去年9月底，華遠(yuǎn)地産董事長任志強(qiáng)多次預(yù)言“明年(2013年)房價(jià)可能暴漲”。他的預(yù)言或?qū)⒃诒本┳兂涩F(xiàn)實(shí)。

　　記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京有不少樓盤的開盤價(jià)相比去年都將大幅提升，少則10%，多則30%。

　　北京大學(xué)房地産研究所所長陳國強(qiáng)沒有掩飾他的意外之情。“政策("國五條")加碼之後應(yīng)該引發(fā)觀望的心態(tài)，但購房者卻更有購房之意，十分反常。”

　　暴漲的預(yù)期

　　任志強(qiáng)解釋説，“暴漲”的定義是房價(jià)增速大幅超過人們收入的增幅。陳國強(qiáng)則認(rèn)為，如果房價(jià)上漲10%，可以定義為“暴漲”。如果説去年四季度以來二手房充當(dāng)了暴漲的急先鋒，那麼新房很快就將接過大漲的接力棒。

　　中糧萬科 長陽半島位於北京市房山區(qū)，曾是創(chuàng)造多次“日光”紀(jì)錄的明星樓盤。據(jù)北京房地産交易管理網(wǎng)的綜合資訊顯示，2012年長陽半島開盤的房源均價(jià)在18500元/平方米左右。而今年2月26日?qǐng)?bào)記者實(shí)地調(diào)查時(shí)，銷售人員稱新一期銷售均價(jià)或?qū)⑦_(dá)到22000元/平方米。即將發(fā)售的200多套房源，有超過1300名購房者排隊(duì)。

　　3月5日，位於北京南六環(huán)外的保利“春天裏”項(xiàng)目銷售人員稱，去年4月時(shí)，他們有的房源不到13000元/平方米。今年3月底或者4月初會(huì)售賣新一期房源，預(yù)計(jì)售價(jià)在18000元/平方米至19000元/平方米。房型和去年一樣，且是毛坯房，但位置比去年稍好。與去年形成強(qiáng)烈反差的是，今年要通過搖號(hào)才能買到保利“春天裏”，500多套房子有1600人排隊(duì)，“今年是房子挑人，而不是人挑房子。”這位銷售員説。

　　位於大興區(qū)的中建國際港也將漲價(jià)。該項(xiàng)目2012年4月時(shí)售價(jià)為16000元/平方米左右，幾乎是以接近成本價(jià)出售。今年5月份，該項(xiàng)目將推出新房源，銷售人員説，售價(jià)或超過21000元/平方米。位於北京西南四環(huán)的中海禦鑫閣新一期售價(jià)也將提升10%左右。

　　北京的樓盤幾乎普遍提高了售價(jià)，有的新一期漲價(jià)30%以上。位於北五環(huán)附近的北京城建世華泊郡，去年7月時(shí)，售價(jià)在25000元/平方米左右，但新一期開盤價(jià)急升至35000元/平方米至38000元/平方米。售樓人員稱，戶型會(huì)略有不同，去年主打85平米的戶型，今年主打89平米的戶型。

　　陳國強(qiáng)分析説，造成以上局面的原因可能是，經(jīng)濟(jì)回暖，開發(fā)商不再缺錢。而最重要的還是人們的預(yù)期發(fā)生了變化。

　　21世紀(jì)不動(dòng)産分析師張磊説，新政出臺(tái)前幾天，無論是業(yè)內(nèi)還是業(yè)外，對(duì)於房價(jià)預(yù)期幾乎是眾口一詞的上漲，現(xiàn)在已迅速地陷入預(yù)期混亂之中。目前新房房價(jià)存在明顯的上漲趨勢；二手房市場等這段集中過戶潮之後，將迎來觀望甚至冰冷的時(shí)期。這很難説是調(diào)控決策者所希望看到的形勢。

　　補(bǔ)課土地供應(yīng)

