房産稅試點城市重慶一些專家建議

　　擴容範(fàn)圍不宜過寬稅率不宜過高

　　□記者 徐旭忠 重慶報道

　　一段時間以來，有關(guān)個人住房房産稅(以下簡稱“房産稅”)試點擴容的消息不時見諸報端和網(wǎng)路媒體，各方輿論將房産稅視為樓市調(diào)控的“最後一根稻草”，紛紛期待開徵房産稅，以期立竿見影地抑制居高不下的房價。對此，記者來到最早開展房産稅試點工作的重慶，一些業(yè)內(nèi)人士和專家在接受記者採訪時表示，開徵房産稅是一個複雜的系統(tǒng)工程，在很多方面還缺乏實踐和認(rèn)識，他們建議，要將擴容和開徵前的基礎(chǔ)工作做好、做實。房産稅擴容乃至將來正式開徵，須遵循一個重要原則，那就是徵收範(fàn)圍不宜過寬，稅率不宜過高，要循序漸進，把握好節(jié)奏。

　　政策效應(yīng)初顯約束高端住房消費

　　2011年1月28日起，重慶市按照國務(wù)院部署，以完善稅制、調(diào)節(jié)分 配 、 引 導(dǎo) 消 費 、 便 于 操 作 為 原則，制定了房産稅改革試點方案，在主城區(qū)對獨棟住房、新購住房價格超過上兩年商品住房均價兩倍的住房，市外在重慶市“無戶籍、無企業(yè)、無工作”人員所購第二套及以上的住房，開徵房産稅。

　　房産稅試點工作開展三年來，“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢。試點以來，主城區(qū)高檔住房成交建築面積均價持續(xù)下降，年均降幅在6%左右。二是調(diào)節(jié)了商品住房供需結(jié)構(gòu)。開徵房産稅，增加了應(yīng)稅住房購買者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理，引導(dǎo)市民合理住房消費，促進商品住房供求關(guān)係理性回歸。

　　此外，房産稅有利於調(diào)節(jié)收入分配。重慶市規(guī)定，房産稅收入全部用於公租房建設(shè)，實現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。據(jù)了解，房産稅收入每年在一億元左右。

　　房價居高不下期待房産稅擴容

　　近 年 來 ， 針 對 不 斷 飆 升 的 房價，國家連續(xù)出臺了一系列調(diào)控措施，措施不可謂不全，力度不可謂不大，但房價上漲的態(tài)勢總體上沒有得到遏制。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)佈的8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有兩個，上漲的城市有66個。同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市僅有1個，上漲的城市卻有69個。

　　8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%至20%之間，天津等31個二線城市同比上漲在7%至10%之間，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。

　　應(yīng)當(dāng)看到，在當(dāng)下投資渠道較窄的情況下，許多購房者都將房地産視為投資品，一方面他們對房價預(yù)期是上漲，另一方面也不希望房價下跌。

　　房産稅一直被看成是樓市調(diào)控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。

　　“ 鑒 于 房 地 産 調(diào) 控 的 嚴(yán) 峻 形勢，中央政府有必要再選擇一些大中城市開展房産稅試點。”重慶市社會科學(xué)院財政金融研究所所長鄧濤表示，從完善我國地方稅收體系來看，房産稅改革是有必要的；開徵房産稅，有利於縮小貧富差距。更為重要的是，徵收房産稅可以增加地方財政收入，使地方政府減少對土地財政的依賴。

　　房産稅不能衝抵土地出讓金

　　很多人認(rèn)為，目前，購房者在購 買 商 品 房 時 已 繳 納 了 土 地 出 讓金，徵房産稅是否涉及重復(fù)收費？

　　對此，長期從事房地産問題研究的重慶工商大學(xué)校長楊繼稅認(rèn)為，房産稅是國家作為社會管理者收取的一種稅，而土地出讓金則是國家作為土地所有者將國有土地使用權(quán)在一定年期讓渡給土地使用者而收取地租的資本化。稅收具有無償性、強制和固定性。稅收沒有交換的對價，不可能討價還價。土地出讓金是獲得一定年期土地使用權(quán)的對價，它是一種市場配置資源的交易費用，而且土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)不僅是千差萬別的，而且是波動的。

　　顯然，房産稅與土地出讓金不能混為一談。二者的性質(zhì)不同，徵稅與收費的範(fàn)圍、時限、條件等都不一樣，因此房産稅的徵收不能衝抵土地出讓金。世界上實行土地國有、地區(qū)所有的國家或地區(qū)，政府對國有或地區(qū)所有的土地出租、出讓既收取租金或出讓金，也徵收房地産稅，兩者並行不悖。例如，我國香港特區(qū)政府對讓渡地區(qū)土地使用權(quán)時，既要收取批租的租金(出讓金)，又要徵收具有房産稅性質(zhì)的差餉。

