新年伊始，樓市並沒有延續(xù)去年的反彈。數(shù)據(jù)顯示，1月份北京新房住宅網(wǎng)簽量僅為9687套，相比去年12月份大幅回落51.3%，北京的樓市庫存也仍然維持在85000套以上的高線。觀望樓市政策走向成了許多買房人持幣待購的原因。

　　正值樓市觀望期間，近來先後有8位高層官員公開對房地産現(xiàn)狀表態(tài)，發(fā)表了維持房地産穩(wěn)定發(fā)展的言論，掀起了關於樓市走向的猜想。在樂觀派眼中，這是利好房地産，將為2015年樓市定調(diào)。而在謹慎者眼中，高層喊話並不會左右樓市現(xiàn)狀，後續(xù)是否會出臺具體執(zhí)行政策，才更應該關注。

　　那麼，如何看待高層官員關於2015年房地産走勢的言論？對房地産市場會有什麼影響？是否決定了房價走勢？是否該出手買房了？帶著諸多問題，北京青年報《廣廈時代》記者採訪了多位業(yè)內(nèi)專家學者。

　　從搶著買到搶著賣

　　連夜排隊、找關係買房已經(jīng)很少見諸報端了。如今，購房人但凡到了售樓處，銷售人員都會快速笑臉相迎，耐心解答買房人一個又一個疑問，並珍惜每一個到訪客戶的聯(lián)繫方式。

　　這是當前大部分售樓處裏的真實寫照。而就在一年多以前，售樓處的銷售員還往往要一個人應付幾組甚至十幾組的買房客戶，而買房人也不在乎是否被怠慢，只要能搶到心儀的戶型就萬事大吉。

　　售樓員與買房人之間的關係變化，恰恰反映了買賣雙方地位的改變。面對地價推著房價不斷攀高的局面，摸爬滾打多年的開發(fā)商心裏都明白，有支付能力的買房人越來越少，為了抓住這些人，以往捂著、壓著的做法早就被摒棄，不管是“剛需”還是豪宅，搶著賣都成了首選，把存量房變?yōu)楝F(xiàn)金，才能落袋為安。

　　像以每平方米14.5萬元現(xiàn)房價格入市的中赫·萬柳書院，取證後第一天就賣掉了12套，而以往豪宅入市的經(jīng)驗是端著架子，刻意控制銷售速度。另外，憋了5年沒開過盤的東四環(huán)泛海國際，也在近期推出二期，快速搶收。

　　有類似舉動的還有在京城豪宅榜上赫赫有名的盤古大觀項目，也在上周集中網(wǎng)簽了123套，成交金額達85.79億元。

　　高層密集喊話 引發(fā)業(yè)內(nèi)觀點爭論

　　從搶著買到搶著賣，説明房地産市場經(jīng)過去年的調(diào)整，已經(jīng)發(fā)生了明顯變化。國家高層也從上任之初的避談房地産，變?yōu)橹鲃訏伋觥皩Ψ康禺b的剛性需求是長期的”言論，尤其是最近一個多月的時間裏，先後有8位高層官員公開對房地産現(xiàn)狀表態(tài)。

　　這樣罕見的集中表態(tài)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的激烈爭論。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭就認為，在樓市降溫的背景下，高層官員的密集表態(tài)釋放了“穩(wěn)定房地産”、“放鬆政策”、“盤活存量房”、“金融扶持”等利好政策。

　　不過，北京房地産業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志，在接受《廣廈時代》記者採訪時表示，不能簡單因為領導人表態(tài)，就認定是救市、托市。

　　陳志認為，中央之所以在這個時期發(fā)表了對房地産的利好言論，一方面是出於對經(jīng)濟下行的擔心，需要房地産行業(yè)起到救經(jīng)濟的作用；另一方面，又擔心房地産有可能過熱。所以雖然表了態(tài)，但在隨後並沒有相關職能部門出臺具體的措施。

　　陳志解釋，多位領導的發(fā)言表態(tài)，都沒有對中長期的房地産發(fā)展和規(guī)劃展開具體描述，比如稅費如何改革、房産持有稅如何徵收，這些對購房人決策起到影響的政策，並沒有給出更確切的説法。

　　陳志認為，房地産對於普通百姓來説仍是最重要的投資，而大部分買房人已經(jīng)不再簡單因為領導人的講話就做出置業(yè)決定，加上未來徵收的房産稅稅費如何執(zhí)行並不明確，導致了此番高層密集表態(tài)，釋放利好後，樓市成交並沒有明顯變化。

　　房價漲跌走勢引分歧

　　去年四季度的樓市回暖和今年初高層對於房地産市場的利好表態(tài)，讓不少業(yè)內(nèi)專家“篤定”今年房價將出現(xiàn)回升。

　　根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月北京商品住宅（不含保障房）成交均價為27290元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比也出現(xiàn)5%的漲幅。

　　對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，從成交價格來看，基於高地價背景之下，大量高價純新盤不斷入市，直接拉升了整體市場均價，而隨著限價完全解禁，大量10萬元豪宅項目在2015年逐漸入市。他預計，2015年北京住宅市場均價上漲趨勢已成定局。

　　對於市場的整體判斷，陳志則並不那麼樂觀。他認為，北京樓市實際上整體過剩的狀態(tài)已經(jīng)進入臨界“狀點”，只是局部出現(xiàn)短缺。而局部短缺表現(xiàn)在某些戶型和産品短缺、某些熱點區(qū)域項目供應短缺。但整體上看，自住房的加入，讓商品房供應一直處於過剩的狀態(tài)，即便是經(jīng)歷了去年四季度的成交回暖，樓市庫存仍維持在85000套以上。

