9月19日和20日，民政部連續(xù)回應(yīng)“以房養(yǎng)老”問(wèn)題。

　　9月13日國(guó)務(wù)院發(fā)佈的《關(guān)於加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，7000字文件，有17個(gè)字最引人注意：開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

　　此舉被稱“以房養(yǎng)老”，即把自己的房子抵押出去，每月獲得養(yǎng)老金額。

　　有人認(rèn)為，政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，“算計(jì)”老百姓房子。官方緊急出面表態(tài)：“以房養(yǎng)老”只是一種選擇，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)沒(méi)有關(guān)係。

　　有媒體也發(fā)出評(píng)論：“以房養(yǎng)老”意味著養(yǎng)老金籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠存款和退休金。

　　實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”概念10年前就被提出來(lái)，北京、上海、南京、杭州、哈爾濱等地近年來(lái)也在試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”的多種模式。

　　此次試點(diǎn)具體方案尚未出臺(tái)。專家認(rèn)為，這次試點(diǎn)要想成功，還需政府引導(dǎo)，為老人和保險(xiǎn)公司出臺(tái)一些優(yōu)惠、鼓勵(lì)政策。

　　□新京報(bào)記者 魏銘言 北京報(bào)道

　　這幾天，孟曉蘇幾乎每天都在微博上“論戰(zhàn)”。

　　64歲的孟曉蘇是幸福人壽保險(xiǎn)股份公司前董事長(zhǎng)，此前，他曾在中南海工作8年，又曾長(zhǎng)期掌舵中國(guó)房地産集團(tuán)，是1998年房改課題組的組長(zhǎng)。

　　在出差路上，孟曉蘇沒(méi)閒著。他忙於告訴他的20多萬(wàn)粉絲，包括另一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”對(duì)孤寡老人來(lái)説，是一個(gè)不錯(cuò)的養(yǎng)老選擇。

　　但很多人不認(rèn)同。

　　今年上半年，華東師大課題組對(duì)上海1400名50歲以上市民作問(wèn)卷調(diào)查。結(jié)果顯示，即使是無(wú)子女群體家庭，願(yuàn)意“參加住房反向抵押貸款養(yǎng)老項(xiàng)目”的，僅為19.1%。

　　所以，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”的意見(jiàn)一經(jīng)國(guó)務(wù)院發(fā)佈，立刻引發(fā)各方關(guān)注。

　　“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”10年未獲批

　　孟曉蘇十年前就想做“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，它的專業(yè)名稱是“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。

　　與靠出租房屋拿租金、或賣掉房子拿房款養(yǎng)老不同，老人向保險(xiǎn)公司抵押自己的房子投保，投保後可以繼續(xù)住在房子裏。在世時(shí)，每月支取養(yǎng)老金；去世後，房子歸金融機(jī)構(gòu)處置。

　　這種模式起源於荷蘭，如今美國(guó)、加拿大、英國(guó)、新加坡、日本等已經(jīng)普及。

　　“國(guó)務(wù)院的紅頭文件，要求開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，這是首次。”孟曉蘇説。

　　2003年，時(shí)任中房集團(tuán)董事長(zhǎng)的孟曉蘇給國(guó)務(wù)院寫了一封信，建議建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)。

　　這個(gè)建議得到當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)的肯定批示。之後，“以房養(yǎng)老”陸續(xù)獲民政部、原勞動(dòng)和社會(huì)保障部高層以及全國(guó)人大代表、政協(xié)委員的支援。

　　2007年，在原勞動(dòng)和社會(huì)保障部部長(zhǎng)鄭斯林的支援下，孟曉蘇還創(chuàng)立了一家新的保險(xiǎn)公司——幸福人壽，致力於開(kāi)發(fā)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。

　　中秋前夕，記者致電幸福人壽400客服熱線，得到的答覆是，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)仍在研發(fā)中。

　　“至今，作為一款保險(xiǎn)産品，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，始終未獲保監(jiān)會(huì)批復(fù)。”孟曉蘇告訴新京報(bào)記者。

　　對(duì)於官方遲遲不批復(fù)的原因，孟曉蘇不願(yuàn)多談，他只是説，保險(xiǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌，而老人壽命在增長(zhǎng)，“保險(xiǎn)公司不願(yuàn)虧錢而集體沉默，是其過(guò)去十年無(wú)法推出的最大阻力”。

　　“個(gè)案商業(yè)運(yùn)作難建公信力”

