鏈家犧牲毛利率瘋狂擴(kuò)張 萬科30億買合作券是否值得

　　起底鏈家豪華股東圈：孫宏斌比萬科搶先了一步

　　萬科30億增資鏈家背後

　　目前看來，數(shù)萬億級的租賃市場還是一片藍(lán)海，未來2-3年內(nèi)，金融、財(cái)稅、土地、市場監(jiān)管等多策並舉，租賃市場有可能是房地産市場中唯一享有政策紅利的領(lǐng)域。因此，各路資本自然摩拳擦掌、躍躍欲試。

　　4月19日晚間，萬科集團(tuán)人士對《國際金融報(bào)》記者確認(rèn)，萬科將對鏈家集團(tuán)增資30億，至於進(jìn)一步動作，則沒有透露。

　　對於為何增資鏈家，萬科的官方説法是，看好鏈家的發(fā)展空間。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，萬科30億的增資，充分説明瞭對鏈家未來發(fā)展空間的看好，而關(guān)鍵的是，房地産商已經(jīng)意識到房屋交易仲介所潛藏的巨大價(jià)值，為此，他們開始在地産服務(wù)領(lǐng)域圈地盤。

　　數(shù)據(jù)顯示，鏈家在不足一年的時(shí)間裏，已經(jīng)引入了至少116億元的投資。此外，有報(bào)道稱，鏈家計(jì)劃2021年前完成上市。

　　易居地産研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《國際金融報(bào)》記者，鏈家有上市計(jì)劃之後，會自己去尋求強(qiáng)大的投資者，而萬科的加入，是對鏈家目前實(shí)力的肯定。

　　一位二手房交易市場人士對《國際金融報(bào)》記者表示，“房産仲介這個(gè)市場還是一片藍(lán)海，無論是在二手房交易還是租賃行業(yè)，沒有一家企業(yè)有把握吃掉其他競爭者，這個(gè)行業(yè)還沒有真正的龍頭企業(yè)。不過，隨著房企巨頭們資本的加入，這個(gè)戰(zhàn)場新一輪爭奪的號角吹響了。”

　　鏈家背靠豪華股東團(tuán)擴(kuò)張

　　去年開始，鏈家進(jìn)入到爆髮式發(fā)展階段。

　　鏈家2001年成立於北京，最新註冊資本為1720萬元。在萬科入股之前，鏈家共經(jīng)歷了6次股權(quán)變更。

　　2016年，鏈家發(fā)起B(yǎng)輪融資，募集資金60億元。鏈家還與投資人簽訂協(xié)議，承諾在之後5年內(nèi)（即2021年）完成上市目標(biāo)，否則就要回購?fù)顿Y。

　　在今年1月份，有消息稱，鏈家已完成新一輪融資，據(jù)一位接近鏈家的相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對媒體透露，鏈家此次完成的為C輪融資，共計(jì)募資50億元。

　　1月9日，融創(chuàng)中國發(fā)佈公告稱，其間接全資附屬公司融創(chuàng)房地産與北京鏈家及其經(jīng)營股東訂立增資協(xié)議，據(jù)此，各方同意融創(chuàng)房地産（或其指定關(guān)聯(lián)方）增資26億元獲得鏈家6.25%的股權(quán)。此外，融創(chuàng)中國有權(quán)向鏈家委任一名董事，北京鏈家將成為融創(chuàng)中國的聯(lián)營公司。

　　融創(chuàng)中國增資3個(gè)月後，萬科集團(tuán)也加入到鏈家大家庭中來。

　　記者獲悉，對於這次萬科對鏈家的增資，整個(gè)交易結(jié)構(gòu)共分為兩個(gè)部分，26億元入股鏈家地産，另外4億元入股鏈家係的另外一個(gè)公司。

　　有意思的是，萬科和鏈家的合作並非初次，2015年8月，北京萬科公司曾和鏈家共同成立萬科鏈家（北京）裝飾公司，進(jìn)軍裝修行業(yè)。

　　其實(shí)，在2014年，鏈家集團(tuán)就成為萬科的“全面渠道服務(wù)戰(zhàn)略合作夥伴”，時(shí)任萬科高級副總裁毛大慶當(dāng)時(shí)表示，這對萬科來説是思維的轉(zhuǎn)變和渠道的創(chuàng)新。

