“巨怪”鏈家犧牲毛利率瘋狂擴(kuò)張 萬科30億買張闔作券是否值得

　　萬科對(duì)於鏈家集團(tuán)的入股，可視為萬科和鏈家聯(lián)手打造裝修公司“萬鏈”之後的深度綁定

　　《投資者報(bào)》記者 周月明

　　4月19日，房産巨頭萬科與仲介巨頭鏈家爆出“牽手”消息。萬科稱，將以30億元認(rèn)購鏈家股份，但還未公佈持股比例。

　　這一消息再次令鏈家變得炙手可熱。自2016年以來，其已經(jīng)先後完成了三輪融資，融資名單上不乏知名投資機(jī)構(gòu)、巨頭企業(yè)、業(yè)界大佬，比如，經(jīng)緯中國、諾亞財(cái)富、深圳海峽基金、招商局資本、執(zhí)一資本、格上財(cái)富；騰訊、百度、光線傳媒、新希望、平安金融、九陽；張一鳴（今日頭條），王興（美團(tuán)），姚勁波（58趕集）。退出的鼎暉也同樣有名。

　　從融資額上看，其B輪融資為60億元、C輪融資50億元，今年1月份，另一地産巨頭融創(chuàng)中國又投了36億元，獲得了鏈家6.25%的股份。據(jù)估計(jì)，鏈家的估值已達(dá)到大約416億元。

　　鏈家究竟有什麼吸引力，引來各路資本“前赴後繼”？其在經(jīng)營發(fā)展時(shí)又遇到了哪些問題和阻礙？目前鏈家並未上市，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還未公開，《投資者報(bào)》記者對(duì)於鏈家的採訪也未得到回復(fù)，外界對(duì)其實(shí)際經(jīng)營狀況只能霧裏看花。

　　突然大舉擴(kuò)張

　　關(guān)於其為何受各路資本關(guān)注，答案恐怕與鏈家這兩年的迅速“生長”有關(guān)。

　　鏈家成立於2001年，2015年以前，其只是一個(gè)北京地區(qū)的房産仲介。二手房地産市場近幾年漸趨火熱，據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，全國範(fàn)圍內(nèi)，二手房交易額佔(zhàn)全部交易額的41%，北京、上海二手房交易額佔(zhàn)比更是超過70%。但和地産開發(fā)商一樣，二手房市場的仲介機(jī)構(gòu)也比較分散，市面上還未出現(xiàn)市佔(zhàn)率超過10%的壟斷企業(yè)。鏈家也只是在北京市場佔(zhàn)據(jù)過半份額而已。

　　然而，進(jìn)入2015年，這一局勢(shì)突然發(fā)生了變化。當(dāng)年，董事長左暉率鏈家走出北京，瘋狂並購全國二十多個(gè)城市的仲介，一年時(shí)間營業(yè)收入暴增近4倍。

　　據(jù)融創(chuàng)此前在公告裏披露的鏈家財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：2014年稅前凈利潤約為1.37億元，稅後約為7400萬元；2015年稅前凈利潤就暴增至11.96億元，稅後約為8.08億元；截至2016年6月30日，未經(jīng)審核的凈資産為16.14億元。

　　鏈家突然走上“狼性擴(kuò)張”之路，具體契機(jī)鏈家內(nèi)部並未公開説明，業(yè)界猜測選擇2015年可能是由於當(dāng)年房産業(yè)勢(shì)頭良好，但有專業(yè)人士認(rèn)為更大的原因與當(dāng)時(shí)網(wǎng)際網(wǎng)路金融一時(shí)興起，鏈家借此風(fēng)頭成立的網(wǎng)際網(wǎng)路金融部門有關(guān)，這相當(dāng)於為鏈家的大舉擴(kuò)張?jiān)炝藗€(gè)“現(xiàn)金銀行”，但隨著2016年年初監(jiān)管部門對(duì)房産仲介貸款業(yè)務(wù)的嚴(yán)格監(jiān)管，這條現(xiàn)金流算是被切斷了。鏈家的瘋狂擴(kuò)張也在2016年暫時(shí)告一段落，此後出現(xiàn)更多與資本機(jī)構(gòu)融資的消息或許也與此有關(guān)。不過，鏈家並未對(duì)此猜測向記者進(jìn)行回應(yīng)。

　　現(xiàn)金流數(shù)據(jù)顯示，鏈家在“一口吃成個(gè)胖子”之後是否消化不良也未可知，是否會(huì)走上某些大型網(wǎng)際網(wǎng)路企業(yè)大肆擴(kuò)張而被爆資金鏈斷裂的老路還需時(shí)間檢驗(yàn)。但目前有跡象顯示，鏈家這樣的大舉擴(kuò)張確實(shí)也帶來了一些副作用，比如為搶更多房源比別的同行付更多錢給房東，這類做法在一定程度上犧牲了鏈家的毛利率，從10%以上降到了現(xiàn)在的3%左右。中原地産的董事長也曾在接受採訪時(shí)表示，鏈家這樣的做法未來不一定可持續(xù)。

