新一輪全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)各大城市鬆綁樓市政策讓市場(chǎng)愈加擔(dān)心調(diào)控放鬆是否會(huì)蔓延至包括深圳在內(nèi)的一線城市。而此前，有媒體報(bào)道，深圳市政府專門開會(huì)討論了當(dāng)前的房地産形勢(shì)，並準(zhǔn)備對(duì)樓市做局部小幅調(diào)整，其中對(duì)於“不符合市場(chǎng)規(guī)則的限價(jià)政策”將考慮全面退出。

　　這些消息都讓市場(chǎng)擔(dān)心。限購(gòu)、限貸、限價(jià)組成的深圳“三限”調(diào)控政策一旦放鬆會(huì)對(duì)深圳樓市産生怎樣的影響？在日前舉行的美聯(lián)物業(yè)2014年中市場(chǎng)報(bào)告會(huì)上，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少傑表示，對(duì)深圳市場(chǎng)而言，限購(gòu)將逐步放開，限價(jià)則名存實(shí)亡，而限貸才是對(duì)市場(chǎng)真正産生作用的政策。他認(rèn)為，年內(nèi)深圳不會(huì)取消限購(gòu)，但有適當(dāng)鬆綁大戶型或局部地區(qū)限購(gòu)的可能，並稱待今明年深圳住宅存量消化後，深圳樓市將出現(xiàn)2—3年的供應(yīng)斷層，此後房?jī)r(jià)或走高，而現(xiàn)在，深圳房?jī)r(jià)即將止跌回升，明年未必有貼近市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)了，現(xiàn)在是入市的好時(shí)機(jī)。

　　8月13日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)最新表態(tài)，根據(jù)分類調(diào)控精神，深圳將繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策，促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，健全房地産市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，一方面加強(qiáng)預(yù)售許可管理，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)；另一方面要求開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照一房一價(jià)的要求，在價(jià)格部門備案銷售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。這意味著，深圳將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，但在“限價(jià)”方面則語(yǔ)焉不詳，採(cǎi)用了一種較為模糊的表述。

　　限購(gòu)

　　是否取消對(duì)市場(chǎng)影響不大？

　　據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，今年以來(lái)已有35個(gè)城市取消或放鬆限購(gòu)，以期消化樓市庫(kù)存，而目前尚未取消或者鬆綁限購(gòu)的城市還有北上廣深四個(gè)一線城市，以及三亞、珠海、南京、哈爾濱、大連、銀川、西寧等二三線城市。對(duì)於是否取消限購(gòu)，深圳市規(guī)劃國(guó)土委近日明確表示，深圳仍按照國(guó)家分類調(diào)控的要求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，深圳“限購(gòu)”政策依然堅(jiān)挺。然而，取消限購(gòu)是否真能提高樓市成交量，提振購(gòu)房信心？

　　對(duì)此，美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事兼中國(guó)部行政總裁張錦成説：“佛山放鬆限購(gòu)消息一齣，樓盤立馬封盤漲價(jià)，這種現(xiàn)象是因?yàn)榘逊e壓了一年的需求一次釋放出來(lái)。我覺(jué)得取消限購(gòu)，只能為該城市和地區(qū)帶來(lái)一個(gè)小陽(yáng)春，而且這個(gè)繁榮場(chǎng)面最多維持2—3個(gè)月。”張錦成認(rèn)為，負(fù)資産較重的城市需要放鬆限購(gòu)，但深圳沒(méi)有。而且維持整個(gè)樓市健康發(fā)展取決於當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況和家庭收入水準(zhǔn)。

　　江少傑認(rèn)為，深圳或許會(huì)逐漸放開限購(gòu)，但今年不會(huì)出現(xiàn)。而且相對(duì)於北、上、廣三個(gè)城市而言，深圳的限購(gòu)是最寬鬆的。根據(jù)深圳的限購(gòu)政策規(guī)定，非深圳戶籍居民家庭能提供在深圳一年以上的納稅證明或者社保繳納證明的，限購(gòu)一套住房，而其他三個(gè)城市至少是兩年以上，深圳購(gòu)房的準(zhǔn)入門檻較低。“深圳的限購(gòu)對(duì)深圳樓市影響很小，而且供求比反差很大。”

　　同時(shí)，美聯(lián)研究中心總監(jiān)徐楓在分析一二手房市場(chǎng)時(shí)表示，“錢才是決定購(gòu)買力的主因，限購(gòu)確實(shí)不能對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到?jīng)Q定性因素，限貸才是重點(diǎn)。房?jī)r(jià)不是靠政策‘鎮(zhèn)壓’，其本質(zhì)是宏觀經(jīng)濟(jì)的投射。”因此，引導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)的有貸幣政策、財(cái)政政策以及微觀政策，但最重要的還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)以及家庭收入水準(zhǔn)。

