本報(bào)記者對(duì)全市15區(qū)域代表樓盤進(jìn)行實(shí)地價(jià)格調(diào)查

　　本報(bào)訊 （記者賴偉行、張晨）世界盃激戰(zhàn)正酣，週末廣州樓市也掀起“百團(tuán)大戰(zhàn)”，各類看房團(tuán)層出不窮，奔赴宣稱讓利的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　本報(bào)記者調(diào)查全市15個(gè)區(qū)域內(nèi)較有代表性的在售樓盤發(fā)現(xiàn)，近期報(bào)價(jià)下調(diào)的樓盤有6個(gè)，有的打起了特價(jià)單位的攻勢。郊區(qū)樓盤最高的下調(diào)幅度超過兩成，而相較而言，核心區(qū)價(jià)格仍然較穩(wěn)，即使調(diào)整幅度也都在10%以內(nèi)。

　　1招 郊區(qū)有樓盤喊“降價(jià)”

　　示例：番禺區(qū)、花都區(qū)

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在廣州樓市目前的在售樓盤中，供應(yīng)量位居前列的番禺和花都兩區(qū)宣稱降價(jià)的樓盤有三個(gè)，降價(jià)幅度有的超過兩成。

　　這個(gè)週末烈日炎炎，但市民們看房的熱情似乎沒有受到絲毫的影響。記者週末首先前往番禺的大盤——萬科歐泊，只見靠近該樓盤的幹道番禺大道兩側(cè)的每個(gè)路燈上都掛著萬科歐泊的宣傳條幅，上面寫著：“一萬五起”等字樣，相比起之前最高超過2萬的報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)有了明顯下降。

　　一位接待記者的銷售人員對(duì)記者表示，目前他們主推的單位主要就是兩到三房的剛需戶型，面積在80平米到95平米之間，平均價(jià)格在16000元/平方米上下。“銷量還是不錯(cuò)的。”

　　這位銷售告訴記者：“我們最近比前一段時(shí)間確實(shí)有大約1000多元的降幅，但這是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在推出的單位本來主打的就是標(biāo)準(zhǔn)剛需戶型，側(cè)重性價(jià)比方面的考慮，所以價(jià)格相比之前有一些下降也屬正常。”此外，他還向記者透露，由於過一段時(shí)間各個(gè)開發(fā)商都要準(zhǔn)備新一輪的項(xiàng)目開發(fā)，所以這一輪的降價(jià)也有回籠資金的目的。“所以説，降價(jià)並不意味著不景氣，你看來這裡看房的人還是非常多的。”他笑著説。

　　而在番禺的另外一處樓盤祈福名都，因?yàn)橥瑯有Q降價(jià)促銷，人氣也非常旺。但詢問現(xiàn)場的接待人員，記者得知他們僅僅限本週推出很少量現(xiàn)金一口價(jià)單位，均價(jià)在14800元左右。一位銷售人員對(duì)記者表示：“這樣的降價(jià)只是小規(guī)模的，也為了週末增加人氣。”

　　2招 新興區(qū)域“搶逼圍”

　　示例：金沙洲、黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)

　　而在白雲(yún)區(qū)金沙洲和黃埔區(qū)蘿崗片區(qū)等新興區(qū)域，由於在之前已經(jīng)經(jīng)歷過一波降價(jià)行情，所以記者發(fā)現(xiàn)端午前後，開發(fā)商基本上都沒有進(jìn)一步調(diào)價(jià)，而採取了人海戰(zhàn)術(shù)的“搶逼圍”方式，現(xiàn)場看樓的人氣也都不俗。

　　週末從金沙洲潯峰崗站出來，記者就看到不少仲介行銷人員舉著樓盤和價(jià)格的標(biāo)牌吸引顧客，至少有三四個(gè)銷售人員圍上前來向記者派發(fā)傳單。像之前售價(jià)達(dá)到18000元/平方米的深業(yè)江悅灣，就打出了14000元/平方米的價(jià)格。而記者隨後在樓盤處就了解到：這些樓盤雖然的確有一萬四的特價(jià)單位推出，但是大多數(shù)都屬於樓層較低，朝向也並非最佳。

　　一位來此看房的市民就感慨：“那些街邊上的仲介銷售只是開發(fā)商聚攏人的一個(gè)手段，而所謂一萬四的單位只是少數(shù)，而且位置啊、朝向啊不是太好，大部分的戶型還是要一萬六七甚至更多，這樣算下來，價(jià)格真沒有下降多少。”

　　而在蘿崗的科學(xué)城板塊，記者剛下車，就有三四個(gè)銷售人員圍上前來介紹。一旦看到有車輛車速放慢，甚至停車，有的銷售人員還會(huì)衝到車前“拉客”。