　　任志強(qiáng)曾在多個(gè)場合強(qiáng)調(diào)，暴漲論不是鼓吹房價(jià)上漲，而是想告訴政府，如果不改變現(xiàn)有的政策，不增加有效的土地供應(yīng)，會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)係惡化。

　　他觀察到，2012年一季度土地供應(yīng)量負(fù)增長，二季度更嚴(yán)重，三季度略有好轉(zhuǎn)。

　　從去年四季度開始，北京逐漸加大了土地供應(yīng)速度。2月28日，北京市單日賣地13宗。截至2月底，2013年北京市共成交經(jīng)營性用地481公頃，總成交額約477億元，成交總面積和金額均達(dá)歷史同期最高水準(zhǔn)。陳國強(qiáng)稱，北京市政府是在“補(bǔ)課”。

　　此前，北京至少連續(xù)兩年沒有完成供地計(jì)劃。有機(jī)構(gòu)測算，2012年北京市成交經(jīng)營性用地共372公頃，僅僅完成全市年度計(jì)劃1200公頃的31%，其中商品住宅用地276公頃，商業(yè)辦公用地96公頃。任志強(qiáng)最擔(dān)心的就是商品房用地供給不足而帶來的“暴漲”。

　　按照國土部的定義，去年北京只出現(xiàn)了萬柳一塊地王，但四季度以後，高價(jià)地頻出。2012年新供應(yīng)的土地，大多位於非城市核心地段。供地結(jié)構(gòu)的改變，表明市區(qū)新增房源稀缺，直接體現(xiàn)為二手房價(jià)格越來越高，房租猛漲。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，北京市加大土地供應(yīng)後，後續(xù)會(huì)有持續(xù)新增的房源，加之國五條出臺(tái)，他判斷不會(huì)出現(xiàn)暴漲的局面。張磊也表示，開發(fā)商現(xiàn)在開發(fā)的週期越來越短，從拿地到開盤，快則6個(gè)月，慢則9至12個(gè)月，去年下半年供應(yīng)的土地今年下半年就可以形成商品房供應(yīng)，所謂供不應(yīng)求推動(dòng)房價(jià)上漲的説法，至少今年是不成立的。

　　高房價(jià)也難抑住房需求

　　限購、限貸政策在一段時(shí)期內(nèi)限制了需求量，但隨著時(shí)間的累積，獲得購房資格的外地人，有剛需和改善型需求的本地購房者越來越多。連一向看空中國內(nèi)地樓市的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也認(rèn)為，北京等一線城市房價(jià)還會(huì)上漲的重要原因是，人口和就業(yè)。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2012年末北京常住人口2069.3萬人，比上年末增加50.7萬人。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵等人聯(lián)合撰寫的一篇文章提到，近十幾年，北京市人口增長了800萬。

　　儘管有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京需要通過高房價(jià)來控制人口的增長，避免負(fù)荷過重，但人口聚集之勢已不以房價(jià)高低為轉(zhuǎn)移。房價(jià)高漲使得戶籍居民和非戶籍居民的生活負(fù)擔(dān)不斷加重。李鐵等建議，要為在北京生活的中低收入群體提供可承受的、有尊嚴(yán)的住房，增加公租房的供給。同時(shí)應(yīng)及時(shí)取消購置商品房的戶籍限制政策。

　　但調(diào)控政策總是出人意料。針對(duì)新國五條細(xì)則，3月2日晚，任志強(qiáng)連發(fā)兩條長微博稱，用抑制需求的方式來掩飾供應(yīng)不足的矛盾只能積累更多的問題，二手房交易的重稅會(huì)讓更多人擠進(jìn)一手房交易市場。另有業(yè)內(nèi)專家表示，實(shí)施細(xì)則為開發(fā)商漲價(jià)提供了口實(shí)。

　　沒有人期望任志強(qiáng)的預(yù)言成真，但現(xiàn)實(shí)如此殘酷。

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