　　“實(shí)際上放不放鬆限購(gòu)，對(duì)於購(gòu)房者來(lái)説並不是最重要的，最重要的是利率下調(diào)、房?jī)r(jià)下降所帶來(lái)的購(gòu)房實(shí)惠，才是影響樓市最重要的因素。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示。

　　而中聯(lián)二手房研究院總經(jīng)理肖小平則認(rèn)為，深圳鬆綁限購(gòu)根本就是不可能的事，實(shí)際上，深圳根本就不存在解除限購(gòu)的條件，而且相比北京、上海，深圳並不是限購(gòu)最嚴(yán)厲的，“深圳是否取消限購(gòu)應(yīng)該向北京、上海看齊，如果它們也鬆綁了，那就該到深圳了”。

　　據(jù)悉，從今年3月份開始，深圳的各大地産仲介機(jī)構(gòu)都監(jiān)測(cè)到深圳樓市成交量走向低迷，並預(yù)測(cè)今年第三季度會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)的鬆動(dòng)，但美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)則顯示，房?jī)r(jià)從今年的4月份就悄然走跌，而到了三四季度，下跌空間會(huì)逐漸縮小。

　　限價(jià)

　　深圳限價(jià)已經(jīng)鬆動(dòng)？

　　而限價(jià)政策則在業(yè)內(nèi)盛傳已經(jīng)取消。去年3月，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)重申關(guān)於商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)等規(guī)定的執(zhí)行力度。此“限價(jià)令”要求深圳所有新盤成交均價(jià)必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長(zhǎng)，即每個(gè)新盤、每個(gè)月的成交均價(jià)，環(huán)比都不能上漲。但近日在業(yè)內(nèi)傳出，深圳“限價(jià)”政策7月初已經(jīng)鬆動(dòng)，申報(bào)備案價(jià)明顯高於片區(qū)均價(jià)的樓盤也能拿到預(yù)售證。

　　記者從部分開發(fā)商處了解到，今年以來(lái)，一些申報(bào)備案價(jià)明顯高於片區(qū)均價(jià)的樓盤也能拿到預(yù)售證。該開發(fā)商透露，目前申請(qǐng)預(yù)售對(duì)於價(jià)格的調(diào)整幅度已放開至 3%，這意味著房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)3%就可成功網(wǎng)簽。

　　“今年以來(lái)深圳備案價(jià)格限制已相對(duì)寬鬆，不少高價(jià)樓盤都順利備案。限價(jià)政策執(zhí)行通常會(huì)出現(xiàn)年尾緊、年中松，但今年深圳基本沒(méi)有出現(xiàn)因?yàn)閭浒竷r(jià)過(guò)高而延遲備案的情況。”江少傑透露，今年七八月份限價(jià)對(duì)樓市影響不大，某些高價(jià)盤也照樣推出。

　　而記者從市場(chǎng)上了解到，近期以及未來(lái)將要入市的多個(gè)樓盤中，除了少數(shù)高端項(xiàng)目外，市場(chǎng)仍是以剛需和首次改善戶型為主，而這些戶型的目標(biāo)客戶也都是首次或第二次置業(yè)者。“他們購(gòu)房對(duì)於價(jià)格相對(duì)敏感，只有在開發(fā)商定價(jià)理性合適的情況下，才會(huì)出手購(gòu)房，”一位開發(fā)商項(xiàng)目行銷經(jīng)理告訴記者，因此，現(xiàn)階段入市銷售的樓盤多采取較為理性的定價(jià)，以實(shí)現(xiàn)成交量。

　　上述地産人士認(rèn)為，深圳即使放鬆限價(jià)，對(duì)於市場(chǎng)的影響也沒(méi)想像的那麼大，除了少數(shù)高端樓盤外，大多自住樓盤的價(jià)格受制于市場(chǎng)和購(gòu)房者預(yù)期，除非市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)好，否則在定價(jià)上開發(fā)商並不具備大幅提價(jià)的空間。

　　限貸

　　按揭利率將繼續(xù)走低？

　　記者獲悉，近日各大銀行對(duì)首套住宅的按揭利率都已回歸到基準(zhǔn)利率。中國(guó)銀行首套房貸按揭利率為基準(zhǔn)利率或上浮2%，農(nóng)業(yè)銀行上浮5%，工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行都為基準(zhǔn)利率。江少傑認(rèn)為，這些銀行首套房貸利率的回歸對(duì)深圳三、四季度的購(gòu)房市場(chǎng)來(lái)説釋放了非常有利的信號(hào)。而限貸是影響購(gòu)房慾望和能力的關(guān)鍵因素，估計(jì)限貸政策會(huì)慢慢放鬆。

