓價(jià)的上升，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)反彈。二是明年開(kāi)發(fā)商的資金鏈逐漸寬裕，開(kāi)發(fā)商追求高利潤(rùn)空間，漲價(jià)動(dòng)力增強(qiáng)。三是購(gòu)房積分入戶(hù)、積分入學(xué)的條件進(jìn)一步降低，將刺激新莞人置業(yè)購(gòu)房的需求，需求被充分釋放，也會(huì)支撐房?jī)r(jià)上升。而南城總部基地、王府井、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的落實(shí)建成，城市建設(shè)和商業(yè)配套進(jìn)一步完善，東莞城市吸納力增強(qiáng)。此外，深圳客助推東莞房?jī)r(jià)，地價(jià)持續(xù)走高，土地增值稅的清算、人工材料費(fèi)的高企等都在支撐後市樓價(jià)上漲的動(dòng)力十足。