進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季，9月土地市場火爆異常，誕生的5塊“地王”，均出現(xiàn)樓面價(jià)超過周圍在售物業(yè)價(jià)格的現(xiàn)象。“地王”效應(yīng)隨之有所顯現(xiàn)。

　　記者走訪了北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊周邊區(qū)域內(nèi)多個(gè)房産仲介，發(fā)現(xiàn)周邊二手房出現(xiàn)惜售、調(diào)漲的現(xiàn)象。“地王”還進(jìn)一步催熱了市場對(duì)後期房價(jià)看漲的市場預(yù)期。“金九銀十”房價(jià)尤其是一線城市普漲預(yù)期強(qiáng)烈。

　　無論是北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，還是滬、杭、蘇一日誕生的三個(gè)“地王”，大多為市中心優(yōu)質(zhì)地塊，這就導(dǎo)致“地王”大戰(zhàn)基本成為了龍頭房企的遊戲。同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉在與本報(bào)記者連線時(shí)表示，在市場基本面逐步好轉(zhuǎn)的過程中，市中心土地資源的稀缺性、市中心中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性強(qiáng)等多因素導(dǎo)致央企地産企業(yè)、高週轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等看好這些地塊，一定程度上導(dǎo)致“地王”現(xiàn)象的集中出現(xiàn)。從趨勢(shì)來看，優(yōu)質(zhì)土地資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中，市場集中度也會(huì)伴隨著土地市場集中度的提高而逐漸提高。

　　從土地市場發(fā)展趨勢(shì)來看，由於開發(fā)企業(yè)出於戰(zhàn)略佈局考慮積極佈局一二線城市房地産市場，土地市場由去年下半年以來的溢價(jià)率表現(xiàn)較高轉(zhuǎn)為樓板價(jià)的實(shí)際上漲。尤其是進(jìn)入三季度以來，品牌開發(fā)企業(yè)在一二線城市的土地市場積極拿地，“地王”現(xiàn)象頻出，導(dǎo)致當(dāng)前土地市場虛熱，這有可能推動(dòng)土地市場價(jià)格持續(xù)走高，房價(jià)自然而然就不會(huì)降下來。

　　“地王”雖然是個(gè)別地塊，但是對(duì)整個(gè)土地市場起到“風(fēng)向標(biāo)”的作用。各方預(yù)計(jì)後期土地市場難以大幅降溫。上海易居房地産研究院研究員朱光預(yù)計(jì)下半年土地市場活躍態(tài)勢(shì)依舊，成交增幅趨於平緩。今年以來，土地價(jià)格整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，7月達(dá)到年內(nèi)新高，8月雖然有所回落，但依舊處於三年來較高水準(zhǔn)。近期土地市場持續(xù)活躍，高溢價(jià)率地塊成交現(xiàn)象依舊頻出，土地價(jià)格始終處於較高水準(zhǔn)。預(yù)計(jì)下半年，土地成交均價(jià)仍將繼續(xù)處於高位。

　　土地市場紅火的同時(shí)，房價(jià)持續(xù)上漲。國家統(tǒng)計(jì)局日前公佈的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市僅有1個(gè)城市房價(jià)下降。其中，一線城市北京、上海、廣州、深圳等新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%至20%之間。

　　一方面，地價(jià)和房價(jià)“聯(lián)漲”；另一方面，土地和房地産市場分化趨勢(shì)將更為明顯。當(dāng)前的房地産宏觀調(diào)控面臨不小的挑戰(zhàn)，市場人士預(yù)期，如果後期房價(jià)持續(xù)上漲，不排除相關(guān)部門重申樓市調(diào)控從嚴(yán)或出臺(tái)相關(guān)長效機(jī)制的可能性。當(dāng)前房地産市場出現(xiàn)分化，也不排除差異化政策的出現(xiàn)。對(duì)於重點(diǎn)城市尤其是一線城市，可能會(huì)推出短期內(nèi)遏制地價(jià)過快上漲的具體措施，比如“限房價(jià)競地價(jià)”、“限房價(jià)競配建”等。

　　張宏偉認(rèn)為，從短期內(nèi)來講，相關(guān)部門有可能會(huì)採取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過快上漲。但是，這只能説是治標(biāo)不治本的措施，要想根本解決地價(jià)過快上漲的局面，還應(yīng)該從控制市場流動(dòng)性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地、改變城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、土地集約化利用等方面入手，也應(yīng)該建立起土地市場的長效性調(diào)控機(jī)制。

　　“地王”頻出，從另一個(gè)方面也表明房企並不差錢。此前國家統(tǒng)計(jì)局公佈的房地産開發(fā)企業(yè)到位資金情況顯示，雖然前8個(gè)月增速有所回落，但是仍保持同比增長28.9%的較高增速。定金及預(yù)收款的較高增速，表明當(dāng)前房地産市場量價(jià)齊升促使房企資金回籠加快，資金壓力並不大。雖然房企再融資“開閘”似乎漸行漸近，但是張宏偉認(rèn)為，房企再融資不是那麼容易就開放的。“地王”現(xiàn)象的頻頻出現(xiàn)説明房企還是不太缺資金，這會(huì)讓監(jiān)管層對(duì)於房企再融資“開閘”再度謹(jǐn)慎，極有可能讓房企再融資延後考慮，使市場流動(dòng)性階段性小幅收緊，讓開發(fā)企業(yè)融資拿地的市場衝動(dòng)適當(dāng)降溫。

　　對(duì)於目前仍存在的囤地圈地行為，張宏偉建議，針對(duì)長期不開發(fā)或開發(fā)節(jié)奏較長的項(xiàng)目，可對(duì)企業(yè)開徵土地增值稅，使企業(yè)持有土地本身的增值部分利潤空間壓縮，以此降低企業(yè)圈地囤地的動(dòng)機(jī)，督促其儘快進(jìn)行市場開發(fā)，減少土地資源閒置與浪費(fèi)現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)該儘快建立促進(jìn)市場健康運(yùn)作的長效機(jī)制，包括各種財(cái)稅手段的出臺(tái)，比如，儘快推出房産稅，增加房屋持有人持有環(huán)節(jié)的成本從而有利於抑制投機(jī)型需求。

　　此外，正如張宏偉所言：“土地市場需要長效性調(diào)控機(jī)制出臺(tái)，從中長期來講，既可以改變地方政府對(duì)於土地財(cái)政的依賴，又可以合理調(diào)節(jié)土地市場的供求關(guān)係與遏制地價(jià)過快上漲的預(yù)期。”龐東梅