今年1至5月，全國商品房銷售面積同比下降7.8%，降幅比1至4月份擴大0.9個百分點，我國樓市週期性、自發(fā)性調整的趨勢更加明顯。為化解過去十多年我國房價長期持續(xù)較快上漲所累積的經濟金融風險，樓市適度調整將有助於緩釋房地産市場波動對宏觀經濟面的衝擊。

　　當前我國樓市週期性、自發(fā)性調整的根源，在於當前房價上漲的動能幾近衰減。房價變化離不開家庭收入與住房租金的支撐。過去我國十多年房價的持續(xù)上漲，有普通家庭收入增加和城鎮(zhèn)住房租金提升的結果。但毫無疑問，投資投機性住房需求助漲房價佔據(jù)了主導作用。

　　據(jù)西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心報告顯示，當前我國經營工商業(yè)家庭中，有29.9%的家庭擁有多套住房，比非工商業(yè)經營家庭的多套住房擁有率高10.6%；城鎮(zhèn)家庭自有住房空置率高達22.4%，大約沉澱4.2萬億資金，加劇了住房供求結構性矛盾。由此引發(fā)的我國城鎮(zhèn)住房市場房價收入比、房屋租售比這兩個指標對合理值的顯著偏離，造成家庭購買力過度透支。這種情況在一線城市更為顯著，普通家庭購房承受力已經接近極限。以北京2013年非私營單位就業(yè)人員年平均工資93006元測算，不考慮其他因素，家庭最大可承擔房産價值在200萬元左右，這在北京五環(huán)內已接近絕跡。同時，住房租金主要受中低收入人群收入水準制約，增長空間也已接近極限。目前北京住房租金回報率在2%左右，明顯低於3%的一年期基準整存整取人民幣存款利率。

　　而房價適度回落將有助於住房市場需求釋放。從趨勢看，我國新型城鎮(zhèn)化推進和社會公眾存在改善居住環(huán)境的強烈願望，表明未來我國住房市場仍有一定發(fā)展空間。但總量發(fā)展?jié)摿K不能否認當前住房市場存在的結構性矛盾，以及由此引發(fā)的樓市去庫存壓力。目前，我國中等以上收入家庭擁有多套房産，而中低收入家庭，特別是低收入家庭“一房難求”。房價過高已經將絕大部分剛性住房需求和相當部分改善性住房需求“攔”在門外，明顯阻礙了樓市去庫存化進程。據(jù)上海易居房地産研究院監(jiān)測，今年4月末35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)下了近5年曆史新高。可見，只有房價適度回落，才能打破當前住房供求僵局，激發(fā)潛在需求入市。

　　同時，房價適度回落也有助於金融風險逐步釋放。過去十多年我國社會資金向房地産行業(yè)過度聚集，已經形成巨大的潛在金融風險隱患。截至2014年一季度末，我國房地産貸款餘額達15.42萬億元，佔各項貸款的20.6%；全國房地産信託餘額達1.15萬億元；兩者合計16.57萬億元，這還不包括其他形式的房地産融資，以及相當規(guī)模以房地産為抵押的社會融資。最近一段時間，因銷售不暢出現(xiàn)了若干房地産開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂乃至破産的情況，表明當前房地産金融風險存在進一步釋放的可能性。而房價適度回落，可通過房地産金融産品收益率的調整，逐步改變資金流向，實現(xiàn)金融資源在各個産業(yè)之間的優(yōu)化配置，以達到降低系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風險的目的。

　　當前地方政府房地産政策選擇應著重放在推動樓市去庫存化上。在政策調整方面，地方政府要儘量避免出現(xiàn)市場誤讀或與政策調整預期方向反向操作。著力推動房地産開發(fā)企業(yè)加快去庫存化進程，儘量減少行政層面干預，由市場供求關係決定房價走向。密切監(jiān)測分析房地産市場形勢，統(tǒng)籌建立應對地方樓市大幅調整的科學預案，極力避免樓市崩盤。

　　(經濟參考報)