■閻　岳

　　為了擠掉資産泡沫，各地仍就在不斷收緊房地産市場調(diào)控措施。與其他調(diào)控措施相比，限貸無疑更具“殺傷力”。從去年9月底開始的這一輪房地産調(diào)控，在層層加碼之後終於在今年第一季度見效：央行近日發(fā)佈的今年第一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，個人住房貸款餘額為19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

　　房貸環(huán)比增速終於降下來了。這意味著什麼呢？首先，房貸環(huán)比增速回落是房地産市場各種調(diào)控措施累加的結(jié)果，同時也是金融防風(fēng)險措施的成果之一。

　　這裡不再贅述各地房地産市場調(diào)控措施，著重説一下金融防風(fēng)險。今年3月末至4月上旬，銀監(jiān)會密集下發(fā)了七項監(jiān)管文件，劍指銀行去杠桿，自查同業(yè)業(yè)務(wù)及清理表外資産。到4月中旬資金面驟緊，於是央行超預(yù)期地進行了4955億元的MLF操作，以彌補金融機構(gòu)需要補充的流動性。

　　在金融防風(fēng)險的大背景下，銀行今後的流動性無疑將處於緊平衡狀態(tài)。在這種形勢下，銀行降低房貸利率優(yōu)惠就在情理之中了。4月10日，招商銀行將首套房貸利率從九折調(diào)整為九五折，這是深圳首家調(diào)整房貸利率的銀行。之後，各家銀行開始跟風(fēng)。值得注意的是，在今年年初各家銀行就已經(jīng)調(diào)整過一次房貸利率優(yōu)惠了。

　　若不是真正的遇到了流動性難題，銀行是不會主動對最為優(yōu)質(zhì)的房貸業(yè)務(wù)進行限制的。銀行去杠桿、金融防風(fēng)險的措施逐步加強的結(jié)果肯定會傳遞到房貸領(lǐng)域。所以説，房貸環(huán)比增速下降是對前期擠泡沫、防風(fēng)險措施的集中反映。

　　其次，房貸環(huán)比增速不會驟然大幅下降，穩(wěn)中有降才是調(diào)控的目標(biāo)。房貸之於經(jīng)濟的作用，央行行長周小川在今年全國兩會期間的記者會上給予了權(quán)威解釋：房貸的增長不能簡單的看作是資金“脫實向虛”，它會傳遞到相當(dāng)大的産業(yè)鏈上，這個産業(yè)鏈還會帶動與它相平行的一些産業(yè)鏈。

　　從目前房貸的發(fā)放情況看，三線、四線城市居民自住和進城人員購房會獲得房貸的支援，一線、二線城市的房貸限制則會越來越緊。在未來房貸的投放上，不會採取“急剎車”的措施，儘管增速還會比較快，但會更強調(diào)平衡發(fā)展。

　　房貸環(huán)比增速下降必然會反映到房價上。國家統(tǒng)計局發(fā)佈的3月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環(huán)比下降，70個城市中一線、二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續(xù)回落，18個城市環(huán)比下降或漲幅回落，其他城市環(huán)比漲幅略升。

　　房貸未來的走勢將深刻影響著房價，反過來房價的變動也會影響銀行對房貸業(yè)務(wù)的興趣。房貸環(huán)比增速降幅會不會擴大，房價是否會遭遇房貸的釜底抽薪，這些都需要進一步觀察。我們可以確定的是，在金融去杠桿、防風(fēng)險的大環(huán)境下，未來房貸政策會更加強調(diào)因城施策和分類調(diào)控，即保住房剛需者的貸款需求，壓投機投資性貸款需求。

　　獨具慧眼