最嚴(yán)調(diào)控下的樓市眾生相

　　自3月17日起，北京颳起的樓市調(diào)控風(fēng)暴，不僅讓房地産業(yè)界一片譁然，也讓不少投資客及改善需求知難而退。面對(duì)此番調(diào)控政策，剛需族、投資客、開(kāi)發(fā)商、仲介經(jīng)歷了什麼？

　　剛需族

　　第一套“房”入手低價(jià)位商住

　　3月17日，北京新政出臺(tái)之際，劉欣（化名）剛?cè)胧至朔可揭粋€(gè)商住項(xiàng)目，這是她在北京購(gòu)置的第一套房。

　　在北京工作六七年的劉欣，已經(jīng)有了購(gòu)房資格。“不太懂行情，真的不知道在北京，還有什麼新盤(pán)首付在100萬(wàn)左右。”幾個(gè)月前，劉欣在郊區(qū)四處看房，最後發(fā)現(xiàn)，在北京要買下一套兩居室，總價(jià)怎麼也要四五百萬(wàn)，無(wú)論首付還是月供都承受不起。

　　最後，她選擇了在北京買商住。劉欣在房山入手了一個(gè)90多平方米的公寓。“均價(jià)3萬(wàn)多，首付140多萬(wàn)，是自己勉強(qiáng)負(fù)擔(dān)得起的。”劉欣説，項(xiàng)目戶型還可以，能暫時(shí)滿足自己的居住需求。

　　“這次新政，對(duì)我來(lái)説，就是以後在北京沒(méi)法換住宅了。”劉欣説，她在固安買過(guò)房子，並且辦理過(guò)貸款，這意味著下次在北京買住宅的成本大幅提高了。

　　根據(jù)北京的認(rèn)貸政策，認(rèn)貸是指認(rèn)全國(guó)的房貸。只要有過(guò)貸款紀(jì)錄，不管房子是否在名下，貸款是否還完，在北京再次購(gòu)買都算二套。

　　“原來(lái)想著，暫時(shí)買一套商住過(guò)渡，後面再把固安的房子也賣了，加點(diǎn)錢，過(guò)幾年，換一套住宅，現(xiàn)在看起來(lái)是不可能了。”劉欣説，北漂多年，自己一直希望有一個(gè)小兩居，眼看著房?jī)r(jià)越漲越高，離心中的夢(mèng)想也越來(lái)越遠(yuǎn)了。

　　隨著北京房?jī)r(jià)水漲船高，更多剛需購(gòu)房者像劉欣一樣，把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地後，關(guān)注商住項(xiàng)目的人更多了。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，剛需置業(yè)在北京有個(gè)硬杠杠，基本就是單價(jià)3萬(wàn)、總價(jià)200萬(wàn)，即使這樣很多工薪階層也很難買得起。公寓雖然首付要求一半，但這使得剛需有買房的可能性。很大程度上，公寓的確成為許多剛需首選房。

　　投資客

　　被“認(rèn)貸”後放棄投資房

　　“我目前名下這套房值500多萬(wàn)，原本考慮賣後拿300多萬(wàn)去撬動(dòng)1000萬(wàn)的房子，手頭再預(yù)留200萬(wàn)，足夠還幾年銀行貸款。等過(guò)幾年房子升值後，我再轉(zhuǎn)手出售。新政一齣，我只能放棄這一念頭。”李丹説。

　　因?yàn)檠劭粗績(jī)r(jià)一路高漲，李丹才萌發(fā)了賣房、重新買房“翹杠桿”的打算，“我並非是為了改善需求而換房，純粹是投資”。她説。

　　李丹的原計(jì)劃是：第一步，準(zhǔn)備好資金，將餘下的公積金貸款全部還清；第二步，鎖定換房目標(biāo)；第三步，出售原住宅。經(jīng)過(guò)這三步，按北京原購(gòu)房政策，李丹再買房，仍屬首套房，首付比例35%。

　　相比二手房，李丹更看好新房市場(chǎng)，她將換房目標(biāo)鎖定在西二環(huán)附近一新房項(xiàng)目，100多平方米，總價(jià)1100萬(wàn)元。

　　李丹已將餘下公積金貸款的資金準(zhǔn)備到位，只等該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。然而，等來(lái)的卻是北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新一輪樓市新政。

　　“新政出臺(tái)後，我完全打消了換房打算，60%首付怎麼都不劃算。”李丹無(wú)奈地表示，賣房獲得500萬(wàn)後，拿出300萬(wàn)去買房，也只能買到500萬(wàn)左右的房子，跟目前所住房子沒(méi)太大區(qū)別，如果用500萬(wàn)全部用於換房，則還貸壓力太大。