　　金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)跌，民眾則擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)漲，抵押後虧本。這也導(dǎo)致一些地方的試點(diǎn)進(jìn)行不下去，北京是其中一例。

　　2007年，中大恒基房地産經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始和北京的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，探索“養(yǎng)老房屋銀行”。

　　與將要試點(diǎn)的“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”相比，這個(gè)模式不改變房屋所有權(quán)。

　　按照設(shè)計(jì)，老人與仲介機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，出租自己房屋，租金直接給養(yǎng)老院。老人可選擇是按年還是按月收租金。這樣的操作模式，被認(rèn)為“符合傳統(tǒng)價(jià)值觀念”。

　　日前，記者致電壽山福海養(yǎng)老院，工作人員表示，“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目只是在養(yǎng)老院剛開(kāi)業(yè)時(shí)嘗試過(guò)很短的一段時(shí)間，由於效果不好，早已結(jié)束，與中大恒基的合作隨之終止。她還表示，當(dāng)年，只有少數(shù)幾位老人通過(guò)此種方式入住，目前，這些老每人平均已離開(kāi)。養(yǎng)老院床位現(xiàn)在緊張，老人只能以全款支付方式，排隊(duì)入住。

　　而中大恒基公司經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)理薄瀅則在近日向媒體表示，當(dāng)年，“養(yǎng)老房屋銀行”只在公司公主墳片區(qū)約五六個(gè)門店試行，推行不到半年時(shí)間，試用的人數(shù)不到10個(gè)。“此事不了了之。”

　　“老人心裏有抵觸，是試點(diǎn)難以推行的主要原因。”在薄瀅看來(lái)，不少老人捨不得把房子給外人住，並要求保留屋裏的所有老設(shè)備。這樣的要求又與租房人想法抵觸，導(dǎo)致房屋仲介維護(hù)打理成本加大，收益不理想。

　　談起這段不成功的嘗試，北京市民政局李紅兵認(rèn)為，老人對(duì)這種個(gè)案的商業(yè)運(yùn)作模式缺乏信任，“當(dāng)年只有一家租房仲介公司和一家剛開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老院直接參與，覆蓋範(fàn)圍很小，在租價(jià)評(píng)估、服務(wù)水準(zhǔn)上，都難以建立公信力和吸引力”。

　　“之前各地的試點(diǎn)，都沒(méi)有考慮老人對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期”，李紅兵説，要扭轉(zhuǎn)“以房養(yǎng)老”在中國(guó)的頹勢(shì)，必須確保對(duì)房屋有一個(gè)合理的價(jià)值評(píng)估。在這個(gè)過(guò)程中，政府不能作為直接參與者。

　　“即刻變更産權(quán)害怕房子賣虧”

　　新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海、南京、杭州、哈爾濱等地也有相關(guān)試點(diǎn)，模式均不相同。

　　2007年年中，擁有政府背景的上海公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”的模式。65歲以上的老人將自己名下房産賣給公積金中心，可一次性收取房款；該房屋由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。

　　然而，滬媒報(bào)道，2010年，“以房養(yǎng)老”上海試點(diǎn)早已停止，上海公積金管理中心表示，“無(wú)恢復(fù)時(shí)間表”。

　　最近一年，華東師範(fàn)大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院教授汪榮明指導(dǎo)學(xué)生，專題調(diào)研“中國(guó)反向抵押貸款養(yǎng)老”模式。當(dāng)年京滬“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)失敗原因，也是調(diào)查內(nèi)容之一。

　　課題組發(fā)現(xiàn)，上海“以房自助養(yǎng)老”項(xiàng)目初期諮詢者眾多，但是真正申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的對(duì)象僅是個(gè)位數(shù)。項(xiàng)目失敗的主要原因，汪榮明和學(xué)生們分析認(rèn)為，“大多數(shù)老人不能接受簽約的時(shí)候就變更房屋産權(quán)”。

　　家住上海普陀區(qū)的張女士，不接受的原因是“擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲”。

　　從2007年到2013年，張女士名下的老房子市價(jià)翻了幾番，“要是當(dāng)年賣給公積金中心，虧掉了。”

　　此外，“南京試點(diǎn)”也廣被報(bào)道。2005年4月，南京湯山留園公寓試水“給我房子、替你養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。擁有60平方米以上産權(quán)房、年滿60歲以上、無(wú)兒無(wú)女無(wú)親戚的孤寡老人，可自願(yuàn)將房産抵押給老年公寓，併入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用於繳納養(yǎng)老費(fèi)用。老人去世後，房屋産權(quán)歸老年公寓所有。

