3日，發(fā)改委官網(wǎng)刊文稱更好發(fā)揮投資對經(jīng)濟增長的作用，建議未來因城施策加大調(diào)控力度，進一步去庫存;鼓勵先租後售、與政府共有産權等方式促進居民購房，鼓勵品牌房地産開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地産項目。

　　上海易居房地産研究院最新報告顯示，上半年庫存削減態(tài)勢明顯，保持了連續(xù)10個月庫存同比下滑的態(tài)勢。但值得注意的是，在大多數(shù)城市庫存下調(diào)的同時，26個城市的庫存規(guī)模則不降反升。專家稱，在持續(xù)“去庫存”的同時，應警惕高杠桿帶來的資産泡沫風險。

　　降溫 房地産銷售投資現(xiàn)回調(diào)

　　進入7月，“地王”的短期刺激效應正逐漸消退，加上淡季效應，此前領漲的深圳，也再次走在一線城市之前，率先進行下調(diào)。深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來環(huán)比最高跌幅的紀錄。

　　事實上，回調(diào)已成為7月的房地産市場的主旋律。長江證券報告顯示，75城成交數(shù)據(jù)同比增速持續(xù)回落。2016年7月，75城成交面積同比增長11.47%，相比6月回落7.58個百分點，回落幅度比上月再度加快。

　　對此，長江證券分析師蒲東君表示，樓市成交整體降溫的趨勢繼續(xù)得到驗證，在寬鬆政策邊際效應遞減、部分城市政策收緊、房價上漲、基數(shù)抬升等四重因素影響下，下半年銷售增速將繼續(xù)降溫。

　　房地産投資也同步放緩。日前，統(tǒng)計局發(fā)佈的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至6月，全國房地産開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%(扣除價格因素實際增長8.0%)，增速比1月至5月回落0.9個百分點，其中6月單月同比增3.5%，比5月份回落3個百分點。這是2016年以來，房地産投資在連續(xù)3個月增速上漲後，第二月處於回落態(tài)勢。同時，6月份國房景氣指數(shù)為94.40，比5月份回落0.08點，為年內(nèi)首次回落。

　　蒲東君認為，隨著今年前期需求的加速提前釋放，加之去年同期基數(shù)的不斷走高，房地産銷售加速回落，投資增速回調(diào)明顯。

　　因此，中原地産張大偉認為，目前來看，房地産市場已經(jīng)出現(xiàn)了高位下調(diào)跡象，而這也給處於“去庫存”狀態(tài)的房地産市場再度增壓。因此，從經(jīng)濟發(fā)展角度來看，仍需穩(wěn)定房地産投資以支援經(jīng)濟增長，而這也正是發(fā)改委此次喊話的主因。

　　的確，發(fā)改委文中透露，今年以來，民間投資和製造業(yè)投資增速持續(xù)下降，市場內(nèi)生的投資增長動力疲弱，投資下行壓力不容忽視;個別投資總量較大省份降幅進一步擴大，投資波動風險增加。

　　差異 不同城市庫存兩級分化

　　上海易居房地産研究院最新報告顯示，截至2016年6月底，易居研究院智庫中心監(jiān)測的70個城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規(guī)模，上半年庫存削減態(tài)勢明顯，保持了連續(xù)10個月庫存同比下滑的態(tài)勢。

　　其中，重點監(jiān)測的70個城市中，有44城庫存出現(xiàn)同比下跌。具體來看，昆山、蘇州、大廠、南京庫存面積同比分別下調(diào)41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥庫存面積同比下調(diào)更是高達66.5%。

　　在此背景下，去庫存週期大幅縮短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和無錫在年初去庫存週期分別為59、40、18、24和18個月，而到了上半年末，去庫存週期分別調(diào)整為30、28、9、15和9個月，分別減少了30、12、9、9和9個月。同時，蘇州庫存僅存5個月，燕郊、惠州的庫存週期分別為4個月和3個月，而南京與合肥的庫存消化週期僅為2個月左右。

　　但值得注意的是，在大多數(shù)城市庫存下調(diào)的同時，26個城市的庫存規(guī)模則不降反升。具體來看，濟南房地産庫存規(guī)模同比上漲34.6%，大連同比上漲35.1%，荊門同比上漲35.6%，蚌埠、三亞同比分別上漲37.0%和37.5%，海口、淮南同比分別上漲40.0%和48.9%，太原同比上漲56.2%，濟寧同比上漲67.0%，茂名庫存同比漲幅更是高達69.2%。

　　從去化期來看，在合肥、南京等地面臨“庫存荒”的同時，瀋陽、晉江等8個城市去化週期仍高達20個月以上，其中，丹東、唐山去化週期高達30個月。

　　上海易居研究院分析師嚴躍進表示，在經(jīng)歷一段較長時間的去化下，房地産庫存已得到不同程度的釋放。但對於庫存壓力較大的三四線城市來説，積極去庫存依然是其未來的主要任務。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析表示，雖然房地産調(diào)控政策已由放鬆趨向於刺激，且天量貨幣“大水漫灌”，但在部分經(jīng)濟基礎薄弱、産業(yè)提振不利的三四線城市，地産調(diào)控政策的刺激只能對區(qū)域樓市産生短期的利好拉動，長期來看，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機會、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn)，仍將會對樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力。

　　警惕 要去庫存也要防“泡沫”

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，投資下行壓力正不斷侵襲著地方經(jīng)濟及財政收入，在仍未找到替代行業(yè)的背景下，地方財政仍將繼續(xù)對房地産的依賴，而這也決定了房地産穩(wěn)投資的方向不能改變。此外，針對冷熱不均的市場，下半年因城施策將成為主流。對於庫存仍較大的城市，千方百計去庫存仍是王道。

　　也正因如此，發(fā)改委提出，將進一步促進房地産投資健康發(fā)展，因城施策加大調(diào)控力度。對於高庫存城市，鼓勵進一步加大去庫存力度，可採取先租後售、與政府共有産權等方式促進居民購房。同時，鼓勵品牌房地産開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地産項目，通過品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫存;完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務設施，提高住房吸引力。

　　而在一二線等住房供應緊張的城市，發(fā)改委認為，要採取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防範土地價格快速上漲。根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設施面積。

　　對此，中銀國際證券分析師袁豪表示，上周中央政治局會議首提“抑制資産泡沫”引起市場關注，雖然目前一二線城市樓市和地市面臨過熱困局，但包括三四線城市在內(nèi)的行業(yè)整體仍在漫長的去庫存進程中，而國內(nèi)外政治經(jīng)濟形勢動蕩加劇，國內(nèi)貨幣政策不會做出激進調(diào)整。

　　但值得注意的是，獨立經(jīng)濟學家喬瑞慶認為，當前形勢下，房地産泡沫仍然存在，不能因為高庫存和部分城市房價呈現(xiàn)下降趨勢而無視房價整體的上漲勢頭。在推進城鎮(zhèn)化、調(diào)整優(yōu)化産業(yè)結構以及完成“去庫存”和“降成本”的迫切任務中，地方政府不能忘記“資産泡沫”的危險。

　　對此，國務院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長李佐軍日前在接受採訪時也表示，供給側改革取得了較為明顯的進展，但一些地方、某些領域在推進供給側改革過程中依然存在問題。比如房地産領域的供給側改革應該是去房産泡沫、降房價，然而一些地方房價卻出現(xiàn)了明顯上漲，地方對這方面的認識還不足，需要探索調(diào)整。