香港樓市:大仲介行月虧千萬(wàn)　大開(kāi)發(fā)商或繼續(xù)降價(jià)　難以波及內(nèi)地樓市

　　在香港樓市調(diào)控“雙辣招”和美聯(lián)儲(chǔ)退出QE甚至降息的預(yù)期下,香港樓市陷入“降價(jià)才有銷量”的困局之中,二手樓市更是陷入冰封,業(yè)內(nèi)高管稱和去年年初比:“一個(gè)天上,一個(gè)地下”,大仲介已經(jīng)開(kāi)始熬“月虧千萬(wàn)”的苦日子,而三成小仲介已經(jīng)關(guān)門,預(yù)計(jì)今年仲介行業(yè)有半數(shù)經(jīng)紀(jì)將流失。

　　但是,對(duì)於房地産市場(chǎng)是否“轉(zhuǎn)熊”崩盤,大部分業(yè)內(nèi)人士並不認(rèn)同,多預(yù)期今年樓市或有一成至兩成降幅,隨著價(jià)格下降,交易量將逐漸平穩(wěn),而內(nèi)地樓市,尤其大城市由於交易量大,人口凈流入,受香港樓市影響的可能性極小。

　　上圖為香港一樓盤昨日開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)。

　　昨日,一高調(diào)“劈價(jià)”的明星樓盤在香港正式抽籤開(kāi)售。業(yè)內(nèi)人士表示,該樓盤降價(jià)之後,價(jià)格甚至低於周邊的二手樓盤。從發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)的情況來(lái)看,減價(jià)戰(zhàn)略果然湊效,一早在售樓部等待購(gòu)房的人群近千人。

　　一、二手樓價(jià)“倒掛”

　　在部分一手樓降價(jià)贈(zèng)稅,逆勢(shì)受到市場(chǎng)熱捧之時(shí),香港一手房和二手房之間的價(jià)差正在進(jìn)一步縮小。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明便公開(kāi)表示,“爾巒”減價(jià)開(kāi)售令同區(qū)二手冰封,同區(qū)的二手業(yè)主有心出貨,要減10%才有機(jī)會(huì)獲承接。

　　“可是賣家好難減價(jià)的,二手買賣現(xiàn)在好難做。”在繁華的銅鑼灣街頭,一家小型地産仲介負(fù)責(zé)人稱,現(xiàn)在主要靠租盤來(lái)維持生意。香港的二手房交易數(shù)據(jù)也顯示了市場(chǎng)的淡靜:截至1月份,香港的二手樓市已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月錄得低於3000宗成交。

　　越來(lái)越多的仲介門店已經(jīng)消失,記者走訪了銅鑼灣、灣仔、旺角等多個(gè)區(qū)域,除了在銅鑼灣的駱克道分佈著幾家小的仲介門面,其他地方連仲介店都難以找到。

　　中原地産亞太區(qū)總裁陳永傑在位於中環(huán)的辦公室裏接受了本報(bào)記者專訪,説起目前香港地産代理市場(chǎng)的走勢(shì),他嘆息説:“目前整個(gè)香港二手交易量萎縮超過(guò)40%,一手交易萎縮了一半,預(yù)計(jì)2月份,二手樓交易還會(huì)下跌,成交量有機(jī)會(huì)低於2000套。”其坦言,目前市場(chǎng)上有三分之一的小型仲介行已經(jīng)關(guān)門大吉。

　　即使是還在“撐著”的仲介,日子也不太好過(guò)。陳永傑坦言,中原地産在香港的住宅部門本月預(yù)虧2000萬(wàn)元。而其餘大型仲介的日子“也好不到哪去”。

　　半年內(nèi)或有過(guò)半經(jīng)紀(jì)人流失

　　不但地産仲介行紛紛收縮戰(zhàn)線,部分本來(lái)從事地産仲介的人士也被迫轉(zhuǎn)行。陳永傑表示,中原地産雖然沒(méi)有關(guān)閉門店,但是仲介經(jīng)紀(jì)也出現(xiàn)流失。“去年年初我們擁有4000名經(jīng)紀(jì),現(xiàn)在已經(jīng)流失了一成。到今年年中,預(yù)計(jì)可能只剩下2800人左右。而全港的經(jīng)紀(jì)人數(shù)大約會(huì)流失一半。”