　　不過(guò)，類似李丹這樣的投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)環(huán)京購(gòu)房。據(jù)記者了解，在北京“3·17新政”與3·21環(huán)京地區(qū)限購(gòu)政策升級(jí)期間的這個(gè)週末，一些環(huán)京項(xiàng)目就吸引了不少北京溢出的投資客。

　　香河一位銷售人員表示，由於北京房?jī)r(jià)較高，加上在北京購(gòu)房資格受限，很多人選擇在北京周邊買房。但目前環(huán)京地區(qū)也在陸續(xù)限購(gòu)。

　　新城控股副總裁歐陽(yáng)捷稱，環(huán)北京區(qū)域因?yàn)槌雠_(tái)調(diào)控政策，未來(lái)的供求關(guān)係會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)偏低的均衡水準(zhǔn)，不太可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的可能，但下跌的可能性也較小。

　　仲介

　　帶看減少協(xié)調(diào)違約交易

　　樓市新政一齣，解答購(gòu)房資格和首付比例調(diào)整的諮詢，成了最近這一週來(lái)的仲介經(jīng)紀(jì)人手裏最繁忙的工作之一。

　　豐臺(tái)蒲黃榆片區(qū)一仲介門店經(jīng)紀(jì)人表示，從3月17日政策發(fā)佈起，諮詢首付款增多等問(wèn)題的電話和微信就沒(méi)斷過(guò)。

　　除此之外，對(duì)於還沒(méi)有辦理網(wǎng)簽或者正在看房決策過(guò)程中的購(gòu)房者，經(jīng)紀(jì)人還需要通知他們最新的政策變化。上述經(jīng)紀(jì)人説：“因?yàn)檎哒J(rèn)房又認(rèn)貸，房産已經(jīng)還清貸款的客戶現(xiàn)在買房的話，首付從首套政策變成二套，錢數(shù)差不多漲了快一倍。有客戶房子都看得差不多了，現(xiàn)在得重新幫他們算賬，看看需要多少首付，能不能湊齊。”

　　朝陽(yáng)區(qū)青年路附近一仲介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，由於首付款突增，不少先買後賣的購(gòu)房者暫緩了購(gòu)房計(jì)劃，隨之而來(lái)的就是合同違約的協(xié)調(diào)處理。

　　不過(guò)，在一些大戶型改善項(xiàng)目片區(qū)，由於中高端買家全款購(gòu)房等特點(diǎn)，部分房産經(jīng)紀(jì)人依舊在忙帶看、忙成交。

　　麥田房産北苑商圈房産顧問(wèn)王長(zhǎng)全表示，新政公佈第二天，區(qū)域裏就成交了一套紫禦華府大面積戶型，這位客戶是全款，所以並沒(méi)有考慮新政的因素。

　　近日，協(xié)助客戶辦理過(guò)戶也成了一項(xiàng)大工程。上述青年路附近的仲介經(jīng)紀(jì)人介紹，因?yàn)樾抡脑颍罱?yáng)區(qū)房管局的過(guò)戶號(hào)十分搶手，一般早上5點(diǎn)甚至更早就要到房管局排號(hào)。

　　新政剛出臺(tái)不到一週，業(yè)主的報(bào)價(jià)並沒(méi)出現(xiàn)明顯鬆動(dòng)。麥田房産沿海北商圈總監(jiān)劉議文介紹，新政發(fā)佈後，片區(qū)裏看房的客戶依然很多，但都不做決定，都在觀望。很多業(yè)主暫時(shí)不賣了，也在觀望執(zhí)行細(xì)則。

　　開(kāi)發(fā)商

　　限購(gòu)嚴(yán)厲，環(huán)京項(xiàng)目搶售

　　面對(duì)限購(gòu)，站在市場(chǎng)另一端的房地産開(kāi)發(fā)商們卻顯得比較鎮(zhèn)定，他們雖然也保持著一貫的謹(jǐn)慎態(tài)度，但是卻並不像市場(chǎng)一樣慌亂。畢竟對(duì)於限購(gòu)，他們已經(jīng)有了多次應(yīng)對(duì)的經(jīng)驗(yàn)。

　　位於京北某品牌房企開(kāi)發(fā)的旅遊地産項(xiàng)目，在這一次由北京而起的限購(gòu)大潮中，他們所在的區(qū)域是迄今為止唯一沒(méi)有限購(gòu)的區(qū)域。儘管如此，最近的銷售節(jié)奏也在加快。

　　“新政出臺(tái)當(dāng)天晚上加班到12點(diǎn)。把能夠認(rèn)購(gòu)的都做認(rèn)購(gòu)。類似這樣的指示一道一道從上面?zhèn)鬟_(dá)下來(lái)，案場(chǎng)所有的人都在加快動(dòng)作，聯(lián)繫手頭的客戶資源。約有購(gòu)買意向的客戶前來(lái)看房。”根據(jù)該項(xiàng)目銷售人員余小姐的説法，在北京周邊都已經(jīng)限購(gòu)的情況之下，他們項(xiàng)目採(cǎi)取了平價(jià)跑量的銷售策略。要求按照當(dāng)前價(jià)格加速銷售，“目前項(xiàng)目的公寓産品已經(jīng)差不多清盤(pán)了，只剩下別墅還有些剩餘房源。”

