由個(gè)體構(gòu)成的二手房市場(chǎng)相對(duì)較為敏感，早在去年12月，二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)就開始出現(xiàn)陰跌，業(yè)主的心態(tài)隨之出現(xiàn)變化，紛紛降價(jià)求售，低價(jià)的“誘惑”吸引了眾多購(gòu)房者開始入市。和新房相比，今年以來(lái)的二手房市場(chǎng)率先降價(jià)率先跑量，今年8月北京二手房成交量延續(xù)了7月的回升態(tài)勢(shì)，成交量水準(zhǔn)達(dá)到今年4月以來(lái)的最高水準(zhǔn)，同時(shí)議價(jià)空間進(jìn)一步回落，業(yè)主降價(jià)的意願(yuàn)下降。業(yè)內(nèi)稱，二手房市場(chǎng)的成交量將繼續(xù)回升，但短期內(nèi)仍難以恢復(fù)至去年萬(wàn)套以上的水準(zhǔn)。

　　1二手房房?jī)r(jià)率先“跳水”

　　受信貸持續(xù)收緊、自住型商品房和新房市場(chǎng)分流等多重因素影響，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，來(lái)自多家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，二手房?jī)r(jià)格從去年12月開始出現(xiàn)陰跌，且成交量也並不樂(lè)觀。在這樣的市場(chǎng)背景下，二手房業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)了明顯的變化，降價(jià)入市，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)下跌。

　　來(lái)自鏈家地産的統(tǒng)計(jì)顯示，2014年上半年，北京市二手住宅共成交44165套，較去年下半年下降34.6%，與去年同期相比下降幅度為53.6%，與往年相比，今年上半年二手住宅市場(chǎng)成交明顯處?kù)兜兔誀顟B(tài)。在價(jià)格方面，對(duì)比2013年以來(lái)各季度價(jià)格的環(huán)比漲幅情況，今年一季度價(jià)格環(huán)比漲幅明顯放緩，僅為1.3%，二季度價(jià)格環(huán)比首次出現(xiàn)下降。

　　鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從今年以來(lái)北京市二手住宅成交均價(jià)情況來(lái)看，一季度各月價(jià)格基本穩(wěn)定在滯漲狀態(tài)，而進(jìn)入二季度後，房?jī)r(jià)則出現(xiàn)了較為明顯的下滑趨勢(shì)，並且形成全市普降的局面。需求觀望，成交難度明顯上升，導(dǎo)致業(yè)主讓利意願(yuàn)和讓利幅度加大是近期房?jī)r(jià)下降的主要原因。

　　另外，根據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年二季度北京市二手住宅市場(chǎng)的議價(jià)空間升至3.9%，達(dá)到2013年以來(lái)最高水準(zhǔn)。張旭表示，隨著二季度起各區(qū)域二手住宅成交價(jià)格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，購(gòu)房者對(duì)於房?jī)r(jià)進(jìn)一步鬆動(dòng)的預(yù)期不斷加強(qiáng)，觀望程度進(jìn)一步升級(jí)，導(dǎo)致二手房成交難度明顯加大，北京市二手住宅市場(chǎng)進(jìn)入買方主導(dǎo)時(shí)期，急售業(yè)主出於售房壓力不得不通過(guò)增加讓利幅度來(lái)促進(jìn)成交。

　　值得一提的是，今年1-8月，北京二手房成交均價(jià)年內(nèi)累計(jì)降幅達(dá)到了8.8%。

　　2市場(chǎng)率先“回溫”

　　二手房房?jī)r(jià)的下調(diào)、自住房“魔力”漸失使得購(gòu)房者開始進(jìn)入二手房市場(chǎng)，從7月份開始，北京二手房市場(chǎng)的成交開始“回溫”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京市二手住宅市場(chǎng)下行速度明顯放緩，客源回流，成交量較前三個(gè)月出現(xiàn)一定程度的回升，成交均價(jià)降幅明顯收窄，市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速下行後呈現(xiàn)出一定的恢復(fù)跡象。

　　隨後的8月份延續(xù)了7月份的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，成交量水準(zhǔn)達(dá)到今年4月以來(lái)的最高水準(zhǔn)。值得關(guān)注的是，工作日的平均成交量較7月增長(zhǎng)10%，近期客源量的回升對(duì)於成交量的增加起到了較為明顯的帶動(dòng)作用。全月二手住宅網(wǎng)簽8405套，環(huán)比增加4.3%。

　　從鏈家監(jiān)測(cè)的房源調(diào)價(jià)數(shù)據(jù)看，今年8月，調(diào)整價(jià)格的房源中，降價(jià)佔(zhàn)比為86.7%，比上月增加1.2個(gè)百分點(diǎn)。從議價(jià)空間來(lái)看，8月鏈家成交案例中平均議價(jià)空間繼上月出現(xiàn)0.4個(gè)百分點(diǎn)的下降後，本月繼續(xù)下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至3.4%。三季度以來(lái)，伴隨著成交量的穩(wěn)步回升，業(yè)主預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)變，降價(jià)意願(yuàn)有所下降。但從目前市場(chǎng)成交情況來(lái)看，價(jià)格上漲房源的市場(chǎng)接受度依然很低。

