專家：樓市調(diào)控應(yīng)多方聯(lián)合施策

　　中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)

　　□本報(bào)記者 徐昭

　　多位專家在博鰲亞洲論壇2017年年會(huì)期間表示，樓市調(diào)控要回歸到房地産本質(zhì)——作為人們生活必需品的本質(zhì)，應(yīng)該通過(guò)土地供應(yīng)、稅制改革、嚴(yán)控土地價(jià)格等多方面聯(lián)合施策進(jìn)行調(diào)控。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)存分歧

　　“無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，都得不出樓價(jià)如此之高的結(jié)論。一個(gè)國(guó)家房地産的價(jià)格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)、市場(chǎng)化程度，特別是個(gè)人收入水準(zhǔn)都息息相關(guān)。”中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)吳曉求表示，中國(guó)高存量的M2導(dǎo)致了房地産價(jià)格快速上漲，但樓市泡沫有破滅可能，儘管它有滯後性。

　　吳曉求認(rèn)為，降低房?jī)r(jià)只有一個(gè)辦法，就是降低杠桿率，所有私人部門(mén)買(mǎi)房子的杠桿率要大幅度下調(diào)，如果能做到這一點(diǎn)，泡沫就不會(huì)破滅；如果做不到，泡沫就會(huì)破滅。

　　吳曉求強(qiáng)調(diào)，中國(guó)房地産泡沫破裂不會(huì)引起中國(guó)金融體系的危機(jī)，其原因就在於中國(guó)房地産證券化産品比例非常的小，幾乎沒(méi)有。

　　“房地産泡沫肯定會(huì)破滅，因?yàn)闆Q定房?jī)r(jià)的是人口流和貨幣流。”齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷亦持同樣觀點(diǎn)。他表示，具體來(lái)看，人口戶籍方面，目前中國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量在減少。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，流動(dòng)人口在2015年減少了五百萬(wàn)，2016年大概減少兩百萬(wàn)，人口流動(dòng)性明顯減弱，人口流入量減少，房?jī)r(jià)支援力度也會(huì)減少。以2016年房?jī)r(jià)漲幅最大的兩個(gè)城市（合肥、廈門(mén)）為例，這兩個(gè)城市人口流動(dòng)量都排一、二位；大連房地産火爆但房?jī)r(jià)下跌，就是人口在減少，西安的房?jī)r(jià)並未上漲也是因?yàn)樗丝跍p少。

　　華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康則認(rèn)為，未來(lái)15年左右，不要希望北京、上海、深圳樓市均價(jià)上揚(yáng)曲線能轉(zhuǎn)變成下行曲線，不存在這種可能性，頂多是上揚(yáng)不那麼陡峭。

　　房産稅制度可供借鑒

　　賈康認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)在用限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政性手段調(diào)控樓市是治標(biāo)不治本，就像不斷在兩個(gè)極端之間坐過(guò)山車，民眾不滿意，政府在焦慮，一定要找到標(biāo)本兼治、治本為上的高水準(zhǔn)出路。

　　“中央提出要健康發(fā)展房地産市場(chǎng)，對(duì)應(yīng)到長(zhǎng)效機(jī)制形成，就要靠基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這是最關(guān)鍵的問(wèn)題。”賈康表示，首先政府應(yīng)牽頭做一個(gè)通盤(pán)合理的國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃，提供可持續(xù)的土地供給。可以繼續(xù)探索的經(jīng)驗(yàn)就是重慶代表的地票制度，即在基本農(nóng)田佔(zhàn)補(bǔ)平衡的前提下，讓遠(yuǎn)離城鄉(xiāng)結(jié)合部的人可以共用改革開(kāi)放成果的同時(shí)，從容有序地可持續(xù)供地，從而解決中心區(qū)域擴(kuò)大建成區(qū)和提供住宅建設(shè)用地的問(wèn)題。

　　第二個(gè)基礎(chǔ)性制度就是住房雙軌統(tǒng)籌，政府要牽頭提供有序供給，把低收入和收入階層拖到公租房和公有産權(quán)房的平臺(tái)上，讓他們住有所居，不必涌入商品房的低端市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)。

　　第三個(gè)制度就是投融資制度，中國(guó)在PPP的項(xiàng)目之下已經(jīng)作出非常多的努力。調(diào)動(dòng)政府體外的資金一起提供住宅和宜居城市建設(shè)，將養(yǎng)老需求由政府牽動(dòng)的社會(huì)資本一起來(lái)形成供應(yīng)，從而達(dá)到供需盡可能平衡。

　　第四是中國(guó)必須積極學(xué)習(xí)借鑒美國(guó)、歐洲、日本，以及很多發(fā)展中國(guó)家發(fā)展直接稅建設(shè)，形成房地産稅、財(cái)産稅或者不動(dòng)産稅徵收制度。

　　“價(jià)格高或者低根本沒(méi)有什麼問(wèn)題，調(diào)控不應(yīng)把著眼點(diǎn)放在價(jià)格上。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院原副院長(zhǎng)李揚(yáng)建議，房地産調(diào)控要回歸到房地産本質(zhì)——作為人們生活必需品的本質(zhì)。這樣的話，調(diào)控就要出臺(tái)一些可能影響價(jià)格的規(guī)定。

　　李揚(yáng)認(rèn)為，可以從多方面入手聯(lián)合施策：一是確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)之間的關(guān)係；二是建議居民解決住房問(wèn)題逐漸轉(zhuǎn)到“租”為主；三是嚴(yán)格控制土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中的佔(zhàn)比；四是調(diào)控房地産領(lǐng)域的稅費(fèi)，如果要徵收房地産稅，就必須要先整頓之前不合理的稅費(fèi)。

　　“杠桿率可以有效調(diào)控市場(chǎng)，不需要做限制——只要讓購(gòu)房者拿出100%自有資金去買(mǎi)房即可，沒(méi)有杠桿，隨便他們買(mǎi)多少房子都行。”