　　剖析:“雙辣招”與美聯(lián)儲(chǔ)政策令香港樓市遇冷

　　此輪下跌,2013年初港府推出的“雙辣招”無(wú)疑是重要的推手。陳永傑直言,自從“雙辣招”推出後,香港的換房成本劇增。“如果房産倒賣,三年內(nèi)漲幅要超過(guò)20%才有賺頭,因此現(xiàn)在炒賣房産的投資者基本絕跡了,而有換房需求的人也很謹(jǐn)慎,造成房産交易需求極度萎縮。”

　　而美聯(lián)儲(chǔ)的量化寬鬆政策也讓香港樓市的壓力徒增。此前,一名要求匿名的香港政府高官曾在私人場(chǎng)合表示,由於美聯(lián)儲(chǔ)不正常的貨幣政策,香港樓價(jià)已經(jīng)歷了超長(zhǎng)牛市,銀行利率是主導(dǎo)這一輪週期的關(guān)鍵因素。而多位銀行界人士也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。

　　交銀國(guó)際董事總經(jīng)理兼首席策略師洪灝對(duì)記者表示,港幣和美元的聯(lián)繫匯率機(jī)制使得港幣和美元緊緊捆綁在一起,以往美元貶值,港幣也跟著貶值。“市場(chǎng)利率在上升,香港的利率也會(huì)跟漲的,而且香港房産按揭大部分是浮動(dòng)的利率,資産的敏感性更高,因此在美聯(lián)儲(chǔ)逐步退出QE的大背景下,香港的樓市壓力非常大。”

　　而香港樓市是否已經(jīng)“牛轉(zhuǎn)熊”進(jìn)入下跌週期?上述香港政府高官的判斷是“頂多算進(jìn)入平穩(wěn)期,還沒(méi)進(jìn)入下跌週期。”並表示“政府一旦確認(rèn)樓市進(jìn)入下跌週期,將會(huì)沿用逆週期思維放鬆調(diào)控。”而香港金管局總裁陳德霖日前也表示,當(dāng)前樓價(jià)僅屬輕微下跌,住宅按揭貸款也因金管局的六輪逆週期措施而放緩,尚難確定樓市是否已從上升週期轉(zhuǎn)入下降週期。

　　對(duì)於“劈價(jià)賣樓”,利嘉閣地産研究部主管周滿傑判斷,前述樓盤降價(jià)尚未産生連鎖效應(yīng),但不排除未來(lái)會(huì)有其他開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)。陳永傑表示,大開(kāi)發(fā)商降價(jià)的可能性更高,而小開(kāi)發(fā)商則比較難跟進(jìn)。

　　專家:金融機(jī)制與樓市容量不同難以波及內(nèi)地

　　在港的資深金融及投資銀行家溫天納則認(rèn)為,香港樓市此輪降價(jià)並非金融海嘯或者失去需求,而是行政方面的調(diào)控導(dǎo)致需求沒(méi)有辦法提振,美國(guó)加息預(yù)期確實(shí)將影響香港樓市,但是據(jù)其預(yù)期,美國(guó)加息基本是2015年或者2016年,甚至再往後的事情。

　　溫天納表示,目前香港樓市並未出現(xiàn)恐慌,在此基礎(chǔ)上,大崩盤的可能性不大。“年內(nèi)頂多下降10%”。

　　而美聯(lián)儲(chǔ)加息同樣對(duì)於內(nèi)地的資金面有所衝擊。溫天納表示,若資金持續(xù)從新興市場(chǎng)流出,中國(guó)也會(huì)有機(jī)會(huì)受到衝擊。但是,“自去年末季以來(lái),熱錢重新進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),目前並沒(méi)撤出。”即使是美聯(lián)儲(chǔ)退市導(dǎo)致美國(guó)利率上漲造成下半年中國(guó)市場(chǎng)流動(dòng)性可能會(huì)難以樂(lè)觀,也在央行可控的範(fàn)圍中。

　　而對(duì)於香港樓市冰封是否蔓延到內(nèi)地,溫天納認(rèn)為,香港房地産若是出現(xiàn)大幅動(dòng)蕩,對(duì)內(nèi)地房地産會(huì)有一定的影響,但難以出現(xiàn)多米諾骨牌式效應(yīng)。

　　而陳永傑則表示,由於市場(chǎng)容量大,交易稅費(fèi)偏低,內(nèi)地的房地産整體情況好于香港。而記者從市場(chǎng)資訊中了解到,目前在內(nèi)地如上海、杭州等多個(gè)城市,二手仲介行尚在大舉擴(kuò)張。(記者　潘彧)