中國樓市經(jīng)歷了2016年的跌宕起伏之後，2017年首月成交熱度雖有所降溫，但一些城市房價(jià)依然滾燙，需求依然旺盛。近期，北京、上海、南京、重慶等地紛紛出臺調(diào)控房地産的新政策。2月1日起，南京正式實(shí)施外地人“積分落戶”的戶籍新政，“購房落戶”成為歷史。自1月起，北京首套房貸利率也已經(jīng)從85折收緊到9折。正如一位在北京從事房産仲介的先生所説：“1月1日以後，經(jīng)過二手房買賣的，首套是9折，沒有85折了。”

　　剛剛過去的2016年，中國樓市就像坐上了過山車。上半年，北京、深圳、南京等一、二線城市樓市迅速升溫，價(jià)量齊漲，而到10月前後，全國20多個城市紛紛出臺樓市調(diào)控措施，讓樓市“一夜入秋”。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，為2017年樓市定調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2017年，中國各地的樓市調(diào)控政策將持續(xù)發(fā)力。房貸收緊是主流趨勢，隨著資金價(jià)格的上升和樓市條例的實(shí)施，2017年房貸利率或?qū)⒒厣粱鶞?zhǔn)利率。中原地産首席分析師張大偉説：“信貸的確有收緊趨勢，而且從各銀行本身發(fā)展趨勢來説，2016年投放了過多的房地産貸款。從風(fēng)險(xiǎn)把控的角度來説，2017年也必然會通過價(jià)格杠桿抑制部分非理性需求。應(yīng)該説，（首套房貸利率）整體上九折只是一個開始，後續(xù)的話，有可能會繼續(xù)提高。”

　　在北京提高房貸利率的同時(shí)，上海日前暫停了商業(yè)辦公項(xiàng)目網(wǎng)上簽約。在一線城市，一些開發(fā)商將商業(yè)辦公項(xiàng)目開發(fā)成居民住宅出售，此類商業(yè)辦公項(xiàng)目不受“限購”政策影響。上海市住建委表示，自1月6日起，將同相關(guān)部門對上海商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。

　　在全國樓市整體進(jìn)入收緊時(shí)期，一些城市的樓市也出現(xiàn)了火爆景象。年初，一向平穩(wěn)的重慶樓市迎來各地投資者，成交量急速增多。對此，重慶市政府在短短一週內(nèi)接連六次喊話房地産市場，出臺調(diào)控措施，最大力度將外地“炒房團(tuán)”帶來的投資熱潮冷卻。近期，全國各地召開的有關(guān)新年工作會上，“房地産去庫存”和“保持房地産市場的穩(wěn)定”紛紛成為關(guān)鍵詞。

　　那麼，2017年的樓市究竟將如何？依然滾燙的房價(jià)是否會降溫？經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)給出了分析：“2017年的整體房地産市場相對2016年而言肯定會降溫。2016年無論是土地市場還是交易市場，很多數(shù)據(jù)都創(chuàng)下了歷史新高，比如新房交易首次超過了十萬億，以後要突破這個標(biāo)桿恐怕會比較難。（2017年）無論是交易量還是增速，肯定都會回落，但暴跌的概率幾乎等於零。對房地産來講有三個週期沒有結(jié)束：一是中國城鎮(zhèn)化的週期正在進(jìn)行；二是中國的金融資本和土地資本結(jié)合的時(shí)代包括未來城市的升級也還沒有結(jié)束；三是中國經(jīng)濟(jì)以房地産作為支柱産業(yè)的基本面沒有變化。這種情況意味著整體房地産的走勢一定會是平穩(wěn)的。”

　　另據(jù)中國房産資訊集團(tuán)（CRIC）的一份報(bào)告，2017年中國房地産市場可能無法達(dá)到去年的水準(zhǔn)，商品房銷售面積、金額同比下降10％將成為大概率事件。

　　多地落戶新政出臺

　　如何在大城市落戶？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，各地落戶政策目前逐步出臺。

　　其中一個關(guān)鍵是，各省對於省會和重點(diǎn)城市的入戶設(shè)定了一些積分或者限制條件。

　　比如，河南省《推動非戶籍人口在城市落戶實(shí)施方案》提出，鄭州市落戶條件中對參加城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)的年限要求不得超過2年，其他省轄市參加城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)的年限要求不得超過1年。

　　多地出臺戶籍新政

　　《江西省貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳推動1億非戶籍人口在城市落戶實(shí)施方案》提出，在南昌市中心城區(qū)，有合法穩(wěn)定住所（含租賃）滿2年，並按規(guī)定參加城鎮(zhèn)社保的人員，本人等可在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨凇?/p>