　　客觀認(rèn)識和穩(wěn)妥推進房産稅

　　一些業(yè)內(nèi)人士和專家在接受記者採訪時表示，開徵房産稅是一個複雜的系統(tǒng)工程，在很多方面還缺乏實踐和認(rèn)識，須將擴容和開徵前的基礎(chǔ)工作做好、做實，對其有個全面客觀的認(rèn)識。

　　首先，房産稅不是遏制房價過快上漲的“最後一根稻草”。開徵房産稅，將“流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)”的收費變?yōu)椤氨Ｓ协h(huán)節(jié)”的收稅，增加了房地産調(diào)控的杠桿與手段，有助於遏制房地産市場的投資投機行為。但是，應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前樓市深層次的問題尚未得到根本解決，不能指望房産稅一齣，房地産市場中的各種問題就能迎刃而解，房價就能降下來。解決房地産問題的關(guān)鍵還在於建 立 樓 市 調(diào) 控 的 長 效 機 制 ， 從 土地 、 稅 收 、 信 貸 等 各 個 方 面 打 好“組合拳”。同時，要加快推進保障性住房建設(shè)，從根本上遏制投機炒房，促使房地産市場理性回歸。

　　其次，房産稅擴容乃至將來正式開徵，須遵循一個重要原則，那就是徵收範(fàn)圍不宜過寬，稅率也不宜 過 高 ， 要 循 序 漸 進 ， 把 握 好 節(jié)奏。

　　從重慶的試點來看，納入房産稅徵稅對象的主要是獨棟商品住宅和新購高檔住房。這類住房具備佔有土地等公共資源多、價位高，高端住房消費特徵明顯，因而有必要首批納入。但是，從房産稅的性質(zhì)和國外徵收情況看，房産稅作為個人住房持有環(huán)節(jié)的稅收，個人住房無論面積、價值，也無論何時以購置、繼承、修建等方式取得，都應(yīng)是普遍意義上的徵稅對象。因此，隨著房産稅試點的步伐，以及房地産市場發(fā)展、居民經(jīng)濟承受能力的增強等，在適當(dāng)?shù)臅r機應(yīng)考慮擴大房産稅的徵收範(fàn)圍。比如，將多套或超大面積的住房納入房産稅的徵收範(fàn)圍、逐步將非主城區(qū)的個人住房也納入房産稅的徵收範(fàn)圍。

　　重慶的房産稅稅率採取0.5%、1%、1.2%分檔差別稅率。主要考慮：按交易總價分檔，相應(yīng)提高稅率，房屋價值越高，稅負也相應(yīng)提高，有利於調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，促進土地集約利用。國際上大多數(shù)國家的房産稅都採用了比例稅率，稅率一般在0.5-3%之間。尤其在房産稅改革試點初期，其稅率不宜過高，應(yīng)該讓居民有一個適應(yīng)和逐步增加經(jīng)濟承受力的過程。

　　第三，開徵房産稅，一些基礎(chǔ)性的工作須進一步完善。如，房産價值評估問題。根據(jù)國外經(jīng)驗，房産稅徵收是以房産價值為依據(jù)徵收的，需要對房價進行評估，確定房産的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn)。但在國內(nèi)，房産價值的確定存在難度，一方面目前我國相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，評估機構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠遠跟不上市場需求，另一方面各地城鎮(zhèn)化進程迅猛，交通變更以及城市功能調(diào)整加快，導(dǎo)致房産和地産的價值評估可變性強，難以做到公平、公正，獲得廣大房産持有者認(rèn)可。如果不能對房産的價值進行有效評估，將難以確定基、稅率。

　　再比如，資訊障礙。由於全國房産數(shù)據(jù)沒有聯(lián)網(wǎng)，投機資金從政策執(zhí)行較嚴(yán)的一線城市向二、三線城市氾濫，從高端住宅市場流向中低端市場，導(dǎo)致限購、稅收、貸款等調(diào)控政策落不到實處。因此，建立全國性互聯(lián)互通的個人住房資訊系統(tǒng)，是徵收房産稅的基礎(chǔ)。

　　此外，開徵房産稅還要破解一些法律障礙。當(dāng)前，要對房地産領(lǐng)域已有的法律、法規(guī)、地方政策做一個梳理和清理，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象，影響徵收的權(quán)威性。同時，制定完善的房産稅徵收方面的法律法規(guī)，為房産稅改革順利推進提供法律保障。