“雙11”的火爆早已不是頭一年，人們正在適應(yīng)在這個(gè)被稱作“光棍節(jié)”的日子裏來上一場“無厘頭”式的購物狂歡。今年的“雙11”除了熱鬧依舊之外，賺到缽滿盆溢的阿里巴巴集團(tuán)董事局主席馬雲(yún)，或有心或無意的一句言論引發(fā)了一場有關(guān)商業(yè)地産的公眾討論，電商能否挑落線下商業(yè)地産看似不可動搖的龍頭地位成為全社會的焦點(diǎn)話題。

　　“雙11” 商業(yè)地産躺槍

　　馬雲(yún)又跟地産大亨“杠”上了。

　　“雙11”的最後一秒，支付寶成交金額定格在350.19億元，大幅刷新了2012年的數(shù)字。談?wù)撝@個(gè)完全由電商炮製出的網(wǎng)路購物節(jié)，馬雲(yún)語驚四座，他表示自己並不關(guān)心銷售數(shù)字，而是希望借助市場的力量將房價(jià)打下去。就這樣，商業(yè)地産躺槍了，於是地産大亨們紛紛開口説話：微博達(dá)人、“大炮”任志強(qiáng)強(qiáng)硬回?fù)簟?00億元不過幾塊地錢”，頗有幾分不屑與奚落的意味；萬科執(zhí)行副總裁張紀(jì)文感嘆馬雲(yún)“忘乎所以”；世聯(lián)地産董事長陳勁松也模倣著馬雲(yún)的句式聊起了沒有直接關(guān)係的“微博”與“貧富差距”，不無挖苦之意。

　　很顯然，馬雲(yún)的邏輯是：電商火了，經(jīng)營者對實(shí)體店舖的依賴和需求會下降，房價(jià)也將跟著走低。儘管這樣一番豪言壯語引來了大批喝彩與支援者，但同樣也有很多人對此不以為然，天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長叢屹就坦言，馬雲(yún)的演講明顯是在偷換概念。電商的迅速崛起的確對以實(shí)體店為依託的傳統(tǒng)零售業(yè)形成了巨大衝擊，但其衝擊的是産業(yè)，而不是房地産本身。商業(yè)地産作為所有産業(yè)的承載，即便零售行業(yè)真的“不景氣”了，仍然會有其他業(yè)態(tài)替補(bǔ)跟上。

　　商業(yè)地産 巨頭正熱衷

　　這已經(jīng)不是馬雲(yún)第一次“挑釁”商業(yè)地産了，此前他曾和王健林約下一場著名的賭局——10年後，如果電商在中國零售市場份額佔(zhàn)50%，王健林將給馬雲(yún)1個(gè)億，如果沒到馬雲(yún)還王健林1個(gè)億。

　　但或許，馬雲(yún)這次有些孤單。

　　就在“雙11”過後的第一天，杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司宣佈娃哈哈宜昌購物廣場正式動工，食品大亨將斥資50億元建造一個(gè)集酒店、餐飲、購物、商務(wù)、休閒等眾多項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體。事實(shí)上，娃哈哈覬覦商業(yè)地産已久，此次開工意味著其“變身”成為了一家真正的商業(yè)地産開發(fā)商。

　　前後兩位內(nèi)地首富都沒準(zhǔn)備給馬雲(yún)面子，商業(yè)地産在他們心目中的發(fā)展前景也就不言而喻了。市場的追捧遠(yuǎn)不止這些，兩家零售業(yè)巨頭沃爾瑪和物美，以及今年在住宅市場上幹得風(fēng)生水起的碧桂園近期扎堆涌入商業(yè)地産戰(zhàn)場，如果要盤點(diǎn)那些已經(jīng)涉獵該領(lǐng)域的巨頭們，就更不勝枚舉了。

　　數(shù)據(jù)表明，2009年以來，商業(yè)地産投資在我國房地産投資總規(guī)模中佔(zhàn)比始終呈上升趨勢，其投資增長速度是住宅的2倍。資本市場上，非住宅領(lǐng)域吸引的投資比重逐年增長，私募基金更多地青睞于商業(yè)綜合體的開發(fā)。

　　分歧：搶地盤還是互補(bǔ)

