萬(wàn)科峯匯與同福睿府同處一個(gè)板塊，但一個(gè)走的是豪宅路線，一個(gè)走的是“剛需”路線。 李鳳荷 攝

　　廣州多個(gè)樓盤中秋前後推新“以價(jià)換量” 但住宅盤無(wú)一在開(kāi)售當(dāng)天成交過(guò)半數(shù)

　　“十一”黃金月樓市前瞻之新貨篇

　　2014年全國(guó)樓市在慘澹中進(jìn)入了“決戰(zhàn)”下半場(chǎng)，廣州樓市的血拼之戰(zhàn)也隨著“金九”的到來(lái)而不斷上演。中秋前夕，新世界凱粵灣搶閘開(kāi)盤，中秋當(dāng)天，廣州還有多個(gè)樓盤推新。黃埔大盤中海譽(yù)城 舉起“以價(jià)換量”大旗，降價(jià)2000元/m2入市，半天去化一半；增城奧園康威廣場(chǎng)複式公寓也僅以“9字頭”開(kāi)售，兩小時(shí)成交超130套；東城華庭、合和新城、雅居樂(lè)·康橋中心、萬(wàn)科歐泊都在上演搶客的“戲碼”，不過(guò)，成交業(yè)績(jī)卻是有人歡喜有人愁，其中，住宅盤沒(méi)有一個(gè)能當(dāng)天成交過(guò)半數(shù)，這就預(yù)示著在接下來(lái)的日子，樓市“惡戰(zhàn)”仍將繼續(xù)。

　　中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前不少房企的銷售目標(biāo)只完成了50%左右，剩餘四個(gè)月銷售壓力巨大，按照目前市場(chǎng)的去化節(jié)奏，如果在11月、12月推盤，銷售額和資金回籠都很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，因此“決戰(zhàn)已經(jīng)開(kāi)始”。

　　慢慢降還是一步到位地降？

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉就對(duì)媒體表示，儘管各地已有限購(gòu)放鬆或取消等“救市”措施，但是收效甚微。當(dāng)前樓市降與不降已經(jīng)不是問(wèn)題，而是以“以價(jià)換量”的方式是“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開(kāi)發(fā)商頭疼的大問(wèn)題。“對(duì)於普通剛需項(xiàng)目來(lái)講，一般降價(jià)10%~15%就可以激活市場(chǎng)成交量，而對(duì)於高端豪宅來(lái)講，則需要降價(jià)20%~30%的幅度，市場(chǎng)需求才會(huì)被大幅激活。”

　　中地行策劃部總監(jiān)謝沁就認(rèn)為，“九、十月份如果沒(méi)有新政出現(xiàn)，市場(chǎng)相對(duì)回穩(wěn)，但會(huì)不會(huì)迅速回漲還有待觀察。預(yù)計(jì)接下來(lái)住宅産品相對(duì)價(jià)格穩(wěn)定，成交量下跌。公寓及商鋪，由於貨量集中，買家可選擇性大，成交會(huì)受到較大的挑戰(zhàn)。今年交樓的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)備受關(guān)注，如果經(jīng)營(yíng)不好，將造成更多觀望。”

　　從記者目前掌握的情況看，今年“十一”前後亮相的新盤，大多以“剛需”産品為主打。

　　中小戶型唱響樓市主旋律

　　以南部板塊為例，除了已經(jīng)開(kāi)售的萬(wàn)科歐泊主打“剛需”住宅産品之外，陸續(xù)有新貨推出的祈福名都、招商金山谷、星河山海灣、南沙富力唐寧也都有大批的“剛需”兩至三房單位上市，基本上，總價(jià)在100萬(wàn)元以上，就能有所選擇。

　　而對(duì)於想低門檻入市的買家來(lái)講，公寓則既可以成為投資品，同時(shí)也可作為過(guò)渡性住房，同樣有大量的選擇。像四海城、保利大都匯、敏捷華美國(guó)際、奧園越時(shí)代都是扎堆推出了小戶型的公寓，像保利大都匯最小的單位只有30平方米，其他三盤的戶型面積也只在50平方米左右。

　　在東部板塊，買家可選擇的範(fàn)圍更大，因?yàn)椤敖鹁陪y十”期間住宅供應(yīng)量最大的當(dāng)屬新黃埔，這一板塊的特點(diǎn)是知名房企眾多，保利、奧園、中海、越秀、萬(wàn)科等均扎堆在此。“金九銀十”主力産品大多是70~100平方米的兩至三房緊湊戶型。其中，尤以建築面積在90平方米左右的“小三房”供應(yīng)量最多。

　　記者在採(cǎi)訪中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是新鮮上市的君和名城、東城華庭、還是即將上市的萬(wàn)科幸福譽(yù)，抑或已經(jīng)在售的中海譽(yù)城、天韻瑚璟等都有多種的兩至三房單位可以選擇。總價(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)在該板塊也能挑到心頭好了。

　　若沿著廣園東東進(jìn)，進(jìn)入了增城能選擇的樓盤同樣不少，合生湖山國(guó)際、金地荔湖城、景新國(guó)際等等，基本上單價(jià)都在1萬(wàn)元/m2。

　　這個(gè)黃金周，城區(qū)內(nèi)的樓盤發(fā)力的也相當(dāng)多，僅海珠區(qū)就有多個(gè)新盤已經(jīng)搶閘開(kāi)售，他們中有的走“剛需”路線卻帶有名校學(xué)位，如同福睿府，也有的走豪宅大戶型路線，如海珠半島花園三期及萬(wàn)科峯匯。與此同時(shí)，荔灣、白雲(yún)的新貨同樣圍繞“剛需”産品做文章，例如，荔灣區(qū)即將推出新貨的花語(yǔ)水岸平均每套面積只有約92平方米。而白雲(yún)區(qū)的新盤保利瓏熙既有73平方米的兩房也有93平方米的三房。

　　這個(gè)黃金周，就連樓價(jià)處在“高大上”的天河，也有“剛需”産品推出，像寶翠園和觀山苑都不約而同地推出了70多平方米的兩房。員村新項(xiàng)目天薈公館也有80多平方米的單位。

　　（文：記者 王荔玨）