　　記者走訪區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)樓盤就發(fā)現(xiàn)，有樓盤除了派出旗下的銷售團(tuán)隊(duì)“子弟兵”售賣外，還有兩三家仲介公司參與到同一個(gè)樓盤的售賣中，所以才會(huì)出現(xiàn)這樣激烈競爭的情況。而銷售人員的賣力表現(xiàn)換來了不俗的人氣，在中海譽(yù)城和越秀嶺南雅築等樓盤，記者看到買家?guī)缀醵甲鴿M銷售中心，樣板房內(nèi)也不時(shí)有買家出入。不過，與之前相比，這些樓盤近期的報(bào)價(jià)變化都不算太大，只有部分樓盤推出了所謂的毛坯交樓單位，均價(jià)有所下降，但其實(shí)都在正常的調(diào)整範(fàn)圍之內(nèi)。

　　3招 核心區(qū)“濤聲依舊”

　　示例：西關(guān)、海珠區(qū)

　　相較于其他區(qū)域的全力賣樓，供應(yīng)有限的核心區(qū)相較而言則淡定不少。樓盤鮮見報(bào)價(jià)下調(diào)，即使有報(bào)價(jià)下調(diào)的情況，實(shí)際下調(diào)的幅度也不大。記者週末在西關(guān)的龍津世家看到銷售中心內(nèi)買家不多，只有一兩個(gè)人在看樓，七八個(gè)銷售員只能坐在前臺(tái)等客。

　　“端午後我們就推出了一批特價(jià)單位，均價(jià)最低大概33000多元/平方米。”銷售人員告訴記者，樓盤目前的整體報(bào)價(jià)比開盤時(shí)有所下調(diào)，幅度大概在2000元/平方米左右，現(xiàn)在整體均價(jià)約為36000元/平方米，同時(shí)還有十套左右的特價(jià)單位。記者在現(xiàn)場的銷控表上就看到，開發(fā)商推出的特價(jià)單位涵蓋兩房到三房的各種面積戶型，均價(jià)則從33000元/平方米到35000元/平方米左右不等，而這些特價(jià)單位大概賣出了四套。

　　相較于上述樓盤傳統(tǒng)的特價(jià)單位推銷模式，部分之前已經(jīng)經(jīng)過一輪促銷攻勢的樓盤報(bào)價(jià)甚至有所回調(diào)，做起了樓價(jià)“俯臥撐”。

　　記者在海珠區(qū)的翠屏瀚宇貴都外就看到，週末還是有仲介站街“拉客”，不過過路的市民就應(yīng)者寥寥。相比之前有部分特價(jià)單位最低29000元/平方米左右的報(bào)價(jià)，最新的報(bào)價(jià)已經(jīng)回復(fù)到之前的正常水準(zhǔn)。

　　“現(xiàn)在最低也要3萬元/平方米。”銷售人員向記者表示，由於限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提升，樓盤現(xiàn)在已經(jīng)不需要簽雙合同，所以買家的首付負(fù)擔(dān)相比之前已經(jīng)有所降低了。而樓盤之前促銷已經(jīng)取得了一定的成效，所以近期沒有進(jìn)一步的促銷行為。

　　分析：開發(fā)商以價(jià)或能換量

　　高需求下樓市或回暖

　　回顧這一波樓市調(diào)整，可以看到去年9月以來全國重點(diǎn)城市新增供應(yīng)量明顯增加，但11月部分城市房地産調(diào)控加碼，成交量逐步從高位回落，進(jìn)入2014年成交量大幅回落，市場氛圍迅速轉(zhuǎn)差。據(jù)合富輝煌（中國）市場研究部監(jiān)測，1~4月全國主要城市商品住宅成交幾乎都出現(xiàn)不同程度的下滑，個(gè)別城市下降幅度超過40%。

　　而在廣州，“五一”黃金月未能帶來起色，1~5月廣州十區(qū)成交同比下滑35.6%。其中南沙、花都、番禺壓力最大，存量多，消化慢。合富輝煌市場研究部在其最新發(fā)佈的報(bào)告中分析，在剛剛過去的端午小假期廣州樓市也掀降價(jià)熱潮，尤其中小戶型剛需樓盤，個(gè)別樓盤降幅近三成。從成交表現(xiàn)來看，降幅超過15%的剛需樓盤，銷售提升非常明顯。由於市場存量壓力大，價(jià)格正處於下行尋底的過程。4月份開始，陸續(xù)出現(xiàn)各地政府放鬆樓市政策的現(xiàn)象，住建部也提出：除北上廣深一線城市外，其他城市限購可自行調(diào)節(jié)。合富輝煌市場研究部就預(yù)期，發(fā)展商的主動(dòng)讓價(jià)和政府的溫和鬆綁政策下，上半年“悶樓市”即將終結(jié)，下半年市場將築底回升。發(fā)展商“以價(jià)換量”的舉措將讓價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)起伏的“俯臥撐效應(yīng)”。