萬科明確自持商品房項目“自己玩”一個月前便已擱置與小米合作建房

　　■本報記者 王 崢

　　在房價高企的一線城市，任何有關樓市的消息都能撩撥眾人的神經。這其中，萬科與小米合作開發(fā)建員工福利房的消息自3月份被曝出後，更是引發(fā)了各方的持續(xù)關注。

　　近日，有媒體援引小米員工的話稱，之前萬科利用永豐地塊和小米合作建房的事情，因為監(jiān)管等方面的原因限制已經擱置。隨後，小米官方也表示，並沒有聽説雙方合作建房相關事宜，也不存在被叫停説法。

　　而據(jù)《證券日報》記者了解，雙方此前確有接觸，但早在一個月多月前，雙方合作建房的模式便已被擱置。萬科方面則明確表示，“企業(yè)自持商品住房將全部用於市場化租賃，項目公司不會進行房屋銷售，更不會出現(xiàn)70年‘以租代售’行為，自持商品住房出租租賃合同單次租期和租賃合同的簽約行為嚴格按照政府相應規(guī)定執(zhí)行，接受政府的監(jiān)督和管理”。

　　具體方案仍在探討

　　2016年12月份，萬科在北京以109億元總價拿下了海淀永豐的2宗地塊，住宅面積全部由企業(yè)持有，且自持年限為70年。

　　彼時，萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖表示，“萬科將選擇一些企業(yè)進行眾籌合作，概括來説，北京萬科負責房屋建設、配套引進以及物業(yè)管理；眾籌企業(yè)則在早期進行投資，在項目建設完成後企業(yè)員工可租賃相應房源，租金將返還企業(yè)”。

　　隨後，市場便傳出萬科和小米在今年3月上旬正式確定合作意向。根據(jù)當時的媒體報道，小米方面已經啟動認購登記工作，全體員工均可認購。有兩種項目類型可供選擇，一種為普通住宅，以70平方米—90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米，是市場價的一半；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。

　　對此，萬科方面表示，2月初北京萬科與小米公司在一次溝通交流中提及，項目開發(fā)成本包括土地地價、高品質住房的建安、常規(guī)的管理費用，成本總計約 5.5 萬元/平方米，其産權為萬科所有，只租不售，租期遵照政府有關規(guī)定，但會優(yōu)先考慮小米員工的租住需求。所謂半價買房係市場誤讀。

　　“此前北京萬科確實深度調研了海澱區(qū)企業(yè)及人才的真實租住需求，包括近五十家企業(yè)（含小米、騰訊、滴滴、華為等近十家高科技企業(yè)）的中高管、歸國高素質人才、高校及科研機構的研究人員等，了解他們對於租住産品、配套、租期等的需求與期望，尋求除銷售以外的其他內容的合作模式，從未進行過所謂的‘內購’等與銷售房産有關的合作活動。”接近萬科的人士稱。

　　萬科方面也表示，在過去的幾個月裏，北京萬科一直在不斷探索，如何從傳統(tǒng)的“開發(fā)銷售模式”轉變?yōu)椤敖洜I服務模式”，破局全自持的運營解題。在這個過程中，只租不售是萬科始終堅持的探索前提和運營方針。

　　值得注意的是，4月14日，北京市住建委和規(guī)土委發(fā)文要求開發(fā)商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長租期不得超過10年、不得以租代售。

　　北京萬科在給《證券日報》記者的回復中也指出，不會出現(xiàn)70年“以租代售”行為，自持商品住房單次租期最長期限嚴格按照政府相應規(guī)定執(zhí)行。永豐地塊自持商品住宅項目，公司持有土地的年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破産清算的，其自持商品住房按相關法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進行合併重組涉及自持商品住房産權變更的，須向屬地政府報批，亦不會改變自持商品住房規(guī)劃用途，將繼續(xù)用於出租。

　　“為了便於租戶的長期管理，萬科將成立控股的租賃管理公司負責在企業(yè)持有70年內商品住房的租賃經營、租客服務、社區(qū)管理等事務。目前項目具體方案處於設計探討階段。”萬科方面稱。

　　自持地塊仍受追捧

　　不過，雖然萬科的首宗自持地塊尚未確認最終的規(guī)劃用途，但其對自持地塊的開發(fā)似乎頗有信心。4月28日，萬科在廣州的一場土地拍賣中，以36億元的總價擊敗其他20余家房企，拿下了白雲(yún)區(qū)和黃埔區(qū)兩宗住宅用地，其中自持面積超過50%、總配建面積達2250平方米。

　　“拿地是為了踐行城市配套服務商理念，推進泊寓、養(yǎng)老、商業(yè)、醫(yī)療、教育、産業(yè)辦公等拓展業(yè)務，尋找新的盈利增長點”。萬科方面稱。

　　業(yè)內人士也指出，即便沒辦法走合作建房的模式，但在養(yǎng)老、産業(yè)辦公等領域，自持地塊其實都已經有較為成熟的商業(yè)模式。而大型龍頭開發(fā)商，整體各方資源的能力很強，在模式上也還有創(chuàng)新的空間，這也是為何地塊自持比例很高，仍引來眾多房企爭搶的原因。

　　另一方面，2016年6月3日，國務院印發(fā)《關於加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，一共從7個方面提出了18條意見，其中包括培育市場供應主體，鼓勵住房租賃消費，完善公共租賃住房，加大政策支援力度等方面。

　　隨後，包括北京在內，各地都開始推出限房價、競自持的地塊，並且這些地塊的位置普遍不錯，市場也預計各地將會越來越多的推出類似的土地，因此儘早涉足這一領域，也可為為企業(yè)在這類土地的開發(fā)上多積攢一些經驗和口碑。

　　此外，針對萬科永豐地塊，有業(yè)內人士指出，雖然萬科與小米原有的合作建房模式被否，但這並不等於小米等高科技企業(yè)沒有機會參與到萬科的自持項目中來。

　　“海澱區(qū)住宅資源十分稀缺，使得區(qū)域內職住分離的問題尤為突出。據(jù)統(tǒng)計，截至2016年年末，海澱區(qū)從業(yè)人口約為170萬人，其中包括中關村核心區(qū)、永豐基地、航太城等産業(yè)區(qū)域在內的海淀北部地區(qū)工作人口就已近百萬人，從現(xiàn)有商品房存量市場供應情況來看，海澱區(qū)域內大部分工作人群的剛性居住或剛性改善需求都無法得到滿足。”有市場人士分析稱。

　　上述業(yè)內人士表示，政府的本意還是希望通過自持地塊緩解核心城市高房價和高地價的問題，同時減輕北京的住宅供需壓力。不過這塊地的運營模式不但是北京的第一個，在全國範圍內也有很強大示範意義，各方目前都比較謹慎，大家也都是摸著石頭過河，一方面政府相關的管理制度還在持續(xù)出臺中，另一方面企業(yè)項目操作模式實質也在探索中。但不管怎樣，最終還是要落在增加有效供應上，以緩解市場的供需壓力。