儘管在業(yè)內(nèi)還存在著不同聲音，但北京來年的土地儲備一級開發(fā)繼續(xù)執(zhí)行“政府主導(dǎo)”卻已是板上釘釘。在北京市國土局昨天（3日）舉行的土地供應(yīng)發(fā)佈會上，市土地儲備中心常務(wù)副主任王兵透露，各區(qū)縣存量土地進(jìn)行一級開發(fā)時將不再直接上市“招拍掛”確定開發(fā)主體，而是改為政府主導(dǎo)的市場化運(yùn)作，即由政府作為開發(fā)主體投資，委託企業(yè)具體實(shí)施。

　　在解釋這一變化時，王兵還特意強(qiáng)調(diào)，土地一級開發(fā)的概念不同於開發(fā)商房地産開發(fā)，它包括土地上市出讓前的徵地、拆遷、環(huán)評等多個環(huán)節(jié)，因此外省市將其稱為“前期整理”或“做地”。而上述兩者的最大區(qū)別在於，工程利潤率相差懸殊。

　　根據(jù)國土資源部的規(guī)定，一級開發(fā)企業(yè)的利潤率不得超過8%，即便是區(qū)裏或地塊所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)，也只能多獲得佔(zhàn)合同金額2%的管理費(fèi)。

　　“做一級開發(fā)的企業(yè)基本掙不到錢，很多實(shí)力平平的開發(fā)企業(yè)做一級開發(fā)的動力是希望能借助一級開發(fā)，幫助其在二級市場獲取土地開發(fā)房地産，但土地交易畢竟是價高者得的遊戲規(guī)則，空歡喜的一級開發(fā)商逐漸喪失了參與的熱情。”一位土地一級開發(fā)商説，除了安靜地退出外，一級開發(fā)企業(yè)牟取利益的另一套做法便是跟土地整理部門“耍賴”，如故意延期交地，坐等土地交易市場上地價攀升之機(jī)或土地儲備緊俏時提出一些不合理要求，以求抬高價碼。

　　據(jù)王兵介紹，目前北京尚有6000多公頃土地處於非政府主導(dǎo)的一級開發(fā)狀態(tài)中，土地整理部門會督促其儘快“交活兒”。有了前車之鑒，本市今年1000億元土地儲備開發(fā)投資範(fàn)圍內(nèi)的一級開發(fā)項(xiàng)目92%採用了市區(qū)兩級土地儲備機(jī)構(gòu)投資的政府主導(dǎo)模式。如今，這一任務(wù)已經(jīng)完成，預(yù)計全年可完成一級開發(fā)的土地面積約4300公頃，其中約3000公頃為住宅用地，其餘為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。

　　從一般操作看，政府主導(dǎo)一級開發(fā)模式為：由政府作為授信對象向銀行爭取授信，銀行向其發(fā)放貸款，貸款打到賬戶後，就可以用這筆錢作為拆遷補(bǔ)償款，發(fā)放到拆遷戶和拆遷單位的手中。之後，受到政府委託的區(qū)縣開發(fā)企業(yè)開始整理土地，土地整理完畢後，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要確定每塊土地的用途，通過市場公開出讓。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，土地一級開發(fā)收歸“國有”後，可以使土地交易市場更公平、更透明，對房地産市場的影響，主要表現(xiàn)為一級開發(fā)后土地能否及時滿足市場對房屋的需求。

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　　今年土地交易零流拍

　　昨天，來自市國土局的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，本市土地交易市場今年已推出經(jīng)營性用地138宗，土地面積1337公頃，相當(dāng)於去年同期的261%，其中住宅用地面積1007公頃，商服用地330公頃，全面提前完成全年經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃。今年前11個月，全市經(jīng)營性用地收入超過670億元，受到5月份以來拍出多塊高價居住用地的影響，土地平均溢價率達(dá)到50%，且沒有出現(xiàn)流拍。 (記者 劉宇鑫)

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