多地樓市調控再加碼 政策趨“頂配”

　　專家稱亟須探索房地産長效調控機制

　　3月22日，北京樓市調控再升級，非京籍購房需連續(xù)納稅60個月。目前，熱點城市全面實施“認房又認貸”模式，其中北京二套房首付提至60%，信貸調控直逼“頂配”。此外，不少熱點城市周邊地區(qū)和三四線城市樓市調控措施也頻頻出臺。針對樓市調控現(xiàn)狀，專家建議，亟待通過管理創(chuàng)新，挖掘關鍵數(shù)據(jù)，探索房地産長效調控機制，稅收、金融等政策多管齊下，供給端需求端共同發(fā)力，確保樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。

　　多地樓市調控再加碼

　　近日，北京、廣州、南京、鄭州等熱點城市以及熱點城市周邊地區(qū)樓市調控措施頻出。

　　北京繼3.17樓市調控新政發(fā)佈後，3月22日調控再升級，非京籍購房資格審核中的納稅記錄進一步從嚴，連續(xù)5年納稅記錄由過去的每年至少1次，改為往前推算60個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅。另外，廣州、南京、鄭州、石家莊等二三十個城市，此前也已經(jīng)升級限購、收緊限貸，其中北京的“認房又認貸”，二套房貸款首付比例提至60%，尤為嚴厲。同時，安徽滁州、河北滄州、廊坊、涿州、浙江嘉興等熱點城市周邊的三四線城市，近期也都出臺了一系列打擊炒房、穩(wěn)定市場的調控政策。

　　房産交易市場受調控政策影響顯著。由於政策發(fā)佈後次日即實施，不少購房者抓緊時間搶搭“末班車”。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高。18日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套，較前一日下降35%。

　　在南京，由於新政于3月16日開始實施，3月15日限購新政出臺當晚，南京樓市住宅的認購量迅速上升，最終定格在671套，比前一天多了451套。而3月16日新政實施當天，認購量猛跌倒140套，與平時200套左右相比，下滑明顯。

　　“投資性購房者的行動更謹慎了。”南京一家房地産仲介公司的置業(yè)顧問吳偉説，總體而言，限購對於剛需購房者是利好消息。因為有兩套住房的居民購買二手房也受到了限制，預計近期二手房交易會受到一定影響。

　　“從上海到深圳，從北京再到廣州，認房又認貸已在四大一線城市全面實施。調控政策的嚴厲程度已經(jīng)接近‘頂配’，且政策工具有趨同性。地方政府樓市調控的主體責任落地有聲。”中國綜合開發(fā)研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁説。

　　從因城施策到“因區(qū)施策”

　　專家表示，當前調控思路是“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”，因城施策的調控策略明確。熱點城市樓市價格對周邊城市的輻射效果愈加明顯，不僅不同城市之間存在“去庫存”和“控房價”雙軌並行，即使在同一城市範圍內，不同區(qū)域也是雙軌並行。因此，三四線城市面對“火氣”蔓延，如何處理好“活”與“火”的關係，極為關鍵。

　　“河北滄州、涿州、浙江嘉興等地出臺調控新政，表明京滬一線城市的外溢效應正逐步放大。”同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉説，從限購地區(qū)看，本輪調控已從一線城市、熱點二線城市，擴展到三四線城市，隨著廣州、北京再次升級調控，“外溢”勢能增大，環(huán)一線城市周邊樓市調控壓力進一步加大。

　　南京一家知名房地産企業(yè)負責人表示，此次樓市限購可以看成是去年限購政策的深化和延續(xù)，是對熱點城市熱點區(qū)域限購政策的加碼和打補丁，也是對熱點城市擠出效應造成的局部過熱的針對性調整。去年部分熱點城市限購後，大量的投資需求被擠出到熱點城市周邊的三四線城市，以及熱點城市之外的部分二線城市。

　　“三四線城市限購，説明其進入了‘去庫存’和‘控房價’雙軌並行的模式，但去庫存依然是三四線城市的核心要務，限購政策主要是針對局部區(qū)域的，不會盲目地全面限購。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進説，因城施策不僅在一二線城市與三四線城市之間有差異，在三四線城市之間也呈現(xiàn)不同特徵。

　　記者採訪了解到，當前一些城市已呈現(xiàn)區(qū)域性冷熱不均，如廣東佛山呈現(xiàn)出明顯的“東熱西冷”格局，由於靠近廣州，東部住房明顯供不應求。繼因城施策之後，“因區(qū)施策”的特點將會凸顯。

　　嚴躍進分析説，本輪調控主要對非戶籍人口的購房資格進一步收緊，體現(xiàn)了此類城市房地産市場把控房價風險的考慮，進而引導更多的資金到其他需要去庫存的城市或其郊區(qū)市場，有利於防範炒房現(xiàn)象。

　　“對於過熱城市，預計後續(xù)政策仍存在繼續(xù)收緊的可能性，尤其是類似‘認房又認貸’的政策，可能會繼續(xù)實施。”嚴躍進説，對於銷售不好的區(qū)域和城市，還會有寬鬆的購房環(huán)境和政策。

　　亟須探索地産調控長效機制

　　市場期待樓市調控長效機制。不少地方住建部門負責人告訴記者，“環(huán)比不增長”成為地方調控的主要目標，但限于地方事權，地方政府在樓市調控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數(shù)等進行調控，相關政策工作儲備已經(jīng)快用盡了。

　　安徽省住建廳房地産市場監(jiān)管處處長王立國認為，目前各地政府樓市調控屬於典型的事後調控。如何通過管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新，挖掘房地産開工、備案等關鍵數(shù)據(jù)，配合稅收、金融等政策，逐步研究建立長效調控機制，通過擴大土地供給、激活市場存量等方式，提前進行調節(jié)，避免房價過快上漲，這是當前需要思考需要創(chuàng)新的工作。

　　“長效機制涉及金融、稅收、土地財政，已經(jīng)超越了地方政府許可權。需要國家層面協(xié)調相關部委，理順法律法規(guī)，政策機制銜接，如此才能讓地方政府具有較強的操作性。”珠三角一名不願具名的住建局長説。

　　業(yè)內人士及地方政府建議，在細化房地産調控政策的同時，需要探索長效機制，著眼長遠完善各地多層次住房體系建設，做到低端有保障、中端有市場、高端有約束。在供給端，要從土地市場開始理順房地産行業(yè)的發(fā)展格局，督促熱點城市從嚴落實供地計劃出發(fā)，加大土地和住房供給。同時，還要從企業(yè)、個人資金審查，銀行業(yè)機構監(jiān)管等多渠道入手，遏制熱錢流入樓市。

　　（本文由記者程士華、周強、楊紹功、魯暢采寫）