　　《福建省人民政府關(guān)於進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》提出，福州市轄區(qū)和平潭綜合試驗(yàn)區(qū)要以具有合法穩(wěn)定職業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加社會保險(xiǎn)年限、連續(xù)居住年限等為主要指標(biāo)，建立積分落戶制度，具體辦法報(bào)省政府批準(zhǔn)後實(shí)施。廈門市將進(jìn)一步完善落戶政策，按照國務(wù)院有關(guān)政策要求，建立積分落戶制度。

　　而在此之前，也有一些地區(qū)的落戶政策已經(jīng)出爐。比如，浙江戶籍政策提出，要合理控制特大城市（杭州市）人口規(guī)模。武漢和西安也提出了具體的落戶措施。

　　根據(jù)武漢最近出臺《武漢市人民政府關(guān)於進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的實(shí)施意見》（武政規(guī)〔2016〕33號），在中心城區(qū)實(shí)行積分落戶制度。

　　此外，武漢放寬開發(fā)區(qū)、新城區(qū)區(qū)域落戶條件。如果在這些地區(qū)有合法穩(wěn)定住所，連續(xù)參加城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)2年以上的非本市戶籍人員，本人可在房屋所在地（武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)東、鐵箕山派出所所轄區(qū)域除外）申請登記武漢市常住戶口。

　　西安《關(guān)於進(jìn)一步吸引人才放寬我市部分戶籍準(zhǔn)入條件的意見》提出，持外省市常住戶口，年齡在35周歲以下（含35周歲），與本市市區(qū)用人單位依法訂立勞動合同，並參加本市城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)際繳費(fèi)滿3年以上等可遷入市區(qū)落戶。

　　重慶對於大學(xué)生、農(nóng)民工入戶都是放開的，但是仍有待地域限制。比如去年底重慶發(fā)佈的《關(guān)於推動非戶籍人口在城市落戶的通知》指出，大力推動人口轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)推動渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)和渝東南生態(tài)保護(hù)髮展區(qū)轉(zhuǎn)移務(wù)工人員向都市功能拓展區(qū)與城市發(fā)展新區(qū)轉(zhuǎn)移落戶。

　　城市戶籍含金量下降

　　武漢大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心執(zhí)行主任吳傳清認(rèn)為，特大城市、中心城市設(shè)置門檻，除了積分落戶，也有購房落戶等措施，這是為了解決公共資源分配不均的問題。“一些地方限制一般人口增長，但是仍會大力引進(jìn)高端人才，以謀求産業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力。”

　　據(jù)了解，對於限制特大城市和超大城市人口規(guī)模，此前國家的多個文件也有具體規(guī)定。

　　比如《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》提出，合理確定城區(qū)人口300萬－500萬的大城市落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)於印發(fā)推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》（國辦發(fā)〔2016〕72號）則提出，超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，區(qū)分城市的主城區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)等區(qū)域，分類制定落戶政策，重點(diǎn)解決符合條件的普通勞動者落戶問題。

　　戶籍人口比重低的超大城市和特大城市，要進(jìn)一步放寬外來人口落戶指標(biāo)控制，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

　　陜西社科院學(xué)術(shù)委副主任張寶通認(rèn)為，一些省會和重要城市限制人口，實(shí)施積分或其他政策入戶，是因?yàn)槌鞘休^大，未來的發(fā)展需要轉(zhuǎn)型。“這些城市對專業(yè)技術(shù)人才戶口都是放開的，對其他人員通過積分加以適當(dāng)控制，使城市有序發(fā)展。”

　　但對於一些在當(dāng)?shù)厣畹娜藖碚h，選擇積分落戶只是“看上去很美”。

　　“我是湖北農(nóng)村戶籍，家中有地，在武漢買了房子，孩子在武漢上學(xué)沒有問題，高考也不受影響。轉(zhuǎn)戶籍獲得的直接好處幾乎沒有，”上述在武漢工作的醫(yī)生指出，“如果是買房的話，本市戶籍的也有限制。所以沒必要搞積分落戶。”

　　另外，也有多名農(nóng)民工告訴記者，即使大城市戶籍很容易獲得，也不會選擇轉(zhuǎn)戶口。“我在家裏有地，這是最後的保障。城市即使給了房子，沒有穩(wěn)定的工作，也無法生存。”一位外出務(wù)工的農(nóng)村戶籍人士説。

　　“現(xiàn)在城市化仍處於高速發(fā)展階段，但由於大城市房價(jià)過高，而農(nóng)民又享受土地權(quán)益，就出現(xiàn)了雙向選擇的狀態(tài)。”張寶通説。

　　他認(rèn)為，過去的實(shí)踐證明，限制大城市發(fā)展，大力發(fā)展中小城市的政策值得推敲。“城市的發(fā)展不是大、中、小城市齊步走，而是全國性特大城市先發(fā)展起來，等到其生存成本偏高之後，人口就向省會城市流，省會城市生存成本再高之後，人口才會流向中小城市。”