目前，國(guó)內(nèi)仍嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購(gòu)政策的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京。

　　從6月20日呼和浩特明文宣佈取消限購(gòu)開(kāi)始，我國(guó)樓市政策出現(xiàn)鬆動(dòng)已整整兩月。日前，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，如今，在全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，只剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京7個(gè)城市尚未取消限購(gòu)。對(duì)於已經(jīng)限購(gòu)鬆綁的城市而言，“鬆綁”是否真的就是靈丹妙藥，所帶來(lái)的成交回升能否持續(xù)？

　　呼市及佛山成交真正有起色

　　根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，作為首個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠(yuǎn)高於上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環(huán)比上漲68.62%，同比漲幅也達(dá)到42.55%。

　　不過(guò)，呼和浩特的回暖也只是個(gè)案。根據(jù)中原地産研究中心對(duì)30個(gè)調(diào)整限購(gòu)政策的城市跟蹤的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)短期衝高後馬上回落至正常水準(zhǔn)，部分城市成交持續(xù)低迷，救市政策的長(zhǎng)期效果仍待觀察。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，在8個(gè)率先調(diào)整限購(gòu)政策的城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無(wú)錫、南寧、瀋陽(yáng)、蘭州、溫州則在政策放鬆初期出現(xiàn)短期成交衝高現(xiàn)象，之後又逐漸恢復(fù)至今年3月以來(lái)的水準(zhǔn)。廈門(mén)及天津則幾乎對(duì)政策調(diào)整未作出任何反應(yīng)。

　　表現(xiàn)較好的是南昌、長(zhǎng)春、蘇州，這三個(gè)城市在政策放鬆後的一個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)成交有所起色，較今年3月至限購(gòu)放鬆前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟(jì)南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交衝高現(xiàn)象，除成都及福州外，其他四地高位回落後的成交水準(zhǔn)依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%~56%之間。

　　武漢及西安政策調(diào)整後，市場(chǎng)未有任何明顯反應(yīng)；同樣沒(méi)有明顯反應(yīng)的還有徐州、貴陽(yáng)、合肥、大連、長(zhǎng)沙五地，其中徐州由於去年末已經(jīng)對(duì)限購(gòu)措施作出調(diào)整，而長(zhǎng)沙從限購(gòu)令執(zhí)行初期開(kāi)始就較為寬鬆。海口在限購(gòu)放鬆後日均成交量較前期更是不升反降，大幅下降了27%。而佛山則是取消限購(gòu)表現(xiàn)最好的城市，8月的成交量環(huán)比7月有接近一倍的增長(zhǎng)。

　　信貸首付配套政策應(yīng)適當(dāng)調(diào)整

　　克而瑞研究中心人士指出，部分城市短期衝高的共同原因主要是，限購(gòu)調(diào)整前累積的成交單在限購(gòu)鬆綁後集中補(bǔ)備案或補(bǔ)網(wǎng)簽，但並沒(méi)有帶動(dòng)新增成交，因此呈現(xiàn)出衝高後回歸常態(tài)的趨勢(shì)。從限購(gòu)取消之後各城市市場(chǎng)情況來(lái)看，購(gòu)房者看房數(shù)量明顯上升，但基本以諮詢政策變化為主，入市意願(yuàn)依然並不強(qiáng)烈，因此成交量並未出現(xiàn)明顯上升。

　　有業(yè)界人士就認(rèn)為，這也是源於此前限購(gòu)政策不嚴(yán)的結(jié)果。事實(shí)上，除了一線城市和部分重點(diǎn)二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)以外，大多數(shù)城市的執(zhí)行力度並不嚴(yán)厲，外地人要獲得當(dāng)?shù)貞艏容^容易，因此，取消限購(gòu)能帶來(lái)的新增購(gòu)買(mǎi)力自然也就有限了。同時(shí)，與各地方政府掀起救市潮相對(duì)應(yīng)的是，困擾市場(chǎng)的房貸緊縮依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力疲弱的直接原因。

　　中國(guó)房地産業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一就坦言，取消限購(gòu)對(duì)活躍房地産市場(chǎng)有一定的作用，特別是對(duì)有支付能力但原先不具備資格的人提供了機(jī)會(huì)，所以個(gè)別城市在一段時(shí)間內(nèi)交易量有明顯增加，但限購(gòu)從某種意義上來(lái)講，它只是解決了一小部分有支付能力的人的問(wèn)題，沒(méi)有更多地解決老百姓的購(gòu)房能力問(wèn)題。