　　兩年後，當(dāng)?shù)孛襟w的調(diào)查卻稱，該公寓只有4名老人入住，留園老年公寓即將進(jìn)行工商登出。

　　日前，記者按照2007年該老年公寓在網(wǎng)站上留下的電話與之聯(lián)繫，不是無(wú)人接聽(tīng)就是關(guān)機(jī)。

　　汪榮明帶領(lǐng)的課題組分析，這個(gè)方案的限制條件過(guò)於苛刻，機(jī)構(gòu)公信力不夠，很多老人不敢把房産交給民營(yíng)機(jī)構(gòu)打理。

　　其他城市試點(diǎn)也遇到了類似問(wèn)題：客戶過(guò)少。如今，都已基本銷聲匿跡。

　　“試點(diǎn)成功需政府引導(dǎo)給優(yōu)惠”

　　以往的失敗經(jīng)歷，讓不少人對(duì)未來(lái)將開(kāi)展的“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，産生悲觀情緒。

　　目前，新的試點(diǎn)方案尚未出臺(tái)。

　　孟曉蘇認(rèn)為，如果這次想要試點(diǎn)成功，保監(jiān)會(huì)首先要同意“住房反向抵押養(yǎng)老”作為一個(gè)保險(xiǎn)産品。政府也要給一些優(yōu)惠政策，比如給老人免稅。(入保後每月從保險(xiǎn)公司處獲得的收入，正常情況應(yīng)交稅)。

　　再比如，老人越高壽，領(lǐng)取的養(yǎng)老金就會(huì)越多，政府也可以通過(guò)一些“高齡(保險(xiǎn))補(bǔ)貼”，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司對(duì)高壽老人“管到底”。

　　李紅兵則建議，今後，“以房養(yǎng)老”可借鑒新加坡模式，由政府引導(dǎo)，給出優(yōu)惠政策，或購(gòu)買服務(wù)，吸引更多公益組織參與。

　　而在“以房養(yǎng)老”這一話題逐漸升溫之時(shí)，有專家提醒，讓老年人安度晚年，不能把眼光局限于養(yǎng)老金數(shù)目、模式上。

　　去年全國(guó)兩會(huì)，作為全國(guó)人大代表的鄭功成，接到一位老人的電話，希望他呼籲養(yǎng)老金再漲一點(diǎn)。鄭功成説，這位83歲的北京老太太，每月能拿2870多元退休金，但因生病住院，需長(zhǎng)期護(hù)理，還是捉襟見(jiàn)肘。

　　老年人晚年有高昂的醫(yī)療費(fèi)用等支出，只依靠基本養(yǎng)老金，根本難以承受。“中國(guó)各級(jí)公共性財(cái)政投入，更應(yīng)向老年人的醫(yī)療保障、養(yǎng)老服務(wù)産業(yè)傾斜。”鄭功成説。

　　70年産權(quán)，“以房養(yǎng)老”最大阻礙？

　　多方認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的主要障礙，是中國(guó)商品房産權(quán)最長(zhǎng)為70年。

　　“我買的是二手房，現(xiàn)在房齡已經(jīng)快30年了，等我老了，就算想以房養(yǎng)老，剛把房子抵押出去沒(méi)幾年，就滿70年了，這賬該怎麼算？”北京市民張先生説。

　　2011年9月，銀監(jiān)會(huì)在公開(kāi)辦復(fù)全國(guó)政協(xié)委員“以房養(yǎng)老”提案時(shí)表示，我國(guó)現(xiàn)有的制度——房屋産權(quán)70年，致“以房養(yǎng)老”難推行。

　　中信銀行2011年在多地試點(diǎn)推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，但明確規(guī)定，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。

　　“現(xiàn)有房屋産權(quán)70年，産權(quán)到期後如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。銀行開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)也得考慮這方面的問(wèn)題。”長(zhǎng)春一家銀行個(gè)人貸款中心負(fù)責(zé)人解釋説。

　　對(duì)此，孟曉蘇並不認(rèn)同。在他看來(lái)，2007年出臺(tái)的物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂“70年産權(quán)”的問(wèn)題，是自己束縛了自己。

