在全國許多城市，“國慶檔”的樓盤幾乎都是大賣，一些開發(fā)商提前完成年度銷售任務(wù)，甚至開始上調(diào)全年銷售目標(biāo)，提升價(jià)格。火爆了多月的樓市未見絲毫“退燒”跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10月份樓市或?qū)⒗^續(xù)量價(jià)齊升，但隨著各地銀行房貸持續(xù)收緊，甚至出現(xiàn)“斷供”，年底樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)短暫性降溫。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)佈的最新百城房價(jià)指數(shù)報(bào)告，2013年9月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為1.0554萬元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%，這是自去年6月以來連續(xù)第16個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)，其中79個(gè)城市環(huán)比上漲，21個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　“本次國慶黃金周房地産市場(chǎng)表現(xiàn)的確較熱，相對(duì)而言，北方因?yàn)檠悠陂_盤，樓市比南方冷清一些，但整體上今年房地産市場(chǎng)的表現(xiàn)已超過了去年。另外，整個(gè)黃金周成交量攀升，新房、二手房數(shù)據(jù)都比較搶眼。”中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　10月樓市各地火爆開局

　　今年國慶黃金周，北京在“日光碟”頻出背景下，開發(fā)商霸氣盡顯：多個(gè)即將開盤的項(xiàng)目，買房人要買房，除了需要驗(yàn)資外，還必須接受一筆從30萬元到80萬元不等的額外費(fèi)用。一個(gè)即將在10月中旬開盤的由保利、首開聯(lián)合開發(fā)的樓盤，對(duì)外報(bào)價(jià)1.8萬元/平方米，但買房人須接受單價(jià)5000元/平方米的“溫馨家居計(jì)劃”：按70平方米、80平方米和93平方米三種戶型計(jì)算，除去120萬-170萬元不等房款外，購房人還須向開發(fā)商支付35萬-45萬元不等的額外費(fèi)用。這意味著，此樓盤實(shí)際售價(jià)超過2.3萬元/平方米。

　　同樣自貿(mào)區(qū)概念也帶動(dòng)了黃金週期間上海相關(guān)區(qū)域商品住宅價(jià)格的跳漲。專業(yè)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自貿(mào)區(qū)周邊板塊如浦東川沙、外高橋以及南匯祝橋、臨港新城等區(qū)域，9月上半月新房住宅成交量同比增幅近3倍，外高橋板塊更是猛增4倍多，遠(yuǎn)超全市同期數(shù)據(jù)。業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)警惕自貿(mào)區(qū)帶來的升值空間被提前透支，並防止形成新的囤地潮和房價(jià)泡沫。

　　南京樓市的火熱程度被形容為“像冬天逛超市搶白菜”。“月初就交了誠意金，收到開盤通知後就來排隊(duì)，現(xiàn)場(chǎng)比搶黃金還火爆。”南京購房者錢先生如此形容他的搶房經(jīng)歷。9月30日，位於仙林的一處樓盤開盤推出260套房源，5小時(shí)內(nèi)宣告售罄；10月2日，該盤再推108套房源中小戶型，又一次“日光”。

　　據(jù)網(wǎng)易房産數(shù)據(jù)中心跟蹤陽光家緣統(tǒng)計(jì)，截至10月6日，國慶假期前6日廣州十區(qū)兩縣共計(jì)網(wǎng)簽716套單位，同比去年增長7.8%。二手房成交量增幅則更加明顯。滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰透露，10月1日-7日經(jīng)滿堂紅地産促成的二手住宅買賣宗數(shù)比去年同期增加23%。

　　銀行房貸額度普遍吃緊

　　樓市正處“銀十”黃金季，此時(shí)傳來多地不少銀行停貸的消息，對(duì)於今年樓市，無疑有不可忽視的影響。一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優(yōu)惠甚至上浮利率，房貸的審批流程也出現(xiàn)了不同程度的延長，銀行房貸額度普遍吃緊。

