寫字樓物業(yè)投資年回報率在4%-10%，寫字樓帶來的租金收入一直保持20%-25%的年增長率

　　■本報記者 蘇向杲

　　10月12日，津西青（掛）2016-02號地塊掛牌成交，吸引金隅、中海、天一、中冶、中駿、平安、正榮、華潤、萬科、龍湖、華遠(yuǎn)、金地、旭輝、中糧、禹州、保利等十幾家企業(yè)參與競拍。經(jīng)過80輪競價，最終，平安以總價76億元競得，樓面價為20417元/平米，溢價率達(dá)98.5%。

　　隨著一二線城市房價的持續(xù)上漲，特別是在資産荒背景下，平安、前海等險企密集出手房地産，成為險企加大另類投資一大風(fēng)向標(biāo)。《證券日報》記者根據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會信披平臺資訊以及公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年以來，有8家險企在一線城市置地、買寫字樓，合計投資超過400億元，其中買入或自建寫字樓的耗資就超過300億元。

　　引人注意的是，隨著一二線城市寫字樓租金的持續(xù)上漲，一些險企購買的寫字樓也步入租金收入上升通道。中商情報網(wǎng)發(fā)佈的報告顯示，近年來，辦公樓物業(yè)的投資年回報率在4%-10%，辦公樓物業(yè)帶來的租金收入也一直保持著20%-25%的年增長率。

　　80輪競價：

　　險企房企誰更牛

　　出於自用與投資的雙重目的，今年以來多家險企頻頻購置寫字樓或買地自行建設(shè)寫字樓，耗資超過300億元人民幣。從區(qū)域來看，北京、上海、深圳、天津等一二線城市，以及海外一些城市成為保險公司下手的聚集地。

　　10月12日，津西青（掛）2016-02號地塊掛牌成交，吸引金隅、中海、天一、中冶、中駿、平安、正榮、華潤、萬科、龍湖、華遠(yuǎn)、金地、旭輝、中糧、禹州、保利等十幾家企業(yè)參與競拍。經(jīng)過80輪競價，最終，平安以總價76億元競得，樓面價為20417元/平米，溢價率達(dá)98.5%。

　　10月10日合眾人壽公告稱，合眾人壽出資2028萬元購買了永泰房地産（集團(tuán)）有限公司呼和浩特永泰城C塔26層、27層，作為合眾人壽內(nèi)蒙古分公司職場使用。

　　除上述2家保險公司之外，還有4家險企年內(nèi)在深圳購買或自建寫字樓。

　　8月10日，中英人壽在深圳前海桂灣片區(qū)，成功競得T201-0090地塊，將用於建設(shè)“中英人壽大廈”。該項目用地面積5454.94平方米，成交價為出讓底價16.25億元。

　　6月份，前海人壽披露對深圳金利通金融中心項目的投資情況，投資完成後，萬能賬戶對該項目累計出資額為84.40億元。此外，前海人壽在2016年1月份斥資10億元拿下約2萬平方米的寫字樓。

　　4月至6月期間，太平洋保險集團(tuán)旗下的産險公司以及壽險公司共耗資27億元，購入了位於深圳市福田區(qū)深業(yè)上城T2塔樓高區(qū)的14個樓層，面積達(dá)4萬平方米。

　　上海也成為險企購置寫字樓的熱門城市。7月份，國華人壽斥資32.2億元正式購入上海SOHO世紀(jì)廣場。SOHO世紀(jì)廣場位於上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)世紀(jì)大道與向城路交匯處，是一棟24層的5A甲級寫字樓。

　　10月10日，經(jīng)過與碧桂園、融信等14家房企激烈爭奪後，前海人壽以12.47億元的價格拍下了上海青浦區(qū)一幅商辦地塊。9月1日，前海人壽以總價16.68億元的價格，拍下了上海青浦徐涇鎮(zhèn)四幅相連的商辦土地。5月18日，前海人壽競得了上海虹口一幅商辦用地，耗資7.5億元。

　　在國內(nèi)一二線城市買樓的同時，險企也在出手海外著名城市的一線樓盤。

　　中國人壽保險集團(tuán)5月31日宣佈，旗下國壽投資控股公司以受託模式，與美國知名不動産投資管理機(jī)構(gòu)RXR及其他投資機(jī)構(gòu)合作，完成了對曼哈頓美國大道1285標(biāo)誌性寫字樓的收購，收購價為16.5億美元（按昨日匯率，折合人民幣為111.16億元）。

　　4月27日，中國人壽聯(lián)合加拿大國際大型資産管理公司Brookfield，以3.46億英鎊（按昨日匯率，折合人民幣28.6億元）收購倫敦金融城一棟大型辦公樓Aldgate Tower。

　　另外，從險企以“賺取租金或資本增值”為目的的投資性房地産來看，截至今年二季度末，A股四大上市保險公司“投資性房地産”一項合計達(dá)到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達(dá)70%。

　　大宗交易：

　　銀行、險企是最大買家

　　在資産荒大背景下，險企密集出手寫字樓，與其穩(wěn)定的投資回報率有關(guān)。

　　中商情報網(wǎng)發(fā)佈的《2014-2018年中國寫字樓市場投資分析及前景預(yù)測報告》指出，近年來，寫字樓物業(yè)的投資年回報率在4%-10%，寫字樓物業(yè)帶來的租金收入也一直保持著20%-25%的年增長率。

　　以險企扎堆購買寫字樓的深圳為例。經(jīng)歷了房價幾輪暴漲後，一些機(jī)構(gòu)投資者發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象：現(xiàn)在深圳很多住宅價格都超過10萬元/平方米了，寫字樓均價才不到6萬元/平方米。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，過去一年深圳平均新房價格上漲超過五成，但寫字樓均價漲幅僅一成多；儘管房價水準(zhǔn)較高，但深圳甲級寫字樓租金水準(zhǔn)分別僅為北京和上海的65%和69%，深圳寫字樓升值空間較大。

　　深圳中原地産投資部總經(jīng)理楊創(chuàng)慧此前分析認(rèn)為，寫字樓是很多金融機(jī)構(gòu)固定的投資組合，他們看的不是短期收益，而是至少五年的投資收益。深圳寫字樓價格雖然漲幅不高，但是優(yōu)質(zhì)寫字樓租金每年有接近8%的增幅。

　　仲量聯(lián)行公佈的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳共成交了26筆大宗交易，總金額是122.82億元，逼近去年全年交易額。這些大宗商辦物業(yè)的買家大多為銀行和保險機(jī)構(gòu)，其中，寫字樓是最受歡迎的投資標(biāo)的。

　　從保險公司的角度來説，長期、穩(wěn)定投資回報率的資産是險企久期資産配置的一大缺口，這也為險資配置優(yōu)質(zhì)的一線城市寫字樓、物業(yè)提供了動力。比如國華人壽投資上海寫字樓時，其相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，SOHO世紀(jì)廣場地理位置優(yōu)越，運(yùn)營管理成熟，出租率及租金回報樂觀，符合公司投資一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)辦公項目的不動産配置策略。