A股兩成房企年內(nèi)謀重大重組

　　涉及金額達(dá)1083億元有業(yè)內(nèi)分析師稱，10月份房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例創(chuàng)年內(nèi)新高，央企整合提速，中小房企盈利能力下滑將進(jìn)一步推動(dòng)並購重組

　　涉及金額達(dá)1083億元

　　有業(yè)內(nèi)分析師稱，10月份房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例創(chuàng)年內(nèi)新高，央企整合提速，中小房企盈利能力下滑將進(jìn)一步推動(dòng)並購重組

　　■本報(bào)記者 王麗新　

　　去年以來，房地産行業(yè)央企紛紛啟動(dòng)重大重組。今年以來，A股136家（按照申銀萬國行業(yè)分類）上市房企中，有兩成房企發(fā)起重大重組，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，涉及重大重組27筆，金額達(dá)1083億元。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，房地産行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢，此時(shí)，房地産行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與並購重組頻繁發(fā)生的特徵，“大魚吃小魚”的並購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為新常態(tài)。

　　兩成房企拋出重大重組方案

　　截至11月14日，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共發(fā)生27宗重大重組事件，涉及金額總計(jì)1083億元。而去年同期，僅13家上市公司發(fā)生重大重組事件，鋻於綠地控股的重大重組涉及資金667億元，因此去年重大重組事件涉及資金也超過1000億元。

　　不過，從頻率來看，顯然今年的重大重組事件更為頻繁，且涉及公司中增添了不少中小房企。從重組目的來看，橫向整合所佔(zhàn)比例更大，涉及11宗；多元化戰(zhàn)略則為5宗；業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型為4宗；買殼上市為3宗，其他則為資産調(diào)整和垂直整合。從重組進(jìn)度來看，完成9宗；失敗3宗，其他則在董事會(huì)預(yù)案、證監(jiān)會(huì)受理等過程中。

　　從交易總價(jià)值的來看，中房股份擬以新疆中房100%股權(quán)（價(jià)值2億元預(yù)案）與忠旺集團(tuán)100%的股權(quán)（價(jià)值282億元）中的等值部分進(jìn)行置換，忠旺集團(tuán)借殼上市回歸A股。

　　值得關(guān)注的是，這是一筆置出房地産業(yè)務(wù)，置入工業(yè)鋁擠壓為核心業(yè)務(wù)的重大重組。而其背後的主要原因是上市公司中房股份地産主業(yè)盈利性弱。另外，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》翻閱中房股份公告發(fā)現(xiàn)，截至今年9月底，該公司存貨已所剩無幾，目前停牌中。此外，該項(xiàng)重大重組目前僅在股東大會(huì)通過，尚存不確定性。

　　而以尋求轉(zhuǎn)型的多元化戰(zhàn)略為目的而進(jìn)行重大重組的代表則是陸家嘴。中信建投房地産分析師陳慎表示，陸家嘴的“地産+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)落定，集團(tuán)資産證券化進(jìn)行時(shí)公司收購陸金髮88.2%股份的重組計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)，二董議程已經(jīng)順利通過，同時(shí)證監(jiān)會(huì)也已批復(fù)公司成為愛建股份大股東的無異議函。

　　事實(shí)上，業(yè)內(nèi)對(duì)於房地産企業(yè)轉(zhuǎn)型方向之一的地産嫁接金融多有共識(shí)，多認(rèn)為該轉(zhuǎn)型方向是房企轉(zhuǎn)型成功率最大的方向，尤其對(duì)於商業(yè)地産運(yùn)營與金融的協(xié)同效應(yīng)空間巨大，包括泛海控股等企業(yè)也正在向該方向推進(jìn)，力爭在金融、保險(xiǎn)等多元化方向佈局。

　　盈利能力下滑或推進(jìn)重組

　　事實(shí)上，在上市房企重大重組事件中，不涉及主業(yè)變更的重組方案仍舊佔(zhàn)據(jù)重組目的的主流，主要為資産調(diào)整和橫向整合。

　　縱觀上述與去年同期相比驟增的重大重組事件，不難發(fā)現(xiàn)，除了尋求多元化佈局以增加新的盈利點(diǎn)，或者徹底退出這個(gè)行業(yè)外，規(guī)模化房企橫向擴(kuò)張動(dòng)作確實(shí)更為明顯。

　　繼中信中海宣告住宅業(yè)務(wù)整合之後，保利與中航地産、魯能與廣宇發(fā)展也紛紛宣佈重組，在新一輪國企改革的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，房地産在央企層面的整合步伐大幅加快。

　　保利地産在7月份拋出了擬收購中航地産的重大重組方案，涉及交易資金約為23億元。|

　　“這筆重組方案交易金額雖相對(duì)不高，但保利地産可以借此獲得優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備”，這是目前行業(yè)內(nèi)橫向整合最重要的目的。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，反之，對(duì)於被收購標(biāo)的而言，房地産行業(yè)凈利率已經(jīng)連續(xù)多年下滑，土地市場拿地成本一路走高，轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目股權(quán)是換取盈利，保住殼資源的重要方式。

　　據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，地産板塊毛利率、凈利率較去年同期分別下降3.51和0.42個(gè)百分點(diǎn)至28.22%和9.14%，凈資産收益率同比減少0.38個(gè)百分點(diǎn)至2.83%。增收容易創(chuàng)利難的仍未改變，目前來看，在新一輪調(diào)控週期和融資收緊下，中小房企的運(yùn)營壓力將在四季度更為明顯。

　　有業(yè)內(nèi)分析師曾表示，土地投資回報(bào)率走低後，有土地的開發(fā)商難以通過開發(fā)銷售來賺錢，其將會(huì)把土地資産，甚至殼資源賣給標(biāo)桿房企，四季度不排除出現(xiàn)賣殼潮的可能性。

　　更重要的是，反觀整合後的規(guī)模化房企，將擁有被並購標(biāo)的近年來或者多年前獲得的低成本的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，其估值和評(píng)級(jí)都將提高，從而能夠在資本市場獲得低成本資金，優(yōu)化利潤空間。