北京晨報

　　北京“3·17新政”實施後，房産仲介及地産商又盯上商業(yè)辦公房，鑽“商改住”空子熱炒樓市。為進一步規(guī)範(fàn)本市商業(yè)、辦公類項目管理，促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展，昨日，北京市住建委聯(lián)合規(guī)土委等多部門發(fā)佈《關(guān)於進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。

　　新建項目“商改住” 將收回土地

　　據(jù)住建委官方網(wǎng)站公佈消息，近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科天地，泰禾中央廣場，恒大未來城等在售項目，其規(guī)劃均為商業(yè)辦公用地，銷售人員卻打出“有廚房”、“有衛(wèi)生間”等賣點，將商用房當(dāng)作住宅出售。經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定，此舉屬於違規(guī)行為，目前已勒令三家企業(yè)項目停售。

　　《公告》規(guī)定，商業(yè)、辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽！暗伸独鎸?dǎo)向，商改住的情況比較多，房地産商也會鑽“3·17新政”的空子，借限購政策來炒自己的商辦房。”有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，地産商“商改住”抵消了限購政策的效應(yīng)，抬高了商辦用房的成本，不光對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有負(fù)面影響，還破壞了城市功能佈局，無法達到科學(xué)、合理的規(guī)劃效果。

　　為約束、打擊開發(fā)企業(yè)這種行為，《公告》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。同時對開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目的面積也做出具體規(guī)定，最小分割單元不得低於500平方米。商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

　　公告發(fā)佈之日起，如開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途，一經(jīng)查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。

　　違規(guī)賣“商改住” 或被吊銷執(zhí)照

　　除了開發(fā)商，仲介部門也在以“商用房可居住”為賣點，對外大肆兜售。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)查，鏈家五里橋二街分店、我愛我家蓮石路東路分公司、新潤魯谷店、北京金地家園房地産經(jīng)紀(jì)有限公司等18家仲介門店，均違規(guī)代理“商改住”，目前已被責(zé)令停業(yè)整頓。

　　為限制仲介借機哄抬價格，炒作商用房，《公告》也做出相關(guān)規(guī)定：對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，仲介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的仲介機構(gòu)，依法登出機構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。開發(fā)企業(yè)、仲介機構(gòu)違反公告依法受到處理的處罰資訊納入本市企業(yè)信用資訊系統(tǒng)。

　　已售商辦房再賣也要“限購”

　　同時，為了進一步“還商于商”，《公告》明確，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織；購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

　　而對於已銷售的商辦類項目，如再次上市出售，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人。但個人購買應(yīng)當(dāng)符合在京無住房和商辦類房産記錄及自購房之日起在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅這兩個條件，即商辦房也納入了限購範(fàn)圍。

　　北京晨報記者 康佳

　　■專家解讀

　　1　叫停商改住是“正本清源”

　　中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛認(rèn)為，商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項目回歸到為實體經(jīng)濟服務(wù)的路徑上來，也是為消費者負(fù)責(zé)，保護購房人權(quán)益的重要舉措。他表示，把商業(yè)辦公項目設(shè)計、開發(fā)建設(shè)成住宅對外銷售。這類違規(guī)操作，一方面導(dǎo)致政府在區(qū)域或商圈的規(guī)劃落空，大量商業(yè)辦公樓盤用於居住，經(jīng)濟活動聚集效應(yīng)減弱，另一方面對商改住進行炒作，也拉高商業(yè)辦公用房的成本，不利於整體經(jīng)濟發(fā)展。

　　2　商改住將成為歷史

　　北京市房地産仲介協(xié)會會長李文傑表示，商改住新政，將全面遏制商業(yè)辦公用房市場的不正之風(fēng)。“開發(fā)商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、仲介不許代理，繼續(xù)頂風(fēng)作案的，後果很嚴(yán)重，一經(jīng)查實，收回土地，銀行在全市範(fàn)圍內(nèi)暫停授信，代理機構(gòu)登出。”所以在新政的高壓態(tài)勢下，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，商改住這個怪胎將告別北京市場，成為歷史。

　　3　限購保護消費者

　　部分開發(fā)企業(yè)將商業(yè)辦公項目開發(fā)成所謂的“商改住”，並將其作為住宅銷售給個人，存在欺騙購房者的嫌疑。

　　購房者購買“商改住”産品，實際上買到的是有法律瑕疵的産品，不僅無法享受住宅所能享有的權(quán)益，如稅收優(yōu)惠、信貸支援，也不能享受居民用水用電的價格優(yōu)惠，不能辦理落戶。此次政策，要求單元分割面積不得小于500平方米，從規(guī)劃設(shè)計上遏制了將其建成住宅的可能性。從目前的實際情況來看，“商改住”面積基本上在100平方米以下，限制個人購買此類“商改住”産品，實際上是要求消費者不得購買有瑕疵的産品，是對消費者的保護。