　　“其實(shí)限購(gòu)我也經(jīng)歷過(guò)幾回，之前我們?cè)诠贪玻恳淮伪本┫拶?gòu)或者北京周邊有調(diào)控收緊的風(fēng)聲傳來(lái)，市場(chǎng)都會(huì)在短時(shí)間內(nèi)熱起來(lái)。成交的人有剛需，更多的是投資。”余小姐説，她幹房地産銷售四年，2014年調(diào)控收緊時(shí)市場(chǎng)確實(shí)受到了影響，買房人都在觀望，房?jī)r(jià)也因此下降，但是隨著政策的放寬，市場(chǎng)又反彈上來(lái)。

　　在北京高端市場(chǎng)上，市場(chǎng)熱度也沒(méi)有降低。懋源地産行銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)告訴記者，他們今年以來(lái)就一直對(duì)政策非常關(guān)注。項(xiàng)目在去年開(kāi)盤(pán)之後一直處?kù)俄樹(shù)N期，限購(gòu)政策雖然突如其來(lái)，但是並未打亂他們的節(jié)奏。據(jù)了解，目前懋源的幾個(gè)在建項(xiàng)目工程依然按計(jì)劃進(jìn)行。

　　“我們依然持續(xù)看好北京市場(chǎng)。因?yàn)檫@裡有著大量改善型需求的人群。”劉強(qiáng)表示，在限購(gòu)之後，市場(chǎng)的確對(duì)於政策走向非常關(guān)心，來(lái)諮詢他們相關(guān)政策的客戶明顯增加。“不過(guò)我們目前也不知道細(xì)則，只能通過(guò)公開(kāi)報(bào)道了解政策，所以只能等細(xì)則出臺(tái)，”他説。

　　對(duì)此，一位不願(yuàn)具名的品牌房企高層分析認(rèn)為：“縱觀各種資産配置渠道，綜合考慮安全性、收益性等多種因素，不動(dòng)産依然是資金流競(jìng)逐的重點(diǎn)對(duì)象。”

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　調(diào)控來(lái)了，增房源穩(wěn)房?jī)r(jià)

　　小V：這一次北京限購(gòu)來(lái)得太突然，不少小夥伴都被嚇蒙了，連平時(shí)不關(guān)心買房的朋友都開(kāi)始向小V打聽(tīng)還能不能買房。但是小V其實(shí)也被政策搞懵了，請(qǐng)問(wèn)群裏大咖，有何高見(jiàn)？

　　嚴(yán)躍進(jìn)（易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)）：事實(shí)上，這次限購(gòu)對(duì)於符合購(gòu)房條件的群體，尤其是沒(méi)有購(gòu)房記錄的群體來(lái)説，是一個(gè)利好，至少可選的房源會(huì)更多。對(duì)於北京市場(chǎng)來(lái)説，未來(lái)會(huì)趨於平穩(wěn)，畢竟?jié)撛诘馁?gòu)房需求將減少。市場(chǎng)交易降溫，價(jià)格持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)也會(huì)得到遏制。

　　郭毅（亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)）：此次調(diào)控升級(jí)主要是為了限制投資類購(gòu)房。實(shí)際上是堵住了部分改善客群，在北京今年供應(yīng)不足的背景下，抑制需求也是為了緩解供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)。

　　張大偉（中原地産首席分析師）：因?yàn)檫@個(gè)政策出來(lái)以後，北京二手房的價(jià)格會(huì)有一定程度的下降。整個(gè)政策的影響週期大概是到明年。地鐵商住未來(lái)會(huì)有一波溢出需求。但購(gòu)房者應(yīng)該珍惜現(xiàn)金流，儘量不要浪費(fèi)在商住上。

　　小V：還有很多朋友心繫北京周邊，想要去北京周邊投資一套，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)有什麼地方可以投了……

　　嚴(yán)躍進(jìn)：繼北京之後，環(huán)京的廊坊也出臺(tái)了限購(gòu)政策，這和廊坊潛在的外來(lái)購(gòu)房人數(shù)較多有關(guān)係。會(huì)對(duì)近期環(huán)京區(qū)域的購(gòu)房行為産生較大的影響。不排除部分房屋買賣會(huì)面臨毀約的現(xiàn)象。建議因?yàn)檎哒{(diào)整而要?dú)Ъs的，採(cǎi)取靈活的處理方式，不以增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)為原則。