　　與此同時(shí)，記者從公開資料獲悉，鏈家的股東可謂是豪華至極，其中包括諾亞財(cái)富、騰訊係、百度係和新希望集團(tuán)，還有中城聯(lián)盟與旭輝。

　　為何找上鏈家

　　融創(chuàng)中國也好，萬科也好，這些大佬們投資入股的背後，究竟看中了鏈家的什麼？

　　薛建雄認(rèn)為，鏈家的崛起，代表的是房産仲介和網(wǎng)際網(wǎng)路融合的發(fā)展趨勢。

　　“鏈家的網(wǎng)際網(wǎng)路+轉(zhuǎn)型非常成功，先是把搜房網(wǎng)這類房産類網(wǎng)際網(wǎng)路媒體打壓得生存困難，更是擠壓了中原地産這些傳統(tǒng)房産仲介，這些都説明瞭鏈家的潛力。”薛建雄説。

　　有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，鏈家是一家有網(wǎng)際網(wǎng)路基因的房産仲介公司，其核心競爭力表現(xiàn)在完整的O2O架構(gòu)上。而這種完整的O2O架構(gòu)模式，已經(jīng)在仲介市場上逐步凸顯出競爭優(yōu)勢，比如對房源的把控，對消費(fèi)群的調(diào)研，鏈家更多的是依靠強(qiáng)大的房源資訊拉攏到客戶，擊敗其他競爭對手。

　　市場人士認(rèn)為，與其説萬科、融創(chuàng)等房地産開發(fā)商看中的是鏈家的實(shí)力，不如説看到中國地産服務(wù)領(lǐng)域的未來。

　　萬科總裁鬱亮説，如今的房地産行業(yè)已經(jīng)“不是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代”，萬科增資鏈家，透露出房地産市場行業(yè)的一個(gè)重要信號——房企在尋找新的突破口。

　　克而瑞研究中心研報(bào)指出，近年來土地市場出讓價(jià)格不斷走高、熱點(diǎn)城市限購限售，房企的利潤空間受到擠壓。而隨著租賃市場新政的出臺，存量房交易與資産管理市場逐漸受到了更多的關(guān)注。“此次萬科入股鏈家，無論是作為單純的財(cái)務(wù)投資，看好鏈家在存量房市場的發(fā)展?jié)摿Γ贿€是從未來戰(zhàn)略協(xié)同、業(yè)務(wù)合作的角度出發(fā)，都是一次有益的嘗試。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，萬科的增資行為説明房地産的存量市場和增量市場發(fā)生了一定的變化，這也是存量市場不斷發(fā)展的必然表現(xiàn)。這樣一來，房地産商開發(fā)業(yè)務(wù)的部分資金會開始流入到存量資産經(jīng)營的公司中。

　　“未來，大型房企後續(xù)會積極投資類似仲介企業(yè)，這對於成長性較好的仲介企業(yè)來説也意味著規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大的可能性。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　有券商分析師對《國際金融報(bào)》記者指出，投資地産服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成為一種新趨勢，比如並購我愛我家的昆百大，比如易居（中國）背後的品牌房企們。

　　“近期，我愛我家、鏈家等房産仲介IPO的消息也從未停止過，這説明地産服務(wù)領(lǐng)域發(fā)展到一個(gè)階段，正在尋求進(jìn)一步突破。無論是房企，還是其他領(lǐng)域的投資者，也正是看中了二手房交易體量巨大的特點(diǎn)，畢竟十萬億級的市場，可是非常巨大的跑道，誰先出手，誰就更有可能是冠軍。”該券商分析師指出。

　　鏈家野心背後

　　隨著上個(gè)月嚴(yán)厲的房産調(diào)控，房産仲介也在被嚴(yán)格整治，鏈家亦在整頓之列。鏈家在北京就被要求關(guān)閉多家門店，有媒體消息透露，鏈家在北京的成交額下滑了80%。

　　“市場風(fēng)險(xiǎn)下，鏈家可能需要追加資本過冬。而萬科和融創(chuàng)，也正是把握了這個(gè)時(shí)機(jī)，入股鏈家。”上文中的券商分析師補(bǔ)充説。