　　有分析指出，馬雲(yún)約賭王健林原本只是蛋糕有多大的討論，此番則徹底露出了野心，直言要挑落傳統(tǒng)商業(yè)地産的霸主地位。不可回避的是，以電商平臺為依託的線上商業(yè)地産和線下實(shí)體商鋪之間已然形成了競爭關(guān)係，此時(shí)很多有投資計(jì)劃的置業(yè)者最關(guān)心的問題莫過於商業(yè)地産還行不行？

　　“資訊化是産業(yè)升級的主要方向，這一點(diǎn)不容否認(rèn)，但並非如馬雲(yún)所説”，叢屹解釋道，説馬雲(yún)在偷換概念，另一個(gè)重要原因是他的結(jié)論建立在現(xiàn)有線下商業(yè)模式靜止不變的前提下。真實(shí)情況是，大多數(shù)經(jīng)營者在堅(jiān)持實(shí)體店舖模式的同時(shí)也在兼顧開拓電商市場，雙管齊下，換句話説，商業(yè)的發(fā)展與資訊技術(shù)的發(fā)展本就是不能割裂而論的。

　　很明顯，叢屹對商業(yè)地産的未來並不悲觀。在他看來，儘管電商逐漸形成了便捷、實(shí)惠的核心競爭力，但其缺點(diǎn)與優(yōu)勢一樣明顯。“網(wǎng)店是虛擬店舖，‘既找不著和尚也找不到廟’，諸如支付安全、商業(yè)信譽(yù)擔(dān)保、售後服務(wù)等消費(fèi)者特別重視的關(guān)鍵要素，電商目前還不能很好地解決。相比之下，實(shí)體店舖在這些方面的優(yōu)勢地位未曾改變，因此我們常常看到，大宗交易更依賴於線下面對面的形式，消費(fèi)者更需要良好的信譽(yù)擔(dān)保和售後服務(wù)作為保障。

　　某研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)秦曉鑫也表達(dá)了類似的看法，她認(rèn)為線上線下的商業(yè)地産分別都有顯著的優(yōu)勢及缺陷。電商的選擇面更廣，且不受時(shí)間、地點(diǎn)限制，但産品品質(zhì)及物流配送存在極高的不確定性風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)體商鋪的體驗(yàn)式購物是無可取代的，但限制因素也不少。因此，未來隨著電子商務(wù)普及，將針對不同領(lǐng)域進(jìn)行業(yè)務(wù)細(xì)分，並著重在各自擅長的領(lǐng)域發(fā)展壯大。

　　分化加劇 非穩(wěn)賺不賠

　　城市在長大，人們的消費(fèi)需求在增長，因此也就需要更多的商業(yè)中心出現(xiàn)，加之各城市正在積極推動産業(yè)結(jié)構(gòu)升級，服務(wù)業(yè)取代傳統(tǒng)製造業(yè)成為地方政府招商引資的重點(diǎn)目標(biāo)，因此説商業(yè)地産前景可期並不為過，但並不意味著這是穩(wěn)賺不賠的買賣。

　　縱觀全國，一部分城市的商業(yè)地産確實(shí)存在著價(jià)格虛高的“泡沫”，租金的不斷上漲犧牲掉了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的合理利潤。不同城市，甚至是一座城市的不同地區(qū)，商業(yè)地産出現(xiàn)了冷熱不均的迥然景象。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹指出，商業(yè)地産只有與人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)、消費(fèi)需求相匹配才能得到良好的發(fā)展，過剩只能繁盛一時(shí)，很難持久，投資者的安全性也就無法保證。如今，商業(yè)地産正呈現(xiàn)分化態(tài)勢，一個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)水準(zhǔn)、開發(fā)商及運(yùn)營商的實(shí)力都是決定其成敗的關(guān)鍵。

　　面對商業(yè)地産，叢屹建議投資者切勿一哄而上。在産業(yè)升級的過程中，一部分項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)勢必將被淘汰，商業(yè)地産正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，只有順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃方向，順應(yīng)産業(yè)升級帶來的業(yè)態(tài)變化，順應(yīng)資訊化時(shí)代的潮流，才能真正處於不敗之地。