　　此外，“瘋狂成長”還給鏈家?guī)砹艘粋€(gè)很大的難題，那就是迅速擴(kuò)充的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，目前已達(dá)到13萬人，如何管理這麼龐大的隊(duì)伍將給鏈家?guī)砗芏嗫简?yàn)。此前，就出現(xiàn)過業(yè)務(wù)員為了爭單而大打出手的事件。

　　全産業(yè)鏈矩陣已形成

　　目前，鏈家已不再是傳統(tǒng)的房産仲介公司，一條全産業(yè)鏈矩陣已經(jīng)形成。從大類上看，鏈家目前的業(yè)務(wù)可簡單分為二手房新房交易、長租公寓、金融、裝修四類，最近又將手伸向了房産開發(fā)領(lǐng)域。這個(gè)新業(yè)務(wù)部門和鏈家網(wǎng)、丁丁租房一起，共用位於北京將臺(tái)路普天科技園內(nèi)嶄新的辦公樓。這已是鏈家總部機(jī)構(gòu)在北京的第3個(gè)辦公地點(diǎn)。

　　目前，其門店數(shù)量約為8000家，旗下經(jīng)紀(jì)人超過13萬名，共有多達(dá)51家控股或參股的子公司。其中，大部分為鏈家在各地並購和成立的公司，以傳統(tǒng)的房地産經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主。其餘公司分別涉及資訊諮詢、融資擔(dān)保、廣告策劃、銷售諮詢、網(wǎng)際網(wǎng)路等業(yè)務(wù)。

　　房地産經(jīng)紀(jì)是鏈家的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，也是主要收入來源。其中，二手房買賣和房屋租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體仍是鏈家地産。新房業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體為鏈家置地，成立於2015年，由鏈家地産全資持有。

　　而在資訊服務(wù)這塊兒，公司2010年成立了鏈家網(wǎng)，被認(rèn)為是未來鏈家上市的主體。

　　另一家與鏈家無關(guān)聯(lián)關(guān)係，但由左暉實(shí)際控制的公司為鏈鏈金融。其前身鏈家理財(cái)，于2014年底上線，為鏈家的主要金融業(yè)務(wù)平臺(tái)。

　　此外，鏈家和萬科還有從事家裝業(yè)務(wù)的合資公司。2015年8月，北京萬科公司就曾和鏈家共同成立萬科鏈家（北京）裝飾有限公司，正式進(jìn)軍裝修行業(yè)。北京萬科持股60%，鏈家持股40%。去年6月，兩者推出的家裝産品——萬鏈V+正式上線，一個(gè)月內(nèi)完成簽約1000余套。

　　鏈家受到各路資本關(guān)注，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“因?yàn)槎址拷灰椎捏w量巨大，作為10萬億級(jí)別的市場，目前並未形成壟斷地位的龍頭企業(yè)，鏈家目前仍是領(lǐng)頭羊。此外，鏈家是有網(wǎng)際網(wǎng)路基因的房産仲介公司，其核心競爭力表現(xiàn)在完整的O2O架構(gòu)上。鏈家的後臺(tái)架構(gòu)是基於數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的，在這樣的基礎(chǔ)上，二手房、租房以及此後的居家延伸服務(wù)可以很好地聯(lián)動(dòng)起來，想像空間很大。”

　　融創(chuàng)則表示，鏈家目前的業(yè)務(wù)覆蓋全國28個(gè)地區(qū)，在北京更是佔(zhàn)據(jù)了過半的二手房市場份額，發(fā)展前景應(yīng)該還可以。

　　而萬科對(duì)於鏈家集團(tuán)的入股，則可視為萬科和鏈家聯(lián)手打造裝修公司“萬鏈”之後的深度綁定。

　　對(duì)於鏈家董事長左暉自身而言，他認(rèn)為鏈家是“第三種力量”，有別於傳統(tǒng)仲介，也與新興的網(wǎng)際網(wǎng)路仲介不同。與網(wǎng)際網(wǎng)路仲介相比，鏈家線上下有大量門店和經(jīng)紀(jì)人積累，更易形成O2O的閉環(huán)。此外，鏈家還提供金融等服務(wù)，也是受青睞的重要原因。

　　不過，目前鏈家只能説是靠大規(guī)模來吸引資本，未來具體深耕還有資金、人員管理等問題有待解決。

　　萬科的出手是否物有所值，只能留待時(shí)間去檢驗(yàn)。■