　　鏈家需要強(qiáng)大的股東來實(shí)現(xiàn)它的雄心。

　　鏈家董事長左暉認(rèn)為，鏈家是“第三種力量”，有別於傳統(tǒng)仲介，也與新興的網(wǎng)際網(wǎng)路仲介不同。他提出，想要打造一個(gè)萬億級的房産O2O平臺。

　　目前看來，他確實(shí)在朝著這一目標(biāo)努力。

　　2015年，左暉突然率領(lǐng)鏈家走出北京，而在短短一年時(shí)間內(nèi)，鏈家火速並購全國20多個(gè)城市的地産仲介，營業(yè)收入也一舉暴增近4倍，欲做行業(yè)龍頭的野心可見一斑。

　　同樣，實(shí)力強(qiáng)大股東的加入，對鏈家的IPO計(jì)劃實(shí)施也更有利。

　　此外，記者還發(fā)現(xiàn)，鏈家在考慮涉獵一個(gè)其從未插足的業(yè)務(wù)——房地産開發(fā)，這或許也是它積極尋求融創(chuàng)和萬科加入的因素之一。

　　鏈家海外事業(yè)部美國加拿大部總監(jiān)劉震曾經(jīng)對媒體表示，除了代理交易外，他們還考慮以合股甚至投資的方式來參與新建樓盤項(xiàng)目的開發(fā)。

　　這樣一來，從新房代理、二手買賣租賃到房屋裝修、資産託管及網(wǎng)際網(wǎng)路金融，在地産領(lǐng)域接近全能的鏈家，未來是否從事地産開發(fā)？

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這樣的説法或許有些誇張，但是也説明瞭鏈家在市場中擴(kuò)張的勢頭猛烈，甚至衝擊到一些房企。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對於房産開發(fā)，鏈家未來更多的精力可能還是放在國內(nèi)租賃市場。左暉曾提出，“讓租房子成為一種不錯(cuò)的生活方式”。而這種生活方式，背後隱藏了巨大的市場潛能。

　　鏈家研究院報(bào)告顯示，目前中國租賃人口1.6億，租賃房屋4600萬套，未來會有更多人通過租房滿足居住需求，並有越來越多的房屋通過存量盤活和增量開發(fā)的形式進(jìn)入房地産市場。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來3-5年，中國將有約2億人進(jìn)入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元，中國未來的租房市場空間巨大。報(bào)告預(yù)計(jì)2025年租金將接近3萬億元，租賃人口2.3億；到2030年，租金交易額將達(dá)4.6萬億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

　　目前看來，數(shù)萬億級的租賃市場還是一片藍(lán)海，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來2-3年內(nèi)，金融、財(cái)稅、土地、市場監(jiān)管等多策並舉，租賃市場有可能是房地産市場中唯一享有政策紅利的領(lǐng)域。因此，各路資本自然摩拳擦掌、躍躍欲試。

　　2016年12月，萬科、住總聯(lián)合小米公司拿下北京兩宗地塊，建設(shè)自持商品住房並將全部作為租賃住房。

　　2017年3月17日，麥家公寓對外宣佈完成數(shù)千萬元A輪融資，以租房為切入點(diǎn)結(jié)合自營公寓做生活共用平臺，投資方為保利資本。

　　2017年3月21日軟銀集團(tuán)向共用辦公空間租賃巨頭WeWork Co．投資3億美元。據(jù)悉，未來至少還會有兩筆大規(guī)模注資，總計(jì)約30億美元。

　　2017年3月29日，阿裏旗下的支付寶宣佈攜手蘑菇租房進(jìn)軍租房市場，推出“租房免押金”服務(wù)。同樣是3月29日，世聯(lián)行董事長陳勁松在業(yè)績發(fā)佈會上表示，世聯(lián)行做長租公寓的目標(biāo)是100萬間。

　　據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前中國排名前三十的房企中，已經(jīng)有三分之一進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。而仲介巨頭如鏈家、我愛我家等自然憑藉天然優(yōu)勢持續(xù)發(fā)力租賃市場。