原標(biāo)題：評論：為何限購未鬆綁公寓就先降價？

　　廣州市經(jīng)緯行研究總監(jiān)瞿中奇表示，過去兩年因為公寓不限購賣得很好，但最近半年由於整個市場變冷，所以公寓市場也降溫了。公寓面臨供貨量太大問題，今年下半年可售的公寓數(shù)達(dá)到22771套，蘿崗南沙等區(qū)域供應(yīng)量很大，消化面臨壓力。甚至天河區(qū)公寓供應(yīng)都達(dá)到了1390套。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前廣州市公寓樓盤同質(zhì)化非常嚴(yán)重，比如蘿崗區(qū)有很多公寓，競爭激烈。

　　出租回報率低於銀行利率

　　滿堂紅地産研究部高級經(jīng)理周峰介紹，廣州市商業(yè)公寓大概有81～82%的都是投資，只有很少的比例是購買用來自住。

　　黎文江説，公寓的出租回報率還達(dá)不到銀行存款利率，而且還面臨租不出去的問題。此外，公寓的管理費(fèi)也要不少錢，又不帶學(xué)位，所以變成了雞肋，前景不看好。

　　有業(yè)界人士透露，目前南站地區(qū)有公寓是以帶100元/平方米的返租出售，返還期為2年，“其實是先抬高售價後再變相打折，等到自己拿來租的時候，肯定租不了這麼高的租金”。

　　周峰稱，蘿崗、番禺等郊區(qū)板塊的公寓供應(yīng)較多，但現(xiàn)在都還沒有交樓，至少要到明年開始陸續(xù)交樓後，才有案例可以了解到投資收益情況。市中心公寓靠近寫字樓和辦公區(qū)的，有白領(lǐng)和外籍客戶去租住，出租情況還是比較好的。市中心公寓投資回報率雖然低於利率，還是比同地段的住宅要高，大概有3.8～3.9%的回報率，而住宅一般只有3%的出租回報率。目前，銀行3年期的整存整取存款利率已達(dá)到4.25%，5年期及以上的存款利率為4.75%。

　　不過由於商用物業(yè)的使用年限比住宅要短，所以租金必須要比同地段的住宅要高，才能保證回報率高於住宅，其回報率至少要在6%以上才能算賺。以一套總價100萬元的商業(yè)公寓為例，每月租金必須達(dá)到5000元以上，才值得購買。

　　另據(jù)了解，在租賃稅費(fèi)方面，公寓的稅費(fèi)也比住宅要高。住宅租賃稅費(fèi)按月租4%～8.38%的範(fàn)圍計徵，而商業(yè)租賃稅費(fèi)範(fàn)圍則在月租6%～14.3%這個範(fàn)圍計徵。

　　轉(zhuǎn)手稅率至少比住宅高10%

　　對於投資住宅的購房者來説，相對低出租回報率，其投資價值更多的是在轉(zhuǎn)手時房價增值上體現(xiàn)。但商業(yè)公寓與住宅有所不同，其轉(zhuǎn)手時將面臨較大的稅費(fèi)成本。

　　市民鄧先生去年國慶在番禺萬博地區(qū)購進(jìn)了一套小面積複式公寓，但購買後卻發(fā)現(xiàn)公寓轉(zhuǎn)手成本非常高，很擔(dān)憂今後是否能賺錢。

　　周峰表示，商業(yè)公寓比較適合手上有錢但又沒名額購買住宅、比較追求穩(wěn)定月租金的投資客。但對於短期投資客來説，商業(yè)公寓並不是合適的産品。商業(yè)公寓轉(zhuǎn)手的也比較少，目前一手公寓貨量都非常大且在促銷，所以二手公寓基本少人問津。

　　而且公寓轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)很高，一般而言住宅的稅費(fèi)，沒過5年要交5.5%的營業(yè)稅，稅費(fèi)也大概是7～8%；而商業(yè)公寓因為必須交增值稅等，其稅率達(dá)到了17～18%左右，比住宅至少高10%。因此，轉(zhuǎn)手商業(yè)公寓都會報低價。“現(xiàn)在很多公寓在宣傳促銷時都説未來增值空間很大，但在轉(zhuǎn)手出售的時候，增值越多交的稅費(fèi)也就越多”，周峰表示。

　　廣州公寓面臨供貨量太大問題，今年下半年可售的公寓數(shù)達(dá)到22771套，消化面臨壓力。——經(jīng)緯行研究總監(jiān)瞿中奇

　　目前廣州市公寓樓盤同質(zhì)化非常嚴(yán)重，競爭激烈。出租回報率低於銀行利率，又不帶學(xué)位，所以變成了雞肋，前景不看好。

　　——合富輝煌首席分析師黎文江