　　據(jù)深圳一家國(guó)有銀行的信貸人員稱，銀行下調(diào)房貸利率最主要的原因是監(jiān)管部門的政策指導(dǎo)；其次去年下半年來(lái)，房地産調(diào)控導(dǎo)致房貸利率高企，遏制了購(gòu)房者需求，銀行房貸額度不像過(guò)去那麼緊張。

　　在被問(wèn)到銀行房貸利率是否有可能進(jìn)一步下調(diào)時(shí)，徐楓表示，房貸利率涉及兩塊，一個(gè)是首付利率，一個(gè)是按揭利率。她認(rèn)為國(guó)家政策的導(dǎo)向就是要打擊房地産市場(chǎng)的投機(jī)和投資行為，因此首付利率的調(diào)整空間基本沒(méi)有；至於按揭利率，調(diào)整空間較大的應(yīng)該在首套房，因?yàn)檎咭ＷC剛需的進(jìn)入門檻不要太高。“房?jī)r(jià)、收入和按揭三個(gè)因素影響購(gòu)房者的購(gòu)房行為，從短期來(lái)看，購(gòu)房者的收入不會(huì)有很大的改變，所以就要看房?jī)r(jià)和按揭利率的改變，如今房?jī)r(jià)下行和利率降低對(duì)購(gòu)房者都是利好。”

　　徐楓認(rèn)為，目前對(duì)於首套置業(yè)者而言，首套房按揭利率的調(diào)整空間仍未達(dá)底線，按揭可能在基準(zhǔn)利率下再打點(diǎn)折扣，但時(shí)間點(diǎn)不會(huì)是現(xiàn)在，除非成交量還有進(jìn)一步萎縮的可能。

　　而隨著房貸利率有所放鬆，瑞銀證券則表示，由於銀行資金成本整體高於2012年，房貸利率優(yōu)惠不太可能大規(guī)模重返八五折優(yōu)惠時(shí)代。

　　多種理由都表明，如今是買房的好時(shí)機(jī)。“這批房源消化以後，深圳樓市將出現(xiàn)2—3年的住宅供應(yīng)斷層。土地越來(lái)越稀缺，日後的住宅供應(yīng)將取決於舊改，而舊改進(jìn)程長(zhǎng)、需要付出的代價(jià)大、建成後樓價(jià)高。”江少傑説，二手住宅方面，此前議價(jià)空間大，甚至出現(xiàn)了20%—25%的房?jī)r(jià)降幅。但近來(lái)，如香蜜湖、華僑城等熱點(diǎn)片區(qū)議價(jià)空間正在萎縮，到了第四季度議價(jià)空間將越來(lái)越小，“現(xiàn)在就是最好的入市時(shí)機(jī)。”

　　對(duì)話美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓：

　　深圳房?jī)r(jià)下跌

　　時(shí)間空間都有限

　　近七八年來(lái)，中國(guó)的樓市一直跌宕前行，當(dāng)下，“下跌”已經(jīng)成為整個(gè)中國(guó)樓市的主基調(diào)，仔細(xì)觀察可發(fā)現(xiàn)，樓市的每次上行和下行都有內(nèi)在和外在的因素牽制著，並且有規(guī)律可循。目前中國(guó)樓市的基本面如何？深圳作為發(fā)達(dá)的一線城市，樓市的波動(dòng)又有多大？2014年深圳樓市呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？對(duì)此，南方日?qǐng)?bào)專訪美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓，探析樓市的規(guī)律及把脈2014年走向。

　　政策和房?jī)r(jià)走勢(shì)息息相關(guān)但不是決定因素

　　南方日?qǐng)?bào)：來(lái)自國(guó)家和地方的多種數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)樓市似乎有點(diǎn)蕭條，在您的研究中，中國(guó)樓市目前的基本面是怎樣的？

　　徐楓：從2008年到現(xiàn)在，全國(guó)一手房成交量都是節(jié)節(jié)攀升的，不管中間出現(xiàn)多少嚴(yán)格的調(diào)控政策，但今年前三個(gè)月呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，4月份又出現(xiàn)了一個(gè)微型的反彈。1—6月全國(guó)成交量下跌了7.8%，但我們認(rèn)為，從價(jià)格和交易數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)樓市的基本面還是穩(wěn)健的。現(xiàn)在是一個(gè)分化的狀態(tài)，而且分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，如果説中國(guó)樓市像啤酒一樣，上面是有一些泡沫，但這些泡沫要分地區(qū)、分板塊、分物業(yè)類型，不同的類型會(huì)呈現(xiàn)不一樣的情況，不能一概而論。

