限制開發(fā)商散售、提高持有物業(yè)比例和時(shí)限、帶規(guī)劃出讓……隨著土地約束日益趨緊，上海土地市場的門檻正在抬高，優(yōu)化土地利用、提升城市品質(zhì)的導(dǎo)向進(jìn)一步增強(qiáng)，一些房地産企業(yè)也將由開發(fā)商角色更多向城市運(yùn)營商、服務(wù)商轉(zhuǎn)變。

　　眼下正在掛牌出讓的閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03住辦用地，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。個(gè)中原因，不僅在於其超過60億元的底價(jià)有望創(chuàng)造2015年上海地市新高，更在於其苛刻的出讓條件。

　　出讓公告顯示，該地塊要求“建設(shè)建築面積不少於21740平方米的人才公寓，由受讓人用於租賃，不得擅自銷售；受讓人如需銷售，銷售前須徵得出讓人同意”。自去年浦東前灘出現(xiàn)限定住宅只租不售的地塊後，這類有住宅租賃限制的地塊在上海逐漸增多。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出讓地塊的高總價(jià)以及只租不售、整體持有等門檻，對(duì)拿地企業(yè)的資金實(shí)力、運(yùn)營能力等提出很高要求。類似情形在上海的土地市場並不少見。比如，去年11月以248.5億元成交的黃浦區(qū)董家渡13、15地塊，採用了以往少見的“帶規(guī)劃附加圖則”的整體出讓方式，要求受讓人整體受讓地塊，並按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)。

　　其規(guī)劃要求可謂面面俱到：除了規(guī)定商業(yè)、辦公、住宅的詳細(xì)比例，還要求符合城市道路“密、窄、彎”特點(diǎn)，保持魚骨狀歷史巷弄格局；要綜合考慮舒適、宜步、慢行的公共資源，建築天際線要延續(xù)外灘風(fēng)貌，等等。在這樣的條件面前，相當(dāng)一部分開發(fā)商知難而退。

　　市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，去年上海共出讓164幅經(jīng)營性地塊，總成交面積為662.45萬平方米，土地出讓金收入有所下降。上海市規(guī)劃和國土資源管理局負(fù)責(zé)人説，提高土地出讓門檻並不等於提高土地價(jià)格，一些附加條件較多的地塊，政府的出讓金收入還是減少的。通過約束土地的開發(fā)利用，引導(dǎo)開發(fā)商逐步告別“開發(fā)物業(yè)、一賣了之”，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械姆?wù)商、運(yùn)營商，成為城市發(fā)展重要的參與主體和治理主體，從而共同提高城市的功能和品質(zhì)，與城市共同成長。