　　另外，陳志認為，雖然因為高地價倒逼高房價的原因?qū)е陆y(tǒng)計上看樓市成交均價還在上漲，但實際上，成交量卻下來很多。他預計未來二三年市場都不一定會很好，特別是一些過熱的區(qū)域。

　　北京今年將執(zhí)行“對衝”的樓市政策

　　雖然樓市未來走向並不明確，但這並不妨礙房企的拿地熱情，隨著1月30日綠地以45.16億元的總價、27%的溢價率摘得昌平北七家地塊，北京土地市場1月份交易落幕。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，北京土地市場在1月份已經(jīng)完成共計12宗、建設用地面積共92.71萬平方米的土地成交。總成交金額已經(jīng)達到了342.28億元，其中宅地出讓總金額達235.86億元。12宗土地平均樓面價達到14253元/平方米，比去年1月上漲了20.6%。其中，宅地平均樓面價達16442元/平方米，比去年1月上漲25.1%。

　　地價的飆升不可避免地帶來房價的上升。但陳志認為，今年北京將執(zhí)行“對衝”的房地産調(diào)控政策，並且隨時有可能對市場進行調(diào)整。他解釋道，雖然北京市已經(jīng)明確表態(tài)不放鬆限購，但一旦市場成交非常低迷，限購的強度就有可能調(diào)整為更加有彈性，更加有操作空間。相反，如果樓市過熱，政策也可能更加嚴格。因此今年市場即使出現(xiàn)波動，也不會大起大落。

　　另外，陳志預計，新年過後的3月至5月份很可能又是一個購房窗口期。

　　●新聞連結(jié)●

　　八位高層官員對房地産市場密集表態(tài)

　　一、李克強上任以來首次闡述“樓市剛需長期論”

　　北京時間1月21日晚間，2015冬季達沃斯峰會上，國務院總理李克強出席世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話會時，首次較為詳細地闡述中國房地産市場的調(diào)整。

　　“但是我想強調(diào)的是，中國去年城鎮(zhèn)人口又增加了1800萬人，城鎮(zhèn)化率又提高了1.04個百分點，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右。”“中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地産的剛性需求是長期的。至於房地産市場在一定時間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。”李克強説。

　　二、住建部喊話以租代售去庫存

　　1月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗交流會上指出，“房地産庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。”

　　日前住建部還發(fā)佈《關於加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導意見》，支援房地産開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，並通過從租賃市場籌集公共租賃房房源。

　　三：財政部：政府購買服務方式盤活存量房 醞釀房産稅

　　財政部部長樓繼偉在2014年12月度的全國財政工作會議上表示：2015年繼續(xù)實施積極的財政政策並適當加大力度，保持經(jīng)濟運作在合理區(qū)間，創(chuàng)新機制推進保障性安居工程建設，利用PPP模式或政府購買服務方式盤活存量房，引導社會資本參與保障房的建設和運營管理。

　　據(jù)悉，房地産稅立法是財政部2015年稅制改革首要工作任務，關於房地産稅設計原則，有消息稱，要減少建設和交易環(huán)節(jié)稅，增加保有環(huán)節(jié)稅，促進房價平穩(wěn)。

　　四、國土部：2015年新增建設用地將繼續(xù)作適度調(diào)減

　　國土資源部部長姜大明在1月15日全國國土資源工作會議上指出，2015年新增建設用地計劃在去年調(diào)減30萬畝基礎上，將繼續(xù)作適度調(diào)減。對永久基本農(nóng)田要嚴格實行特殊保護，強化管制性保護、建設性保護、激勵性保護。

　　五、發(fā)改委：房地産未現(xiàn)危機 2015年將穩(wěn)定住房消費

　　1月16日，國家發(fā)改委副主任朱之鑫在國務院政策例行吹風會上表示，國內(nèi)房地産並沒有出現(xiàn)危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費。

　　六、統(tǒng)計局：今後中國房地産市場將會更加健康

　　1月21日，國家統(tǒng)計局局長馬建堂表示，去年四季度以來的數(shù)據(jù)顯示，隨著一些行政性的限購措施的放開、金融信貸政策的相應調(diào)整，房地産出現(xiàn)了一些積極的變化。

　　馬建堂指出，一是70個大中城市的住宅銷售價格降幅在收窄，特別是去年12月份，一線城市的綜合環(huán)比房價轉(zhuǎn)正；二是四季度，特別是去年12月份房地産的銷售，無論是銷售面積和銷售金額降幅都在收窄。可以説中國的房地産在某種程度的去行政化，今後中國房地産市場將會更加健康。

　　七、央行行長周小川：保持貨幣政策 穩(wěn)定房地産市場

　　1月21日至24日，中國人民銀行行長周小川在達沃斯論壇上表示，儘管中國一些城市的樓價下降，但央行應該保持貨幣政策穩(wěn)定性，因為房地産市場不存在嚴重的全國性問題。

　　八、國開行：今年棚改貸款超4000億元

　　中國國家開發(fā)銀行有關負責人1月22日透露，2015年將繼續(xù)支援重點領域薄弱環(huán)節(jié)建設，力爭發(fā)放棚改貸款4000億元以上。