上週末進行的北京經(jīng)濟工作會，以及隨後傳出的市住建委對房地産的調(diào)控思路，從宏觀與中觀層面給北京下半年樓市定了基調(diào)——北京房價“穩(wěn)中有降”態(tài)勢，政府不會干預(yù)也不會放鬆限購政策；市場監(jiān)管會加強和創(chuàng)新，適度放開高端項目，並通過稅收杠桿發(fā)揮二手住房在市場的作用。

　　房價下行 新政策“不輕易出臺”

　　上半年，北京商品住房成交量呈下滑態(tài)勢，新建商品房簽約量減少44.5%，價格漲幅同比連續(xù)8個月回落；二手房簽約量減少52.6%，價格環(huán)比連續(xù)3個月下降。對此，北京市的態(tài)度已經(jīng)在上週五明確傳出——“要冷靜觀察，不能因此進行干預(yù)，不輕易出臺新的政策，甚至採取放鬆限購等措施。否則，會削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。”

　　而對房價“穩(wěn)中有降”，北京則更是從積極角度給出了思考：這是多年來房地産調(diào)控追求的基本目標，背後還是市場在起決定作用，有利於擠出前些年積累的泡沫，促進行業(yè)長期健康發(fā)展。

　　然而，“冷靜觀察”不意味著北京市政府要無所作為。在經(jīng)濟工作會的專題報告中，“房地産”被列為上半年北京經(jīng)濟“需要重點關(guān)注”的六大問題之一。報告指出，北京將繼續(xù)關(guān)注後期走勢，深化房地産結(jié)構(gòu)調(diào)整，“加強和創(chuàng)新市場監(jiān)管”。

　　樓市分類調(diào)控 適度放開高端項目

　　如何“加強和創(chuàng)新市場監(jiān)管”？北京上半年經(jīng)濟工作會剛剛結(jié)束，市住建委已經(jīng)給出了下半年北京的房地産調(diào)控的基本思路。據(jù)悉，下一步北京的房地産調(diào)控思路是按照分類調(diào)控的原則，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場。適度放開高端商品房項目，加強稅收徵管，保持房價基本穩(wěn)定，並適時合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標準。

　　市住建委表示，北京將完善價格引導(dǎo)機制，保證商品房市場供應(yīng)，對定價基本符合市場實際的項目加快審批，督促項目儘快銷售。適度放開高端項目，加強稅收徵管。繼續(xù)加強房價監(jiān)測，保持房價基本穩(wěn)定。

　　據(jù)了解，從去年下半年以來，北京對價格較高的高端商品房的入市控制較嚴，甚至傳出“4萬元以上新盤不批預(yù)售”的説法。而且對商品房實行“限價令”，要求商品住宅在申請預(yù)售時上報的定價，不得超過前期開盤的價格或是周邊同品質(zhì)樓盤的價格。

　　此次則明確提出將適度放開高端項目，並稱對定價基本符合市場實際的項目將加快審批，這將比之前“限價”的原則有所鬆動。

　　二手房價連跌 “普宅”將調(diào)標準

　　北京樓市的“存量房”長期居高不下，業(yè)主輕易不願出手，導(dǎo)致市場流通不暢。但最新披露的上半年樓市數(shù)據(jù)顯示：二手房簽約量減少了52.6%，價格環(huán)比連續(xù)三個月下降。這種“量價齊跌”的態(tài)勢，給政府調(diào)控提供了新的機會。

　　市住建委表示，下一步將發(fā)揮二手住房市場的作用，滿足居民自住型、改善型需求。適時合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價格標準，促進二手房流通，緩解供需矛盾。

　　所謂“普通住宅”，在買賣中可以享受到稅收的優(yōu)惠。如個人將購買超過5年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房，是按照3%稅率徵收契稅，而對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半徵收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。

　　■業(yè)內(nèi)解讀

　　“普宅”若調(diào)標準 相當於買二手房減稅

　　北京目前的普通住宅標準是2011年12月才修訂執(zhí)行的。隨著近幾年的房價上漲，這種普宅價格已經(jīng)與實際房價産生差距，六環(huán)之外的很多剛需樓盤，按照售價都不是普通住宅，“被豪宅”了。鏈家地産市場研究部張旭昨天告訴北京晨報記者，目前二手房交易當中的營業(yè)稅和契稅徵收都與是否普宅掛鉤，上調(diào)後部分房源由“非普”轉(zhuǎn)為“普宅”，相應(yīng)稅費成本將降低不少，對於加速二手房的交易，減少購房成本有利，也會在一定程度上直接促進“剛需”入市。

