2014年，對於我國房地産行業(yè)而言，註定是不平凡的一年。我國樓市告別了高歌猛進的“黃金時代”，進入新的發(fā)展階段“白銀時代”。賣房子輕鬆賺錢的日子一去不復返，控製成本、加速去化變成房企求得生存的關鍵點。房價回落、市場分化、網(wǎng)際網(wǎng)路衝擊迫使房企、仲介不得不做出變革。縱使前方的路荊棘密布，大家只有揚長避短、勇往直前，或許在未來的市場競爭中才有機會取得領先優(yōu)勢。

　　一張圖讀懂新舊住宅價值差別

　　傳統(tǒng)住宅：房子本身、交通配套、醫(yī)療配套、教育配套

　　升級版住宅擴充內(nèi)容：社區(qū)購物中心、會所+運動場所、智慧+新風系統(tǒng)、城市公園

　　房價結束高增長

　　2014年的房子不好賣了！“日光碟”難再現(xiàn)，“搞促銷”唱主調(diào)，北京房價結束了一漲均漲的“黃金時代”，進入有起有落的“白銀時代”。

　　受到自住房的衝擊，部分剛需盤價格出現(xiàn)鬆動。今年3月，繼位於大興區(qū)的住總?cè)f科橙“被降價”後，剛需盤打折促銷的項目越來越多。有些剛需項目開盤推出“5萬抵15萬”、“5萬抵10萬”的優(yōu)惠，有些剛需盤給予九八折至九五折不等的折扣，還有些剛需盤可以贈送一定的面積。“現(xiàn)在房子不好賣，房企的日子不好過。大家不敢提出降價，只能説是促銷。”一位房企內(nèi)部人士如是説。眼看著房企態(tài)度轉(zhuǎn)暖，購房人有些“受寵若驚”。

　　930新政出臺、央行降息後，北京樓市逐步回暖。部分房企加快推盤速度，借勢政策利好出手搶收，以衝刺年底業(yè)績。12月13日，北京農(nóng)展館地王項目入市，獲批住宅擬售價格達到16.5萬元/平方米。“北京農(nóng)展館地王項目入市，刷新了北京豪宅獲批單價歷史紀錄，打破了北京市場價格標準。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅説，這是北京地價推高房價的典型例證。在郭毅看來，今年底至明年年中北京會有一批新的豪宅項目集中入市，像中赫萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、夏家衚同地王項目等，這些豪宅均價將會超過10萬元/平方米。明年北京豪宅單價超10萬，但不會出現(xiàn)大幅提價。

　　房企擴張玩跨界

　　今年，我國樓市發(fā)生巨變，庫存居高不下、房價持續(xù)回落，市場分化明顯。告別“黃金時代”的樓市，進入新的發(fā)展階段“白銀時代”。如何在“白銀時代”贏得市場，尚無定論。但是，越來越多的房企已經(jīng)跳出單純的“造房子賣房子”模式，開始邁出跨界經(jīng)營的步伐。

　　龍頭房企的轉(zhuǎn)型走在了行業(yè)的前列。今年10月，恒大紐西蘭咔哇熊乳業(yè)生産的咔哇熊嬰幼兒配方奶粉亮相中超賽場，標誌著恒大正式涉足乳業(yè)領域。這是繼民生住宅、文化旅遊、快消體育産業(yè)後，恒大又一次重金步入新領域。除了恒大，萬科、萬達等龍頭房企也在加快轉(zhuǎn)型。萬科從專注住宅開發(fā)向商業(yè)地産、養(yǎng)老地産及旅遊地産等多領域進軍。萬達從商業(yè)地産向文化産業(yè)、旅遊、電子商務延伸。

　　“我國房地産行業(yè)進入新的發(fā)展階段，從過去大家閉著眼睛都能掙錢的階段，過渡到賺錢越來越難的階段。”郭毅説，由於土地成本、開發(fā)成本、人力成本都在增加，房企的銷售價格不再能像以前一樣實現(xiàn)高速增長，所以房企的利潤空間在收窄。為了尋找新的贏利點，房企開始探求多元化發(fā)展。但無論房企走向何方，都需要根據(jù)自身優(yōu)劣，最大化規(guī)避短板，發(fā)揮長處，才能在未來競爭中取得相對領先的優(yōu)勢。

　　同時，仲介與電商的平臺之間“戰(zhàn)鬥”不斷升級。鏈家地産與搜房停止合作，在鏈家地産北京公司副總裁林倩看來，是因為搜房轉(zhuǎn)變?yōu)楦偁帉κ帧ｆ溂遗c搜房決裂後，推出自己的電商平臺鏈家網(wǎng)。我愛我家大力發(fā)展自己的電商平臺，在今年還推出海外房産頻道，涉及美國、英國等10多個國家和地區(qū)的房地産交易服務。

　　土地市場內(nèi)冷外熱

　　2014年，土地市場可以用“內(nèi)冷外熱”來形容最為貼切。一方面是“地王”之爭驟減，百日斷供、土地流拍重新抬頭；另一方面，北京宅地出讓金總額和住宅平均樓面價雙雙突破歷史最高點。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)、我愛我家、中原地産等多家機構數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，北京土地出讓金總額為1911.4億元，算上僅剩下豐臺區(qū)一宗地塊待售，預計全年的土地出讓金總額或?qū)⑦_到1920億元。北京住宅用地平均樓面價高達14557元/平方米，與去年平均樓面價9616元/平方米相比上漲51%。

　　與去年土地市場不同的是，今年北京經(jīng)營性土地出現(xiàn)百日斷供的“怪象”。偉業(yè)我愛我家市場研究院宋輝表示，從3月1日起至6月9日，北京經(jīng)營性土地的供應量為零，直至6月10日，北京土地儲備中心網(wǎng)上掛出兩宗住宅用地，才打破了此次“斷供”的僵局。對於百日斷供，業(yè)內(nèi)人士表示，政府控制供地是幫助樓市強制降溫，但也有人認為，供地放緩還源於房企對拿地的熱情不再高漲。此外，北京孫河一地塊兩次流拍，在房地産行業(yè)引起震動。孫河地區(qū)是去年的熱點區(qū)域，曾經(jīng)出現(xiàn)過龍湖、中糧等多家房地産企業(yè)輪番搶地的熱潮。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，在市場整體環(huán)境出現(xiàn)下行之時，房地産企業(yè)拿地變得謹慎了。“流拍的孫河地塊起始價過高，是房企不願出手的主要原因。”一位房企人士説。

　　直至930新政、央行降息落地，北京土地市場逐步回暖。美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊説：“如果開發(fā)商覺得拿一塊地，可以做出好賣的産品，獲得較好的利潤，那麼他們就會出手。否則，北京土地流拍、底價成交的情況還會出現(xiàn)。”

　　本版撰文 晨報記者 武新