　　小胡今年6月在北京通州購置了一套房産，“簽完合同，付了首付，如今4個(gè)月過去了，貸款還沒有批下來。”小胡無奈地表示。房地産商、地方政府和銀行向來被認(rèn)為是推高房地産價(jià)格的主要力量，如今，作為三大主力之一的銀行系統(tǒng)開始“後退”，這意味著房地産市場(chǎng)長期以來的多空博弈發(fā)生了重要的力量改變，樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)達(dá)到臨界點(diǎn)。

　　儘管多家銀行對(duì)於暫停房貸所給出的理由都是“額度用盡”，但事實(shí)上，銀行系統(tǒng)並不“差錢”，多家銀行暫停房貸的原因，並不是6月份“錢荒”的延續(xù)。首先，9月26日，央行再發(fā)800億元逆回購，使9月最後一週公開市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)凈投放1550億元，創(chuàng)下6月初以來單周凈投放的最高規(guī)模。同時(shí)，自7月份以來，外匯佔(zhàn)款由負(fù)轉(zhuǎn)正，資金再度流回國內(nèi)，增加的外匯佔(zhàn)款將投向市場(chǎng)。保持平穩(wěn)的銀行間同業(yè)拆借利率，表明市場(chǎng)流動(dòng)性並不缺乏。事實(shí)上，讓多家銀行暫停房貸的原因主要有兩點(diǎn)：利潤的降低和風(fēng)險(xiǎn)的加大。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在目前中國市場(chǎng)資本成本高和利率市場(chǎng)化趨勢(shì)的雙重夾擊下，房貸已成為銀行的“雞肋”産品：提高房貸利率，市場(chǎng)無法承受；不提高房貸利率，銀行可能會(huì)出現(xiàn)虧本。

　　年底或現(xiàn)“短期性”降溫

　　利率市場(chǎng)化可能會(huì)成為房地産市場(chǎng)的一個(gè)重要拐點(diǎn)。一方面，由於盈利水準(zhǔn)下降，銀行可能大幅度降低房貸規(guī)模，導(dǎo)致社會(huì)購買力下降；另一方面，由於更豐富的高收益銀行産品不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致“以房保值”的策略不再劃算，居民買房保值避險(xiǎn)的需求會(huì)得到大幅度分流。兩種情況的疊加，會(huì)讓房地産過剩情況顯性化，房地産市場(chǎng)則可能進(jìn)入一個(gè)漫長的“有價(jià)無市”的“寂寞期”。

　　有市場(chǎng)人士表示，政策層面正在傳出一些收緊的信號(hào)。張大偉認(rèn)為：“從國家統(tǒng)計(jì)局公佈的數(shù)據(jù)來看，至少有10個(gè)同比漲幅超過10%的城市年內(nèi)很難完成房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。”這些城市或?qū)⒃谝欢ü?fàn)圍內(nèi)，小幅調(diào)整調(diào)控政策，適當(dāng)壓一壓房價(jià)上漲幅度。同時(shí)，房地産市場(chǎng)還對(duì)金融具有很強(qiáng)的敏感性，而當(dāng)前正向全國蔓延的房貸利率收緊將造成樓市的遠(yuǎn)期降溫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這必然給剛需購房者帶來更大壓力，迫使一部分人推遲購房計(jì)劃，從而影響樓市銷量。不過到了明年，這一矛盾將會(huì)得到緩解。

　　中國房地産經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳雲(yún)峰認(rèn)為，銀行收緊房貸對(duì)“金九銀十”影響不大，但預(yù)計(jì)四季度成交量會(huì)減少三成。同時(shí)，房貸收緊趨勢(shì)將會(huì)繼續(xù)，不過，隨著明年年初重新獲得額度，樓市銷售可能恢復(fù)。

　　張大偉建議，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地價(jià)的控制，從源頭上壓縮房價(jià)上漲空間。另一方面，應(yīng)當(dāng)加大住宅市場(chǎng)的供應(yīng)，科學(xué)佈局土地轉(zhuǎn)讓拍賣，緩解市場(chǎng)的非理性恐慌，並進(jìn)一步加快完善房地産市場(chǎng)資訊，及時(shí)有序引導(dǎo)市場(chǎng)程式，形成市場(chǎng)理性預(yù)期。