　　“真正的住房反向抵押保險(xiǎn)，要保障抵押了房産的老人，按照房屋的實(shí)際價(jià)值，領(lǐng)取養(yǎng)老金直到去世。”孟曉蘇説。

　　孟曉蘇認(rèn)為，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”本身就是一個(gè)小眾産品。按照他的計(jì)算，我國(guó)目前大約有2000萬(wàn)無(wú)子女和失獨(dú)老人，如果其中有3%的人接受，就有60萬(wàn)人之多，這將極大改善他們的晚年生活。

　　孟曉蘇計(jì)算過(guò)，在北京，一套二環(huán)內(nèi)的100平米的老房子，市值約500萬(wàn)，如果做“反向抵押”投保，每個(gè)月可收取3.4萬(wàn)元養(yǎng)老金，直到去世，房屋增值還能領(lǐng)到更多。

　　“多了一種選擇，不具強(qiáng)制性”

　　民眾還擔(dān)心，政府提“以房養(yǎng)老”，那是不是沒(méi)有房子的人，就不能養(yǎng)老了，或者，只靠基本的養(yǎng)老金是不夠養(yǎng)老的？

　　在接受媒體採(cǎi)訪時(shí)，華南農(nóng)業(yè)大學(xué)勞動(dòng)與社會(huì)保障係副教授張開(kāi)雲(yún)，説出了自己的理解：“以房養(yǎng)老是養(yǎng)老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自願(yuàn)選擇而非強(qiáng)制性的。同時(shí)在順序上，是存在了社會(huì)養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老、國(guó)家?guī)头觥⑸鐓^(qū)服務(wù)等養(yǎng)老選項(xiàng)後又增加了一個(gè)，而不是意味著，國(guó)家先收了你的房子，等你錢還不夠時(shí)，再考慮其他幫扶。”

　　9月19日和20日，民政部連續(xù)發(fā)聲，平復(fù)公眾對(duì)“以房養(yǎng)老”的質(zhì)疑：“以房養(yǎng)老”只是一種選擇，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)沒(méi)有關(guān)係。

　　以房養(yǎng)老是養(yǎng)老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自願(yuàn)選擇而非強(qiáng)制性的。同時(shí)在順序上，是存在了社會(huì)養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老、國(guó)家?guī)头觥⑸鐓^(qū)服務(wù)等養(yǎng)老選項(xiàng)後又增加了一個(gè)，而不是意味著，國(guó)家先收了你的房子，等你錢還不夠時(shí)，再考慮其他幫扶。

　　——華南農(nóng)業(yè)大學(xué)勞動(dòng)與社會(huì)保障係副教授張開(kāi)雲(yún)

　　多地探索以房養(yǎng)老模式

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：北京

　　開(kāi)始時(shí)間：2007年

　　試點(diǎn)模式：出租自有房屋(保留産權(quán))，租金直接給付養(yǎng)老公寓費(fèi)用

　　存在問(wèn)題：無(wú)中間擔(dān)保機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老公寓地理位置偏遠(yuǎn)等

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：杭州

　　開(kāi)始時(shí)間：2009年

　　試點(diǎn)模式：租房增收養(yǎng)老，售房預(yù)支養(yǎng)老，退房補(bǔ)貼養(yǎng)老，換房差價(jià)養(yǎng)老

　　存在問(wèn)題：實(shí)施規(guī)模較小，無(wú)法應(yīng)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：上海

　　開(kāi)始時(shí)間：2007年

　　試點(diǎn)模式：房産直接變賣給公積金中心，用所獲資金返租自己已售房屋

　　存在問(wèn)題：即刻變更産權(quán)，未考慮老年人對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期等

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：南京

　　開(kāi)始時(shí)間：2005年

　　試點(diǎn)模式：與“倒按揭”有相似之處，但只針對(duì)房屋面積超60平米的“三無(wú)老人”

　　存在問(wèn)題：無(wú)中間擔(dān)保機(jī)構(gòu)，參與條件苛刻，不利推廣

　　試點(diǎn)地點(diǎn)：重慶、廈門、長(zhǎng)沙等

　　開(kāi)始時(shí)間：2011年

　　試點(diǎn)模式：以自己或子女的房産作為抵押，向中信銀行申請(qǐng)貸款，在約定期間通過(guò)分期還本付息方式還款或者以房産抵押

　　存在問(wèn)題：只能以房産估價(jià)的60%提供貸款，貸款到期後，老年人晚年無(wú)保障等

　　(原標(biāo)題：“以房養(yǎng)老”，多一種選擇？)