華遠地産有限公司董事長任志強今日參加第一財經財富嘉年華“趨勢”經濟論壇時表示，二三線城市房地産遇到的問題並不大，反倒是一線城市銷售下降巨大。

　　他認為，棚改其實是對房地産開發(fā)商最有益處，開發(fā)商可以借機拿到低息貸款，並且資金回籠快。

　　現(xiàn)場還有精彩問題，就在本文末尾。提前透露一點，任志強説，一百個上海都代表不了北京……

　　任志強

　　未來房地産市場的發(fā)展方向

　　在談到為何房地産投資增速下降時，任志強表示，一是和前期土地購置有關。土地購置是一個先進指標，當其處於負增長的第二、第三年，通常房地産價格是上漲的，土地也是上漲，隨後就出現(xiàn)一個低潮，然後再出現(xiàn)土地負增長。明年的供求關係，按照現(xiàn)有統(tǒng)計，排除棚改等因素，商業(yè)房地産開發(fā)又會發(fā)生變化，今年的開工負增長會導致明年9月份出現(xiàn)需求上漲。

　　今年上半年房地産銷售下降，引起了一些市場上的爭論。但實際情況並不是這樣的。今年1-5月份是持續(xù)下降的，但1-6月份已經開始出現(xiàn)回升。6月份比5月份的情況略有好轉。7月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有出來，但是從某些地區(qū)來看，可能會有好轉，因為大部分地區(qū)開始取消了限購政策，甚至有一些地方採取了降息、降稅、政府財政補貼等方面來刺激樓市。

　　任志強認為，一個月的數(shù)據(jù)可能還不足以説明，要用更長時間的數(shù)據(jù)來説明整體情況。但從目前來看，進入下行通道是不成立的。

　　他認為，比較麻煩的是到位資金，到位資金的增長率是歷史上從來沒有過的最低點。去年的自有資金增長率過高，也包括一些非房地産行業(yè)為主的産業(yè)迅速進入市場，但今年這一部分的資金基本上退出了。過去做服裝的都在進入，甚至三四個人作為合夥人就進入了，但現(xiàn)在這部分人退出了。目前的到位資金大概還有1.7萬億的資金富餘量。

　　任志強説，所有人都認為二三線城市遇到的問題最多，中國沿海地區(qū)和一線城市問題不大，但實際上錯了。從投資上來看，並沒有明顯看到中西部地區(qū)投資增速下降。但是從銷售來看，影響最大的是東部地區(qū)。一二線城市多數(shù)地區(qū)銷售下降巨大，反而三四線城市或者是四五線城市更多是正增長。也就是説，中西部並沒有因為環(huán)境變化出現(xiàn)了大幅度崩盤。

　　他解釋説，嚴格來説，我們只統(tǒng)計70個大中城市的數(shù)據(jù)，比如房價。但在銷售和開工數(shù)據(jù)當中，也包括了其他500多個城市，包括縣級和地級。我們還有2.59萬個鎮(zhèn)，這些鎮(zhèn)佔的數(shù)量很大。

　　房地産和城鎮(zhèn)化

　　任志強還指出，和房地産關係最密切的就是城鎮(zhèn)化。如果中國的城鎮(zhèn)化速度已經到了一個截止的地步，就會出現(xiàn)房地産過剩的問題，或者説從預售市場轉入二手市場。但是現(xiàn)在來看並沒有這樣，城鎮(zhèn)化從30%之後到70%之前都是高速增長的過程，全世界多數(shù)過程都是這樣的發(fā)展路徑。我們目前嚴格來説，也只是第一第二個階段，是從農村進入城市，從小城市進入大城市的階段，還沒有進入第三階段——郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大城市圈。

　　但人們會提出一個問題，就是當人口向大城市集中的時候，大城市人口的密度就會高。可從人口密度調查來看並不是這樣的。按照建成區(qū)比例，北京是全國倒數(shù)第四的人口密度。

　　北京為什麼首堵呢？這是因為只有一個中南海，所以在北京核心區(qū)不是建成區(qū)，核心當中不到200平方公里範圍之內，我們的人口密度是世界第一位的，高過紐約、東京、莫斯科、巴黎、倫敦、馬德里等等，可以達到每平方公里3萬多人。但在建成區(qū)當中一分散就不是這樣的。中國的審批制度導致了人口集中于政府審批權附近。而在國外沒有這樣的現(xiàn)象，政府的審批權利和市場基本上脫離了，人口的密度是自然增長的，而不是隨著權利中心而轉移的。