　　張旭同時認為，在全國地方密集放鬆調(diào)控的背景下，北京相比之下思路非常冷靜，政策調(diào)整幅度並不大，限購限貸均未觸及，只屬於配套政策的微調(diào)。畢竟當前北京樓市的回落並非如二三線城市出現(xiàn)真正的供大於求，只是需求的觀望和延緩入市而已。通過放開高端項目入市，將促進高端住宅市場供應(yīng)及成交的活躍。但對當下市場來説，影響面不算大。晨報記者 王萍

　　■相關(guān)新聞

　　自住房“大量棄購”屬“誤讀”

　　市住建委：所謂“棄選”房源全部售罄

　　晨報訊（記者 王萍）針對近期有媒體報道自住房“大量棄購”。市住建委表示，經(jīng)調(diào)查分析，是個別媒體將中簽家庭放棄選房，等同於項目滯銷，屬於誤讀和曲解。

　　北京晨報記者了解到，從銷售形勢看，進入選房程式的自住房項目，雖然出現(xiàn)了中簽家庭“棄選”的情況，但均按照程式由其他中簽家庭“遞補”選房，全部被申請家庭認購，在短期內(nèi)實現(xiàn)售罄。

　　而産生中簽“棄選”的原因，市住建委分析稱，主要在於自住房在産品及價格方面定位為“夾心層”及中端需求，但在申購對象上又包括了保障房家庭在內(nèi)的低端需求，銷售對象相對寬泛，受政策惠民內(nèi)容吸引，部分支付能力不足的家庭也參與申購，導(dǎo)致中簽後因無購房能力只能放棄選房。

　　此外，部分有支付能力的中簽家庭對項目的區(qū)位、戶型、配套等條件考量較多，選房時綜合比較後放棄，希望隨著項目不斷入市，能夠選擇到更“合身”的自住房。

　　截至目前，北京已有13個自住房項目接受申購，提供房源1.95萬套。據(jù)悉，下一步，相關(guān)部門對已供地的自住房項目，將逐個梳理，主動服務(wù)，促進項目儘快上市銷售。同時，加強銷售環(huán)節(jié)的管理，指導(dǎo)企業(yè)做好網(wǎng)上申購、現(xiàn)場確認、資格審核以及搖號、選房等工作，爭取年內(nèi)完成3萬套以上的自住房銷售。

　　申購方面，全市申購家庭約33萬戶，累計申購88.5萬次。市住建委認為，綜合自住房項目暢銷局面和實際購房群體看，自住房有效確實滿足了“夾心層”及中端購房需求，得到了購房者的認可，對穩(wěn)定北京房價、完善住房供應(yīng)體系作用逐步顯現(xiàn)。

　　■新聞背景

　　“普宅”標準

　　3年前曾調(diào)整

　　本市2008年11月起實施的普宅標準規(guī)定，普通住宅平均交易價格根據(jù)環(huán)線和房屋總價劃分為四檔，三環(huán)以內(nèi)總價215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套的房屋，將為認定為普通住宅。

　　經(jīng)過調(diào)整的新標準是從2011年12月10日起實施的。享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調(diào)整為按照全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。其中，全市住房平均交易價格為2010年成交均價每平方米建築面積18000元。分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8。

　　公式為：每平米價格上限=平均交易價格（18000元/平方米）×調(diào)整系數(shù)×1.2），享受優(yōu)惠政策住房的每平方米價格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元，六環(huán)外地區(qū)為17280元。

　　普通住宅標準變化

　　●2008年11月

　　三環(huán)以內(nèi) 215萬元/套

　　三環(huán)至四環(huán)之間 175萬元/套

　　四環(huán)至五環(huán)之間 165萬元/套

　　五環(huán)以外 100萬元/套

　　●2011年12月10日

　　四環(huán)內(nèi)

　　北部地區(qū) 38880元/平方米

　　南部地區(qū) 34560元/平方米

　　四至五環(huán)

　　北部地區(qū) 32400元/平方米

　　南部地區(qū) 28080元/平方米

　　五至六環(huán)

　　北部地區(qū) 25920元/平方米

　　南部地區(qū) 21600元/平方米

　　六環(huán)外 17280元/平方米