　　對(duì)於下一步怎麼活躍市場(chǎng)，朱中一就建議，有關(guān)部門(mén)應(yīng)督促基層商業(yè)銀行落實(shí)對(duì)居民首次購(gòu)房者的信貸支援，同時(shí)發(fā)揮好住房公積金在支援中低收入家庭租房和首次購(gòu)房方面的積極作用；而在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高的地方，適當(dāng)調(diào)整房貸的政策。因?yàn)椴簧俚胤浆F(xiàn)在房?jī)r(jià)比2010年時(shí)確實(shí)漲了不少，而居民的實(shí)際收入漲得不快。如果再按當(dāng)時(shí)規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)首套自住房貸款要首付30%，貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房要首付60%的要求，不少購(gòu)房者難以支付，居民的有效需求難以釋放。此外，在供明顯大於求及財(cái)力和風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，建議逐步擴(kuò)大對(duì)合理的改善性住房需求的支援。

　　七大“限堅(jiān)強(qiáng)”城市何時(shí)鬆綁？

　　本報(bào)訊 (記者王雯倩攝影報(bào)道)短暫的中秋小長(zhǎng)假，國(guó)內(nèi)執(zhí)行商品房限購(gòu)政策的城市又少了一個(gè)。9月6日，《西寧晚報(bào)》發(fā)佈消息稱：西寧市購(gòu)房不再進(jìn)行資格審查，並且該市還提高繳存職工住房公積金貸款的最高額度。此消息不僅意味著該市執(zhí)行近3年半的限購(gòu)令正式取消，也意味著國(guó)內(nèi)中西部已無(wú)商品房限購(gòu)的城市。而就在西寧取消限購(gòu)的前三天，蘭州也正式宣佈全面取消執(zhí)行4年的限購(gòu)令。

　　截至記者發(fā)稿前，國(guó)內(nèi)仍嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購(gòu)政策的城市僅剩下七城，分別是北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京。僅用了一季美劇的光景，取消限購(gòu)的城市從遮遮掩掩、“只做不説”的少數(shù)派，躍升成為愈發(fā)高調(diào)的大多數(shù)。而堅(jiān)持限購(gòu)不放鬆，反倒從最初的絕對(duì)主流成了“逆潮流”的異類。

　　限購(gòu)鬆綁對(duì)樓市刺激有限

　　限貸才是重頭戲

　　8月1日~20日，上海易居房地産研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約614萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約 10%。8月樓市雖屬傳統(tǒng)淡季，但受地方救市等正面信號(hào)的刺激，成交量逐漸上升，目前已出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比正增長(zhǎng)。

　　記者此前走訪部分放鬆限購(gòu)的城市，從當(dāng)?shù)匕l(fā)展商口中得知，限購(gòu)鬆綁或取消，對(duì)銷售有一定的刺激作用，部分此前受限制的改善型買(mǎi)家，終於可以順利網(wǎng)簽了。不過(guò)，由於房貸政策並未因限購(gòu)取消而放鬆，絕大多數(shù)城市的房貸政策有繼續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)。以鄭州為例，首套房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮15%~20%，二套房的房貸利率甚至上浮至30%，買(mǎi)家入市門(mén)檻並未因限購(gòu)放鬆而降低。因此，在房貸收緊的大前提下，取消限購(gòu)能為市場(chǎng)所帶來(lái)的回暖，十分有限。

　　一線城市限購(gòu)難鬆動(dòng)

　　剩餘二線城市或繼續(xù)鬆綁

　　今年第二季度以來(lái)，一線城市土地流拍增多，一二手房成交量持續(xù)低迷。根據(jù)上海易居房地産研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，8月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為243萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20.0%，同比減少18.4%。從環(huán)比值看，一線城市8月成交反彈明顯。具體城市看，北上廣深4個(gè)城市分別出現(xiàn)了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的環(huán)比增幅。同時(shí)，一線城市保持了連續(xù)10個(gè)月的同比下滑態(tài)勢(shì)，但近兩個(gè)月同比跌幅在持續(xù)收窄。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，在僅剩的7座限購(gòu)城市中，北上廣深的供需關(guān)係較為平衡，雖然也有去庫(kù)存的壓力，但從整體來(lái)看，限購(gòu)放鬆的難度較大。尤其是近期仍有新地王逆市誕生的北京，其限購(gòu)鬆綁的難度可謂一線城市之首。

　　相比之下，同樣面臨高庫(kù)存壓力的珠海、三亞和南京，反倒有可能成為下一批放鬆限購(gòu)的城市。上海易居房地産研究院的數(shù)據(jù)指出，8月份，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為916萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.4%，同比減少11.7%。隨著二線部分城市的救市，二線城市成交量總體上出現(xiàn)了上升。15個(gè)二線城市的成交增幅大小不一，其中有9個(gè)城市出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)，漲幅排名前3位的城市分別為青島、杭州和南京，相應(yīng)數(shù)值分別達(dá)到49.3%、40.3%和31.3%。青島的成交量“搶先”其限購(gòu)政策鬆綁而提前釋放。杭州和南京的成交量上升與此類城市的降價(jià)促銷力度較大有關(guān)係。值得一提的是，在環(huán)比跌幅中，蘭州跌幅最大，高達(dá)46.8%。這也從另一方面反映了其9月初放鬆限購(gòu)的急迫心情。（記者王荔玨）