開發(fā)商100%自持土地70年，不得對(duì)外出售房源。面對(duì)新的土地持有模式，北京萬科想出了眾籌+租賃的應(yīng)對(duì)方式，簡(jiǎn)單地説，就是在前期開發(fā)中引來符合條件的企業(yè)參與到土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)，後期將房源定向租賃給眾籌企業(yè)員工，這樣一來資金有了、租房客群也有了，萬科也由此變“輕”了。然而，作為第一個(gè)吃螃蟹的人，總要面對(duì)更為繁複的新問題：眾籌土地開發(fā)權(quán)，是否在政策允許範(fàn)圍內(nèi)？又有哪些企業(yè)願(yuàn)意參與眾籌？只做“運(yùn)營(yíng)商”的萬科又如何實(shí)現(xiàn)盈利？面對(duì)自持，萬科恐怕還要走一段想法美好、現(xiàn)實(shí)骨感的試水道路。

　　變相股權(quán)買賣？

　　按照萬科的設(shè)想，未來將在兩塊自持地塊上建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌夥伴能夠接受的份額，例如一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額，引企業(yè)加入。眾籌企業(yè)進(jìn)行的是早期投資，即向萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成後企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返還相應(yīng)企業(yè)，北京萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

　　從萬科的表述中看，參與眾籌的企業(yè)更像是“二房東”，只不過二房東已經(jīng)參與到了前期的土地開發(fā)當(dāng)中。對(duì)於萬科提出的這一方案，有行業(yè)人士首先懷疑，這樣的操作模式是否已經(jīng)涉嫌了土地的股權(quán)買賣？

　　對(duì)此，有不願(yuàn)具名的行業(yè)人士向北京商報(bào)記者解釋稱，未來土地的開發(fā)中萬科依舊是執(zhí)行主體，而且在眾籌的過程中，萬科也肯定會(huì)規(guī)避造成股權(quán)買賣的風(fēng)險(xiǎn)，因此從表面上看，萬科的眾籌設(shè)想並不涉及股權(quán)的買賣和交易。但土地並非普通商品，將其他企業(yè)引入到土地開發(fā)，且以支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為代價(jià)，那麼在此過程中“土地開發(fā)權(quán)”已經(jīng)成為了眾籌的標(biāo)的物，眾籌企業(yè)在無形中已經(jīng)享受到了土地的開發(fā)權(quán)益，在某種程度上這就是在變相買賣土地使用權(quán)，而這又違反了企業(yè)100%自持土地的政策規(guī)定。

　　若萬科眾籌成功，這或?qū)⒁l(fā)更為複雜的土地交易問題。“隨著調(diào)控政策的趨嚴(yán)，未來北京土地市場(chǎng)上開發(fā)商全部自持地塊肯定不會(huì)少，如果按照萬科的設(shè)想，未來企業(yè)A出面拿地，而企業(yè)B、C、D後期以眾籌的方式參與到土地開發(fā)，那麼國(guó)土部門對(duì)於拿地企業(yè)的要求等同於削弱，對(duì)於後來加入的B、C、D的監(jiān)管也無從談起。”上述不願(yuàn)具名的行業(yè)人士如是説。

　　而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)考慮到的政策風(fēng)險(xiǎn)則是眾籌模式審批的難度。“眾籌模式本身就是一種融資行為，因此能否獲得相關(guān)部門的審批是有變數(shù)的。同時(shí)眾籌過程中，對(duì)於眾籌企業(yè)是給予固定的收益保證還是給予相應(yīng)的股權(quán)，這方面也是有不確定性因素的。”

　　對(duì)於眾籌開發(fā)中涉及到的土地股權(quán)問題，萬科方面的解釋是，目前眾籌開發(fā)模式還處?kù)冻醪诫A段，還未細(xì)化到股權(quán)問題層面。

　　誰願(yuàn)意入夥

　　當(dāng)然，談及眾籌首先要對(duì)參與人群的意願(yuàn)有所把握。在這一點(diǎn)上萬科似乎心裏有了一定的底氣。“70%接到電話的企業(yè)都表示有興趣參與。”萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖稱，在拿到自持地塊的第一時(shí)間就給海澱區(qū)的幾個(gè)大企業(yè)打了電話，並得到了70%的認(rèn)可度。萬科方面給出的進(jìn)一步解釋是，企業(yè)可以通過眾籌並擁有可租賃房源來獲取吸引人才的籌碼、享受土地增值帶來的收益以及一定的租金回報(bào)。

