記者 張昊

　　雖然近期一線城市樓市成交活躍，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，但從全國(guó)情況看，各地樓市表現(xiàn)並不均衡。與一線城市樓市火爆局面相反，部分二三線城市卻面臨房?jī)r(jià)停漲甚至下跌的現(xiàn)狀。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)樓市展現(xiàn)出冷熱不均的格局，部分二三線城市房?jī)r(jià)停漲可能成為常態(tài)。

　　唐山庫(kù)存巨大 價(jià)格幾近停漲

　　河北東部的重工業(yè)城市唐山是在震後廢墟上建立起來(lái)的新城市，近年來(lái)唐山房地産市場(chǎng)在新城區(qū)的造城運(yùn)動(dòng)和老城區(qū)的城市更新帶動(dòng)下迅速發(fā)展，多家大型房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐。然而，經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，唐山的房?jī)r(jià)卻並沒(méi)有像100多公里之外的北京那樣持續(xù)攀升。

　　唐山市房?jī)r(jià)停漲的一個(gè)重要原因是巨大的庫(kù)存。唐山當(dāng)?shù)胤康禺b人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前唐山的樓市庫(kù)存巨大且消化進(jìn)度緩慢。多個(gè)早已入住的樓盤(pán)尚未能徹底清盤(pán)，近期依然有多個(gè)大型項(xiàng)目不斷入市。一家全國(guó)性房地産數(shù)據(jù)研究公司的研究員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，幾年前他就注意到唐山樓市庫(kù)存十分可觀。“有很多二三線城市的樓市庫(kù)存是月月都在增加的，唐山是其中之一。”然而目前這家研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)難以查詢(xún)到唐山樓市庫(kù)存的數(shù)據(jù)，“相關(guān)機(jī)構(gòu)已經(jīng)拒絕透露”。

　　在唐山市中心區(qū)的主幹道兩旁以及正在大興土木的新城區(qū)鳳凰新城，數(shù)個(gè)大型樓盤(pán)正在施工，其中不乏萬(wàn)科、恒大、華潤(rùn)置地、嘉裏建設(shè)、綠城、萬(wàn)達(dá)等知名房企的身影。然而這些樓盤(pán)的價(jià)格幾年來(lái)卻漲幅有限。Choice資訊提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年6月，唐山住宅均價(jià)為每平方米5830元，而剛剛過(guò)去的2013年9月，唐山住宅均價(jià)為6264元。如果將通脹因素考慮進(jìn)去，唐山的房?jī)r(jià)幾乎是沒(méi)漲。

　　二手房的交投也不活躍。在唐山，二手房的流動(dòng)性遠(yuǎn)小于北上廣深等一線城市。與此同時(shí)，雖然唐山GDP總量排名居前，但其以重工業(yè)為主的産業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致第三産業(yè)發(fā)展有限，這使它成為一個(gè)人口流出城市。在唐山出生長(zhǎng)大，目前在浙江工作的小華對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，她正計(jì)劃説服父母賣(mài)掉唐山的住宅遷往浙江。

　　溫州供應(yīng)充足 購(gòu)買(mǎi)需求萎縮

　　雖然唐山人小華打算賣(mài)掉位於唐山的住宅遷往浙江，但江浙一些城市的房?jī)r(jià)同樣缺乏上漲空間。數(shù)據(jù)顯示，位於長(zhǎng)三角的多個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的二三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)與位於環(huán)渤海的唐山一樣，已經(jīng)出現(xiàn)了長(zhǎng)時(shí)間停漲，有的城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了下跌。

　　數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)降幅最明顯的是溫州。Choice資訊數(shù)據(jù)顯示，溫州的住宅均價(jià)從2012年1月的每平方米2.1萬(wàn)元跌至今年9月的每平方米1.5萬(wàn)元。上海易居房地産研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，溫州的商品住宅庫(kù)存總體上呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。如在2013年1月末，庫(kù)存量為279萬(wàn)平方米。而到了9月末，這一庫(kù)存量上升為316萬(wàn)平方米。1月末溫州商品住宅去化週期為11.9個(gè)月，而到了9月末則上升為13.1個(gè)月。

　　除了溫州，周邊的其他城市雖然沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似的大幅下跌，但上漲的趨勢(shì)已經(jīng)基本消失。例如，嘉興2010年6月的住宅均價(jià)為每平方米7619元，今年9月的住宅均價(jià)為每平方米7905元。同樣的統(tǒng)計(jì)區(qū)間，寧波的住宅均價(jià)從2010年6月的每平方米13881元下降至今年9月的13178元。換句話(huà)説，考慮到通脹因素，近年來(lái)江浙地區(qū)的購(gòu)房者普遍沒(méi)有取得投資收益。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，江浙地區(qū)房?jī)r(jià)停漲，與供求矛盾有關(guān)。從供應(yīng)量上的看，江浙一帶的政府賣(mài)地衝動(dòng)較大，在房企充裕的資金和盛行的民間借貸等因素刺激下，樓盤(pán)供應(yīng)量較大。而從需求上看，江浙一帶的富裕階層，並不會(huì)爭(zhēng)相擠入城市中置業(yè)。此類(lèi)區(qū)域城鄉(xiāng)差距較小，交通便捷，因此部分置業(yè)者會(huì)捨棄城市中的住宅，而選擇在農(nóng)村蓋別墅的方式解決居住需求。這種情況以浙江更為明顯。而部分在城市郊區(qū)置業(yè)的購(gòu)房者，又以外來(lái)務(wù)工人員為主。此類(lèi)群體希望在江浙“安居樂(lè)業(yè)”，但實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力欠缺。因此，一方面是供應(yīng)充足，另一方面卻是購(gòu)買(mǎi)需求的結(jié)構(gòu)性萎縮。供需矛盾決定此類(lèi)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲較為困難。