　　3換房群體拉動(dòng)交易增加

　　在今年的二手房成交市場(chǎng)中，換房群體是一個(gè)不容忽視的龐大隊(duì)伍。在上半年市場(chǎng)不景氣的背景下，換房群體已成為購(gòu)房者群體中重要的組成部分。隨著市場(chǎng)底部特徵逐漸顯現(xiàn)，換房人群增多，選擇在這個(gè)時(shí)候加入換房大軍的購(gòu)房者都想在市場(chǎng)冷卻之時(shí)，添最少的錢換一套自己中意的房子。

　　“換房群體對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定起積極作用，連環(huán)單拉動(dòng)市場(chǎng)。”張旭告訴記者。

　　張旭表示，在11年調(diào)控後，受制于購(gòu)房資格的限制，換房需求就逐漸增多。從近期市場(chǎng)的情況看，購(gòu)房者中二手房換房群體人數(shù)正在增多。由於一個(gè)換房需求至少能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來(lái)兩次成交，對(duì)市場(chǎng)成交量的上升也産生有積極作用。隨著下半年來(lái)需求的逐漸復(fù)蘇，一部分業(yè)主的房源順利出售而成功換房，也在一定程度上帶動(dòng)成交量的上漲。

　　鏈家地産市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)表明，在換房群體中，以小換大這種情況大概能佔(zhàn)到換房總數(shù)的三分之二。很多換房購(gòu)房者在買第一套房子的時(shí)候因?yàn)槭赘逗褪杖氲南拗疲氵x擇先買一套小戶型的房子過(guò)渡。隨著時(shí)間推移，這部分購(gòu)房者的收入水準(zhǔn)和需求水準(zhǔn)都在上升，所以在條件成熟的時(shí)候，為未滿改善居住環(huán)境或者是多口家庭的居住需求等，以小換大換房就成為了這部分購(gòu)房者的一個(gè)選擇。

　　還有一種情況是換房者賣出面積大的房子，再買入面積小的房子。賣大買小的換房者有的是因?yàn)橛袑W(xué)區(qū)、醫(yī)療或交通等方面的需求要從近郊區(qū)搬到城區(qū)，有的則是因?yàn)榧毙栀Y金週轉(zhuǎn)，需要賣房湊齊資金，這種情況約佔(zhàn)換房購(gòu)房者總數(shù)的三分之一。

　　4成交回升態(tài)勢(shì)將持續(xù)

　　對(duì)於未來(lái)的市場(chǎng)狀況，張旭稱，從當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)判斷，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，北京市二手住宅成交量回升的趨勢(shì)仍將有所延續(xù)，首先，近期雖然成交量有所回升，但成交價(jià)格仍在低位保持穩(wěn)定，在此窗口期，無(wú)論是剛需還是改善性需求均具有相對(duì)較高的入市意願(yuàn)；其次，繼北京市首套房貸市場(chǎng)出現(xiàn)利率九折優(yōu)惠後，近期交行、建行針對(duì)首套房的貸款利率也出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，且不排除未來(lái)信貸政策出現(xiàn)進(jìn)一步鬆動(dòng)的可能性；此外，房地産市場(chǎng)即將迎來(lái)傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，購(gòu)房需求或受此影響而進(jìn)一步增加，但短期內(nèi)仍難以恢復(fù)至去年萬(wàn)套以上的水準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，自7月以來(lái)，北京市二手住宅客源量回升，成交量穩(wěn)步增加，加之利率政策鬆動(dòng)的範(fàn)圍和幅度加大，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)逐漸明朗，受此影響，業(yè)主預(yù)期普遍有所升溫，降價(jià)意願(yuàn)較5、6月市場(chǎng)低谷時(shí)期出現(xiàn)較為明顯的下降，這也成為近期全市二手住宅價(jià)格止跌的重要原因之一。但從目前二手住宅成交情況來(lái)看，易成交房源仍主要為業(yè)主讓利幅度較大的房源，當(dāng)前雖然各方對(duì)於二手住宅市場(chǎng)預(yù)期向好，但市場(chǎng)對(duì)於漲價(jià)房源的接受度仍較低，市場(chǎng)尚不滿足價(jià)格全面大幅反彈的條件。

　　張旭預(yù)計(jì)，今年年底以前，二手房市場(chǎng)的成交量或緩慢回升至萬(wàn)套左右的水準(zhǔn)，但成交均價(jià)脫離市場(chǎng)底部，價(jià)格或出現(xiàn)穩(wěn)中微漲。

　　京華時(shí)報(bào)記者桂瑰京華時(shí)報(bào)製圖吳尚楠