　　不過，這三點(diǎn)是否足以吸引企業(yè)拿出重金來參與到土地開發(fā)和籌建？對(duì)此有行業(yè)人士抱有懷疑的態(tài)度。北京中原地産首席分析師張大偉便對(duì)能否找到合適的眾籌企業(yè)，又有多少企業(yè)需要這種物業(yè)提出了質(zhì)疑。按照張大偉的計(jì)算，目前已經(jīng)出讓的開發(fā)商100%自持地塊的土地樓面價(jià)基本在4萬元/平方米左右，簡(jiǎn)單計(jì)算眾籌一套60-70平方米物業(yè)的成本價(jià)格大約在300萬元左右。按照萬科設(shè)想，一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額，那麼參與企業(yè)需要拿出的眾籌資金應(yīng)該在6000萬元以上。該成本難度在一定程度上排除了現(xiàn)金儲(chǔ)備不是很充裕的小型企業(yè)，而大型企業(yè)則在公租房分配、産業(yè)園區(qū)入駐等方面都具備自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)於眾籌的意願(yuàn)也不會(huì)十分強(qiáng)烈；而最合適的中等企業(yè)如若參與則會(huì)面臨抵押融資難度大的問題。

　　另值得一提的是，北京市住建委日前發(fā)佈的《關(guān)於本市“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》（徵求意見稿）中提到，“為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺(tái)管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過三年”。這樣的年限規(guī)定也為眾籌企業(yè)和萬科的合作提出了合作期限的要求。眾籌企業(yè)通過提供運(yùn)營(yíng)費(fèi)用來參與項(xiàng)目，能夠享受到多少年的使用權(quán)？又能否有長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃群體？眾籌企業(yè)推出之後的租賃空缺又由誰來補(bǔ)？這些都是萬科和參與眾籌企業(yè)所要考慮的問題。

　　賺錢難題能否解決

　　在萬科看來，眾籌的想法解決了各方痛點(diǎn)，單從萬科説，一方面因?yàn)樘崆坝斜娀I夥伴的進(jìn)入，早早確定了客戶，由此減少了市場(chǎng)調(diào)研和銷售環(huán)節(jié)，甚至後期的行銷費(fèi)用；另一方面，解決了萬科基礎(chǔ)資金問題，加快了産品開發(fā)和入市週期，也保證了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的商業(yè)收入。萬科的賺錢之道有兩種，一是自持一部分公開向社會(huì)開放租賃，賺取一定的長(zhǎng)期租金收入；二是通過對(duì)整個(gè)社區(qū)人群提供全方面的社區(qū)服務(wù)與商業(yè)配套來創(chuàng)造更多、更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的收入來源。

　　在行業(yè)人士看來，眾籌自然可以解決資金壓力的問題，萬科也通過將開發(fā)成本分?jǐn)偟狡渌髽I(yè)身上，從而讓自己變得更輕了。但是這一模式目前只是讓人們看到了前端的成本減輕，卻沒有讓後期的投資回報(bào)率更加明朗起來。

　　實(shí)際上，在行業(yè)人士看來，不論是獲取租金還是收取服務(wù)費(fèi)，都要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的回報(bào)期。張大偉此前計(jì)算，目前北京市出讓的4宗全持地塊，按照200億元的土地投入疊加30億-40億元的建安成本及各項(xiàng)稅費(fèi)等開發(fā)成本，按照6%的年資金成本計(jì)算，每年的資金成本就高達(dá)15億元左右，如果按照普通住宅出租使用，4宗地塊共8000套出租房一年租金也僅僅大約3.2億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足資金成本。在這一點(diǎn)上，服務(wù)費(fèi)用帶來的回報(bào)更不及租金收入。

　　由此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為即便提出眾籌，萬科仍然在自持地塊上面臨探索盈利模式的問題，且長(zhǎng)期持有的成本依舊很高。“從這一點(diǎn)上看，未來萬科依然面臨貼現(xiàn)的問題。相比眾籌，我個(gè)人更加建議發(fā)行相應(yīng)的REITs，進(jìn)而鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者認(rèn)可此類項(xiàng)目，這樣一來，此類租金收益就比較容易貼現(xiàn)。”

　　北京商報(bào)記者 阿茹汗

　　萬科100%自持地塊眾籌開發(fā)模式流程

　　1 正建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)

　　2 把項(xiàng)目按一個(gè)單元或整棟樓作為最小份額進(jìn)行分割

　　3 企業(yè)按照分割進(jìn)行眾籌投資

　　4 企業(yè)向萬科提交項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　5 項(xiàng)目完成後企業(yè)將房源租賃給員工

　　6 租金通過萬科平臺(tái)返回企業(yè)手中