　　南方日?qǐng)?bào)：今年上半年深圳樓市成交量相當(dāng)?shù)兔裕珵楹纬山涣肯陆担瑑r(jià)格卻依然堅(jiān)挺？

　　徐楓：量和價(jià)有時(shí)候是正相關(guān)的，當(dāng)成交量上升的時(shí)候，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著同步上升，基本上是同步的，而且房?jī)r(jià)的增幅是要高於成交量增幅的。當(dāng)成交量下跌的時(shí)候，房?jī)r(jià)是有一個(gè)下跌剛性的，為什麼下跌剛性會(huì)存在呢？這涉及到整個(gè)微觀和宏觀市場(chǎng)。房?jī)r(jià)不僅反映微觀市場(chǎng)的供求關(guān)係，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的折射。從中國(guó)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，有大量産品價(jià)格都是一個(gè)上漲態(tài)勢(shì)，所以房産也是通貨膨脹的一個(gè)投射，所以在成交量下跌的時(shí)候，房?jī)r(jià)下跌的速度遠(yuǎn)慢于交易量下跌的速度。

　　南方日?qǐng)?bào)：我們常説中國(guó)的房地産市場(chǎng)是政策市場(chǎng)，這些年房?jī)r(jià)上漲時(shí)都會(huì)出現(xiàn)政策的影子，請(qǐng)問(wèn)政策對(duì)房?jī)r(jià)究竟起到多大的作用？

　　徐楓：政策的利好和利空確實(shí)與市場(chǎng)的成交量和價(jià)格息息相關(guān)。2013年政策基本是一個(gè)利空的狀態(tài)，所以我們可以預(yù)期2014年會(huì)是一個(gè)利好政策的開始，當(dāng)然是以微調(diào)的方式出現(xiàn)，而到了2015年又可能是利空的。其次，大家可以看到深圳的房?jī)r(jià)從2007年到現(xiàn)在，中間明顯下跌就是2008年，其他時(shí)候不管出什麼政策，房?jī)r(jià)曲線都是呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)的，這説明政策對(duì)價(jià)格的影響是非常有限的。所以，房?jī)r(jià)不是政策打壓的結(jié)果，價(jià)格下跌其實(shí)更是宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)折射。深圳的房?jī)r(jià)怎麼樣還是要看深圳的經(jīng)濟(jì)情況怎麼樣和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)怎麼樣，這才是最本質(zhì)的因素。

　　今年全國(guó)樓價(jià)或跌5%左右 豪宅更具投資優(yōu)勢(shì)

　　南方日?qǐng)?bào)：目前房地産市場(chǎng)處在一個(gè)怎樣的週期中，這個(gè)週期會(huì)維持多長(zhǎng)時(shí)間？

　　徐楓：如果我們看2007年到2014年這段時(shí)間，2007年以前成交量基本是飆升的，到了2007年是一個(gè)高點(diǎn)，然後降下來(lái)，到了2009年又是一個(gè)高點(diǎn)，再降下來(lái)，到了2012年小幅度上升，然後再往下，現(xiàn)在的成交量微微向上漲，因?yàn)楝F(xiàn)在又救市了，所以説明房地産週期和政策是息息相關(guān)的，不能説是政策的結(jié)果，但是互為因果的。接下來(lái)的政策走勢(shì)肯定是救市，因?yàn)楝F(xiàn)在是相對(duì)低迷的時(shí)期，深圳的一手房和二手房都是有一個(gè)週期的，時(shí)間基本是兩到三年為一個(gè)週期，現(xiàn)在我們正處?kù)墩{(diào)整的週期中間。

　　南方日?qǐng)?bào)：預(yù)計(jì)2014年樓市在成交量和價(jià)格上的走勢(shì)會(huì)怎樣？

　　徐楓：2014年全國(guó)一手住宅成交量與2013年相比要跌5%左右，成交價(jià)格我們認(rèn)為處?kù)断碌L期，但持續(xù)的時(shí)間相當(dāng)有限；第二，下跌的城市在變多；第三，成交價(jià)格下跌幅度趨緩，離價(jià)格下跌底線越來(lái)越接近；第四，普通房?jī)r(jià)調(diào)整幅度大於豪宅調(diào)整幅度。

　　南方日?qǐng)?bào)：目前是否還可以做房産投資？有何投資建議？

　　徐楓：我建議，如果要投資房産的話，要投資一線城市和直轄市，不管是保值還是升值，都更有保障。而至於投資普通住宅還是豪宅，2014年到2015年普通住宅的價(jià)格增長(zhǎng)會(huì)變得平緩，但是豪宅市場(chǎng)價(jià)格是無(wú)上限的，現(xiàn)在北上廣的豪宅均價(jià)是6萬(wàn)—10萬(wàn)元，到2015年這個(gè)區(qū)間段還要進(jìn)一步提升，我們覺(jué)得豪宅價(jià)格空間是沒(méi)有天花板的，因?yàn)楹勒瑢?duì)應(yīng)的人群不是剛需的人群，而且它還涉及到投資因素、分配因素。

　　（週刊統(tǒng)籌：劉勇 曲廣寧 本版撰文：南方日?qǐng)?bào)記者 卓泳 曲廣寧 ）